广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初5792号
原告：张杨君，女，1996年7月26日出生，汉族，住广东省丰顺县，
委托诉讼代理人：方丹，广东常道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王正洋，广东常道律师事务所实习律师。
被告：冼惠文，男，1990年1月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：苏伶贞，广东桂顺律师事务所律师。
第三人：广州市艾肯房地产中介有限公司，住所地广东省广州市番禺区石楼镇沙浦路80号。
法定代表人：李汉强。
原告张杨君与被告冼惠文、第三人广州市艾肯房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方丹、王正洋，被告的委托诉讼代理人苏伶贞到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告、第三人之间签订的《房屋买卖合同》;2.被告退还定金80000元，支付违约金84000元；3.被告支付原告损害赔偿金300000元；4.被告支付原告律师费10000元、按揭服务费3500元；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告与第三人于2016年11月13日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑绿茵居三街18座402房屋卖给原告，成交价为840000元。原告于合同签订后向被告交付定金80000元，并立即着手办理相关银行按揭贷款手续。但被告一直拖延，不肯协助原告办理相关手续。现被告已将案涉房屋转让给他人，构成根本违约，应承担违约责任。
被告辩称，被告已按约定履行合同无违约行为，双方在签订合同后被告为履行合同在第二天办理申请银行贷款手续，被告提起赎清贷款，被告曾催促中介及原告尽快办理房产过户手续，以便被告尽快收到购房款。根据房屋买卖合同约定，原告应于签订合同时支付定金80000元，但原告迟迟未支付。经被告多次催促，原告才于2016年11月30日把余下70000元作为购房款支付给被告。案涉合同约定原告应在合同签订7天内获得银行同贷书，但在双方申请贷款手续后，因原告自身原因未能获得银行贷款。合同约定双方必须在2016年11月30日前办理完过户手续及支付首期款，但原告一直未能履行，已构成根本违约。被告有权不再出售案涉房屋，原告应向被告支付违约金。被告仅收取10000元定金及70000元购房款，且原告违约在先，被告无需返还定金。原告所主张的损害赔偿金、律师费、按揭服务费无依据，不应支持，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称，2016年11月13日，案外人张巧玲表示看过案涉房屋后非常满意，希望购买，被告要求以签订合同为准。在签订合同时，张巧玲提出买家实际是原告。后在签订合同时，张巧玲提出不清楚原告能否办理贷款，故约定先付定金10000元。被告开始不同意，后张巧玲表示可以先付70000元，但不作为定金，作为购房款，且约定如原告不能办理贷款的话，此70000元也不能当作定金。签订合同当日，原告实际只付定金10000元，后原告在被告催促下于2017年11月30日交购房款70000元。因原告未能及时办妥贷款手续，迟迟才向中信银行申请贷款，以至审批时已超过约定时间。办理贷款申请后，原告未再追加支付定金。本院依法向第三人送达起诉状副本和开庭传票后，第三人未到庭参加诉讼，亦未向本院提供证据，视为其自动放弃质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.被告对原告提供的《二手按揭贷款授权委托书》、《按揭费收据》、《个人二手住房贷款承诺函》有异议，因上述证据有原件核对，被告未能举证予以推翻，本院予以确认；2.同户型二手房价格截图三页、佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知(佛府办函[2017]326号)、（2016）苏0506民初1939号民事判决书，与本案没有关联性，本院不予确认；3.被告对原告提供的微信聊天记录截图有异议，该聊天记录并非原告与被告的对话，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月13日，原告与被告、第三人签订编号为0001004的《房屋买卖合同》一份，约定：由被告（卖方）将其所有的位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑绿茵居三行18座402房产出售给原告（买方），价款840000元；买方不能按本合同约定买入该物业的，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%违约金；买卖双方一致同意由买方按银行按揭方式方式支付楼款并办理交易手续，如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延；定金80000元，买方应在签署本合约同时直接支付给卖方，卖方应在收至定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约时授权经纪方或经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请580000元的按揭贷款（以审批结果为准）；银行经审批同意贷款后，买卖双方须配合办理本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方将首期楼款（不含定金）180000元支付给卖方；交易过户手续需于2016年12月30日完成;买方要求出具银行同贷书后给付定金，签订合同时买方先支付10000元定金，如银行不批同贷书，卖方不能追究剩下的70000元定金，买方不作为违约（买方出同贷书的时间7天之内）。合同签订后，原告于2016年11月13日向被告支付定金10000元。2016年12月1日，原告通过银行转账向被告支付70000元。2016年12月9日，中信银行股份有限公司广州番禺支行出具《个人二手住房贷款承诺函》，同意向原告发放580000元购房贷款。后原告以被告未履行合同为由，于2017年4月20日诉至本院。另查明，原告因办理相关按揭贷款手续，向广州市美泽按揭服务有限公司支付按揭服务费3500元。现被告已将案涉房屋转售他人。原告因本案诉讼，委托广东常道律师事务所律师代理诉讼，并支付律师费10000元。
本院认为，原、被告双方签订的两份案涉《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应依约履行。被告主张原告应于签订合同时支付定金80000元，以及应2016年11月30日前办理完过户手续及支付首期款，但原告一直未能履行，已构成根本违约。对此，
本院认为，案涉《房屋买卖合同》约定“如在交易过程中，因房管局等政府部门或银行原因导致延期的，则时间相应顺延”，原告因办理银行按揭贷款导致未能按上述期限履行合同，其时间相应顺延，不应认定原告存在违约行为。同时，案涉《房屋买卖合同》还约定“买方要求出具银行同贷书后给付定金，签订合同时买方先支付10000元定金，如银行不批同贷书，卖方不能追究剩下的70000元定金，买方不作为违约。”这表明，原、被告双方同意由原告先行支付定金10000元，对于余下定金70000元的支付则视银行贷款审批情况而定，但并未约定银行贷款审批后的支付期限。被告主张原告未在合同签订当日支付定金80000元构成违约，依据不足，本院不予采纳。而被告在未与原告解除案涉《房屋买卖合同》的情况下，将案涉房屋转让给他人，导致上述合同无法继续履行，被告构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，原告有权要求解除合同。因合同中关于居间的约定，因属另一法律关系，且未在原告的诉讼请求范围内，不属本案处理范围。故本案中，本院仅确认解除关于原、被告于2016年11月13日签订的《房屋买卖合同》（编号：0001004）中关于坐落在佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑绿茵居三行18座402房买卖的约定。因被告构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，原告未主张被告双倍返还定金，故原告向被告支付的70000元是否是定金，并不影响本案的处理。被告收取原告的款项合计80000元，应退还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。根据案涉合同约定，被告应向原告支付该房屋出售总金额10%的违约金即84000元。根据案涉合同中约定可见，双方对于相对方不继续履行合同的处理方式是有约定的，即向守约方支付总房价的10%违约金或双倍返还定金而获得合同的单方解除权，故原告主张被告另行赔偿损失，理据不足，本院不予支持。原告主张的律师费10000元及按揭服务费3500元，属因被告不履行合同义务而给原告造成的损失，应由被告予以赔偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、解除原告张杨君作为买方、被告冼惠文作为卖方、第三人广州市艾肯房地产中介有限公司作为中介方于2016年11月13日签订的《房屋买卖合同》中关于坐落在坐落在佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑绿茵居三街18座402房买卖的约定；
二、被告冼惠文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张杨君返还款项80000元；
三、被告冼惠文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张杨君支付违约金84000元；
四、被告冼惠文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张杨君支付律师费10000元、按揭服务费3500元；
五、驳回原告张杨君的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案受理费减半收取为4218.5元（原告已预交），由原告张杨君负担2418.5元，被告冼惠文负担1800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杜镇年
二〇一七年七月十二日
书记员 李书琼 来自：