湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终3512号
上诉人（原审被告）：曾萍，女，1974年7月20日出生，汉族，住湖北省钟祥市，
委托诉讼代理人：刘凡尘，湖北晨丰律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层4号。
法定代表人：黄月平，总经理。
委托诉讼代理人：魏佳琪、邓倩，该公司员工。
原审
第三人：向易含，女，1975年9月15日出生，汉族，住武汉市武昌区，
原审
第三人：朱敏，男，1974年3月27日出生，汉族，住武汉市武昌区，上诉人曾萍因与被上诉人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司），原审第三人向易含、朱敏居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初7577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月4日受理后，依法组成合议庭于2018年5月22日进行了公开开庭审理，上诉人曾萍及其委托诉讼代理人刘凡尘，被上诉人链家经纪公司的委托诉讼代理人魏佳琪均已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾萍上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判驳回链家经纪公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审费用全部由链家经纪公司承担。事实与理由：
一、链家经纪公司是采取欺诈的方式哄骗曾萍签订《武汉市存量房买卖合同》，严重违背诚实信用原则，不应当得到居间佣金。链家经纪公司向曾萍称诉争房屋价款为598万元，在此种情况下，曾萍才到店面谈。结果是曾萍到店后房价就变成了628万，在这种情况下曾萍开始重新考虑是否购买该房，链家经纪公司店长为让曾萍在合同上签字，向曾萍说“付了定金合同才生效”，现在签合同只不过是把房子“保住”，在这种情况下曾萍才在合同上签字。
二、涉案房屋已经被出售，链家经纪公司无法再履行《武汉市存量房买卖合同》。《武汉市存量房买卖合同》还未解除时，涉案房屋就已经被出卖并已经过户给其他案外人，曾萍即使想履行《武汉市存量房买卖合同》，从事实上也没有可能性，链家经纪公司和原审第三人对此应当负全部责任，无论是违约责任和居间合同佣金都不应由曾萍承担。
三、原审法院不接受、不采纳曾萍提供的相关证据，导致本案事实没有查清，作出错误判决。一审法院仅仅因为证据形式上存在瑕疵就一刀切的全部不接受，全部退给曾萍，明显是故意偏袒链家经纪公司。二审庭审中，曾萍补充上诉意见为其是代为他人借其名买房，不应承担居间服务费及违约金。链家经纪公司辩称维持一审判决。链家经纪公司向一审法院起诉请求：1、曾萍向链家经纪公司支付佣金156000元；2、曾萍向链家经纪公司暂支付逾期违约金48360元（156000*1%*31天，自合同签订次日即2017年6月13日计算至2017年7月13日，按照每日1%的标准支付违约金）最终违约金的金额计算至曾萍实际支付日；3、本案诉讼费用由曾萍承担。一审法院认定事实：2017年6月12日，在链家经纪公司（居间方）的居间下，曾萍作为买受人（乙方）与向易含、朱敏作为出卖人（甲方）签订了《武汉市存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定甲方出卖坐落于武汉市黄陂区经济开发区楚××大道××·天下亚××层房屋给乙方，建筑面积为276.25平方米，转让价为628万元；付款方式为乙方应于签订合同当日将第一笔定金30万元支付给甲方，同年6月15日支付240万元，买卖双方办理公证委托或过户手续时支付357万元，余款1万元作为交房保证金，买卖双方应当在卖方收到全部购房款（不包括交房保证金以后）5日内自行办理物业交割手续，居间方陪同，买卖双方办理物业交割当日，签署交房确认书后由乙方自行支付甲方。同日，甲方、乙方和丙方（链家经纪公司）签订了《居间服务合同》，约定甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署买卖合同。合同还约定，甲、乙双方签订《买卖合同》时，丙方居间服务已完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费15.7万元，该服务费由乙方向丙方支付；丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；本次交易的后续手续由甲乙双方自主选择第三方协助办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理；甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本协议约定的居间服务费，该延迟方除应向丙方支付居间服务费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金；如拒绝支付居间服务费的，丙方有权不配合办理相关手续；若因甲乙双方的原因使买卖合同无法继续履行，丙方收取的居间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用；若丙方尚未收取居间服务费的，则由违约方向丙方支付该费用。上述合同签订当日，曾萍向链家经纪公司支付了居间服务费1000元，未向向易含、朱敏支付购房定金。次日，曾萍与向易含、朱敏签订了《武汉市存量房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），双方将原合同的房款支付方式变更为：付款约定（二）第二部分房款付款方式为第二笔购房款买受人应在办理公证委托手续当日支付347万元给卖方，剩余房款10万元需在办理公证手续当天支付到居间方的监管账户内，待买方办理完过户手续以后需配合居间方解冻此款项，不管买方在约定时间内是否办理过户手续，此款项解冻时间最晚不能超过2017年10月30日；卖方还款时间具体以银行约定的时间为准。《补充协议》签订后，曾萍仍未向向易含、朱敏支付定金。一审法院另查明，庭审中，链家经纪公司提交了双方及向易含、朱敏签字或盖章《房地产经纪服务事项告知书》及《二手房交易流程》，其中《房地产经纪服务事项告知书》载明，交易房屋坐落为武汉市黄陂区经济开发区楚××大道××·天下亚××层；《二手房交易流程》载明，负责该物业的业务跟进责任人为徐业振（业务范围：业务的全程跟进，包括交易中疑问解答、协助房产交接等手续），售后跟进责任人为谭晶晶（业务范围：协助办理银行贷款、房产过户、房产抵押、两证等主要业务）。一审法院再查明，因曾萍未足额支付居间服务费，链家经纪公司于2017年7月13日向曾萍发出《付佣催促函》，要求曾萍支付所欠居间服务费并承担违约责任。一审法院还查明，向易含、朱敏以曾萍未履行买卖合同为由，向武汉市黄陂区人民法院起诉，要求曾萍承担违约责任并赔偿损失。审理中，链家经纪公司同意调解，曾萍不同意调解，故调解未成。一审法院认为，链家经纪公司与曾萍及第三人向易含、朱敏签订的《居间服务合同》，系当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按照约定全面履行义务。合同履行中，链家经纪公司按《居间服务合同》第一条的约定完成了居间服务内容，曾萍仅支付部分居间服务费，已构成违约，应向链家经纪公司承担违约责任。但《居间服务合同》第三条约定，链家经纪公司应“尽职提供居间服务，积极督促后续事宜的办理”；链家经纪公司组织曾萍、第三人向易含、朱敏签订的《买卖合同》约定，居间方（链家经纪公司）有陪同买卖双方办理物业交割的义务；《补充协议》约定，链家经纪公司也有将买受人缴纳的10万元款项解冻的义务；且《二手房交易流程》明确载明负责该交易的业务人员有全程跟进、交易中疑问解答及协助房产交接等义务。曾萍与第三人向易含、朱敏签订《买卖合同》后，曾萍未向第三人向易含、朱敏支付购房款，该合同未实际履行，链家经纪公司居间服务的后续事宜并未全部完成。因此，链家经纪公司主张曾萍依照合同约定全额支付居间服务费不当。综合链家经纪公司在组织双方签订《买卖合同》所提供的居间服务，酌情确定曾萍再向链家经纪公司支付居间服务费5万元为宜。合同约定的违约金标准过高，曾萍不予认可，违约金应降至年利率24%。曾萍辩称链家经纪公司存在欺诈情形及合同无效，未提供证据证实，且双方在签订《买卖合同》的次日，曾萍还与出卖人即第三人向易含、朱敏签订了《补充协议》，双方协议变更了付款方式。因此，曾萍的上述抗辩理由，不予采纳。综上所述，链家经纪公司要求曾萍支付居间服务费并支付违约金的诉讼请求，予以部分支持。曾萍称链家经纪公司欺诈及合同无效的抗辩理由，无证据证实，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：
一、曾萍向武汉链家宏业房地产经纪有限公司支付居间服务费5万元；
二、曾萍向武汉链家宏业房地产经纪有限公司支付逾期违约金（以5万元为基数，自2017年6月13日按年利率24%计算至款项实际偿清之日止）；
三、驳回武汉链家宏业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费2183元，由武汉链家宏业房地产经纪有限公司负担1649元，曾萍负担534元（此款武汉链家宏业房地产经纪有限公司已预付一审法院，曾萍随同上述判决款项一并支付给武汉链家宏业房地产经纪有限公司）。本院二审庭审中，曾萍向本院提供新证据提交一份曾萍与链家经纪公司姓郑员工的对话录音，并进行了播放。拟证明链家经纪公司严重不诚信的行为导致合同无法履行，因此不应当得到居间佣金。经质证，链家经纪公司称其单位无姓郑员工，对录音真实性不予认可。庭审中，本院询问曾萍：“你说对方欺诈你，你有什么证据证明是欺诈？”曾萍答复：“没有”；本院询问曾萍：“签合同之前，借你名买房的人是否给你打钱了？”曾萍答复“打了，打了400万；在签合同之后打的，具体时间记不清。”庭后，曾萍阅看笔录时，曾萍将此答复打款时间修改为：“刚才庭后看了打款时间，是签订合同前两天打到我的卡上。”曾萍提供的其与链家经纪公司姓郑员工的对话录音，未能证明对话一方是否确为链家经纪公司的员工，以及内容中哪些为证明链家经纪公司严重不诚信的内容，不能达到证明目的，本院不予采信。链家经纪公司未向本院提交新证据，本院对一审法院审理查明事实予以确认。
本院认为，2017年6月12日，链家经纪公司与曾萍签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的禁止性规定，为有效协议。双方当事人均应按协议约定全面实际履行。合同签订后，曾萍未按合同向案外第三人给付定金，违反合同约定。之后又签订了补充协议，曾萍仍未按协议履行给付定金义务，导致合同未能履行，合同目的未能实现，曾萍的行为构成违约，应按合同约定给付居间服务费外还应给付违约金。曾萍上诉认为系因链家经纪公司严重不诚信的行为导致合同无法履行，因此不应当得到居间佣金。但未提供相应支持其观点的证据。曾萍的违约行为导致合同不能履行，由曾萍对此承担违约责任。曾萍认为合同不能履行，不应承担居间服务费理由不能成立。二审中，曾萍称自己是被人借名买房，不应由其承担责任，但未提供其与借其名买房人订立的合同或约定，无证明其可免责的依据。且曾萍也自认借其名买房人已经在签订合同前向其打款400万元，说明曾萍在与链家经纪公司签订合同之前是知道自己可以签订合同的金额及权限，对于链家经纪公司提供的合同金额能不能签字是有判断依据。曾萍未提供自己已经将借名买房，买房人已向其付款及付款金额已告知过链家经纪公司的证据，只能证明曾萍向链家经纪公司隐瞒了重要事实。在此之后签订的合同，曾萍订立合同的意愿是真实的，自愿的。曾萍认为链家经纪公司隐瞒了重要事实与该节事实不符。曾萍没有提交证明链家经纪公司有欺诈行为的证据，其认为是链家经纪公司严重不诚信的行为，导致合同无法履行的上诉理由缺乏事实及法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，曾萍上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币4366元，由曾萍负担。本判决为终审判决。
审判长 陈继红
审判员 张立新
审判员 王 阳二○
二○一七年七月五日
书记员 刘 樊 更多数据：搜索“”来源：