重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0106民初15785号
原告:重庆筑泰物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区白市驿镇白欣路30号3栋3-7-2#,统一社会信用代码91500107588037727K。
法定代表人:何朝平，重庆筑泰物业管理有限公司经理。
委托代理人:陈光勇，男，重庆筑泰物业管理有限公司员工，住重庆市江津区。
被告:刘刚，男，1973年12月14日出生，汉族，无固定职业，现住重庆市沙坪坝区。
委托代理人:刘中权（系刘刚之父），男，无固定职业，现住重庆市沙坪坝区。
原告重庆筑泰物业管理有限公司与被告刘刚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月16日立案受理后，依法由
审判员傅文健独任审判，适用小额诉讼程序于2016年11月29日公开开庭进行了审理。原告重庆筑泰物业管理有限公司的委托代理人陈光勇，被告刘刚委托代理人刘中权到庭参加了诉讼。庭审中，双方申请庭外和解2个月，本案现已审理终结。
原告重庆筑泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付2014年1月1日至2016年11月30日止的物业服务费1814.4元（庭审中，原告将其变更为2014年1月1日至2016年10月31日止的物业服务费1713.6元）。事实与理由：被告因征地拆迁而购得位于重庆市沙坪坝区陈家桥街道某小区某号房屋一套，建筑面积103.57平方米。2012年5月30日，原告与重庆市沙坪坝区陈家桥街道办事处签订了《物业服务合同》，约定由重庆市沙坪坝区陈家桥街道委托原告对被告居住小区（陈家桥街道安居小区）提供物业服务，同时约定物业服务费的收费标准按照0.4元/月/平方米计算，合同签订之后，原告按照合同向被告居住小区提供了物业服务管理，但被告自2014年1月1日起就未向原告交纳物业服务费，现诉至法院要求判如所请。
被告刘刚辩称，被告是居住在安居小区（陈家桥安置房），房屋的建筑面积是103.57平方米，原告庭审中所述的欠费时间及金额是属实的，未交纳物业服务费的原因是：1.被告与原告并未签订任何合同。2.原告未尽到自己服务的义务，比如被告的车子（电瓶车）被盗，去找了原告，但原告称与自己无关。3.原告的安保人员不出来小区巡逻，只在办公室待着；导致被告的财产（自行车）被盗。4.消防设施只是摆设，只是个空架子，水袋、灭火器都是没有的，如果发生火灾后果不堪设想。5.楼梯间的安全通道有部分业主堆了很多杂物，原告应当给予制止，被告也向原告反映过，原告也确实制止过，但是现在又出现了这种情况。6.少数业主在楼梯间安全通道养鸡，搞得环境较差。7.小区的停车位不多，但应先满足小区业主的车位，再允许外人停车。8.小区设立了医院，被告认为不应设立，医院经常有病人死亡，对业主影响比较大。由于上述原因，如果原告不给于整改，被告不交纳物业服务费。
经审理查明，2005年11月2日，甲方重庆市沙坪坝区陈家桥镇人民政府与乙方刘刚签订了《陈家桥镇安置房回购协议书》，约定，根据《沙坪坝区实施中心镇规划建设补偿安置实施方案》、《征地拆迁安置协议书》、《征地拆迁货币安置协议书》及有关法律、政策规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商的基础上就安置房回购达成如下协议：乙方自愿选择甲方修建的位于陈家桥镇安置房，房屋位于第X幢X层X号（与重庆市沙坪坝区陈家桥街道某小区某号房屋系同一房屋），该安置房协议初步约定面积共103.57平方米，……。协议还对计价方式与价款、付款方式、交房期限、交接等做了相关约定，合同尾部有甲方重庆市沙坪坝区陈家桥镇人民政府签章及乙方刘中权（代刘刚）签字、捺印。2012年5月30日、2015年5月25日、2016年，甲方沙坪坝区陈家桥镇街道办事处与乙方重庆筑泰物业管理有限公司在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对陈家桥街道拆迁安置（还建）房实施物业管理服务的事宜，订立本合同。合同第一章（物业管理区域概况）载明物业名称为陈家桥街道拆迁安置（还建）房；第二章（委托物业管理服务事项）中载明，甲方委托乙方的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设备的维修、养护、运行和管理。3、市政公用设施和附属建筑物、构建物的维修、养护、管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。第四章（物业服务费用）第六条中载明，本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：（1）住宅：0.4元/月·平方米。第八条：“共用的专项设施设备运行及公共部位的能源耗费（主要包括：路灯、景观灯、楼道照明、消防通道照明）等以及变压器维护保养费和力调费等，由乙方负责承担；……。合同还对双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等做了相关约定，合同尾部有甲方重庆市沙坪坝区陈家桥街道办事处及乙方重庆筑泰物业管理有限公司签章。另查明，原告为有资质的物业服务企业，原告对涉案的小区进行了日常的管理与服务，陈家桥街道拆迁安置（还建）房至今尚未成立业主委员会。上述事实，有原告提供的《物业服务合同》三份、安置房拆迁安置回购协议一份、催费单及欠费明细一份等以及原、被告的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。
本院认为，根据陈家桥镇安置房回购协议书载明，被告刘刚系涉案房屋陈家桥安置房第X幢X-X号安置房的物业使用人，同时根据沙坪坝区陈家桥镇街道办事处与重庆筑泰物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，原告系具备物业服务资质的公司，依据合同为陈家桥街道拆迁安置（还建）房小区提供了物业管理和服务，由于涉案的小区现尚未成立业主委员会，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”，故该合同对原、被告双方具有约束力，双方应遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。庭审中，对于被告提出的8个问题，原告认为，对于问题1，由于涉案的小区至今未成立业主委员会，所以只有政府代履行业主委员会的职责与被告签订了《物业服务合同》。对于问题2、3，被告是将车子停放在室外的，被告并未将车子交由原告保管，且原告也未收取被告的费用。对于问题6，我们是有责任去劝阻业主在楼道养鸡的，但是业主也应该配合我们的工作，对于实在不听劝阻的，我们只能找城管协助对业主的养鸡场所给予撤除。对于问题7，现在是停车位比较少，业主较多，外来人员停车也是有的，但是很少，如果有车位肯定是优先业主停车，外来人员只是临时停车，不是长期固定停车。对于问题8，设立医院不是物管所能做的，医院不是原告设立的，医院的设立是经过政府部门批准的。对于被告提出的上述抗辩理由，并未向法院举示相关的证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”故，对于原告主张的物业服务费合理费用本院予以支持。对于物业服务费金额。根据欠费明细载明，被告的房屋建筑面积为103.57平方米，每月应交纳的物业服务费标准为0.40元/月·平方米，故被告每月应支付的物管费为41.4元（103.57平方米×0.40元/月·平方米），被告欠费时间为：2014年1月1日至2016年10月31日，故被告应向原告交纳的物业服务费为1407.6元（41.4元/月×34月）。对于公共能耗费。庭审中，原告称物业服务费中包含公共能耗费，但根据《物业服务合同》第八条载明，应由原告自行承担，故对该诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，
判决如下：
一、由被告刘刚于本判决发生法律效力后立即向原告重庆筑泰物业管理有限公司支付2014年1月1日至2016年10月31日期间的物业服务费1407.6元。
二、驳回原告重庆筑泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告刘刚负担。此款限被告于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆筑泰物业管理有限公司。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 傅文健
二〇一七年四月十六日
书记员 吴少华 搜索“”