安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖11民终2330号
上诉人（原审原告）：苏果超市（滁州）有限公司，住所地安徽省滁州市。
法定代表人：马嘉樑，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张巍，该公司员工。
被
上诉人（原审被告）：明光市金泰地产开发有限公司，住所地安徽省明光市。
法定代表人：张奎军，该公司经理。
委托诉讼代理人：钱晓乐，该公司员工
委托诉讼代理人：赵天广，安徽赵天广律师事务所律师。上诉人苏果超市（滁州）有限公司（以下简称滁州苏果公司）因与被上诉人明光市金泰地产开发有限公司（以下简称明光金泰地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院(2016)皖1182民初1248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人滁州苏果公司的委托诉讼代理人张巍、被上诉人明光金泰地产公司的委托诉讼代理人钱晓乐、赵天广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。滁州苏果公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或者发回重审；2、判决明光金泰地产公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1、滁州苏果公司所举证据能够证明因为消防改造发生的损失客观存在，该损失系明光金泰地产公司出租的房屋存在消防缺陷所导致，滁州苏果公司在停业期间，投入了大量的人力物力进行消防改造，发生了相关费用，该费用应当由明光金泰地产公司承担；2、在消防改造期间，滁州苏果公司为明光金泰地产公司垫付60万元费用，该款应当返还；3、消防改造导致滁州苏果公司实际使用房屋的面积与合同约定的面积不符，该原因系明光金泰地产公司出租房屋不符合消防规范所致，滁州苏果公司无责任，故明光金泰地产公司应当减少相应的租金。明光金泰地产公司答辩称：1、消防改造发生的损失滁州苏果公司在一审中没有提供任何证据证明；2、滁州苏果公司要求返还60万元没有事实依据。明光金泰地产公司要求滁州苏果公司垫付60万元给小业主，从以后房租中抵扣，滁州苏果公司目前还欠明光金泰地产公司房租120余万元；3、关于消防整改后的租金，双方约定是按照交付时候的面积，不是以经营中实际使用的面积，即使现在实际使用的面积有所减少，也是滁州苏果公司自己造成的，与明光金泰地产公司无关。请求驳回上诉，维持原判。滁州苏果公司向一审法院起诉请求：1、明光金泰地产公司赔偿其消防建设改造损失合计971万元，具体包括：（1）装修折旧99万元；（2）新装修和消防设施安装改造费300万元；（3）冷链设备和中央空调改造费103万元；（4）疏散通道工程施工费100万元；（5）广场绿化恢复费用5万元；（6）重新开业的广告宣传费用24万元；（7）因疏散通道工程代明光金泰地产公司垫付的业主补偿费用60万元；（8）2014年2月18日至2014年8月7日停业期间利润损失280万元；2、确认双方租赁合同的租赁面积变更为5287平方米；3、明光金泰地产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2007年8月17日，滁州苏果公司作为乙方，明光金泰地产公司作为甲方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将明光市广场路明城世纪广场地下一层房屋租赁给乙方从事商业经营，“租赁房屋建筑面积约为8306平方米，具体面积以房屋所在地的房产管理部门的实际测量为准，租赁范围及具体面积详见平面红线图，乙方不承担红线以外的其他任何公用、公摊面积”；合同还约定明光金泰地产公司应当提供消防验收合格报告。2009年12月23日，双方办理租赁房屋交接手续，在进场装修交接单中一致认可明光金泰地产公司提供的租赁房屋已通过消防验收。2010年2月，双方在原房屋租赁协议基础上，又签订了一份补充协议，确认房屋租赁期自2009年12月25日至2022年5月3日止，自2010年5月4日起开始计算房屋租赁费用，租赁单价为每平方米、每天0.7元，每个合同年租金为212.2183万元，共计12个合同年。2010年春节期间，滁州苏果公司下属的苏果超市（滁州）有限公司明光分公司地下商场开业经营。商场在经营期间，滁州苏果公司一直按照合同约定，按租赁面积8306平方米的标准向明光金泰地产公司缴纳房屋租赁费用，每季度支付租金530545元。2010年6月8日，明光市公安局消防大队对滁州苏果公司明光分公司的室内装修工程作出明公消（验）[2010]第3号消防验收意见书，结论为：“室内装修消防验收合格”；2010年6月29日，明光市公安局消防大队对明光金泰地产公司租赁给滁州苏果公司的地下商场作出明公消（验）[2010]第3号消防验收意见书，结论为：“工程在消防方面具备使用条件，消防验收合格”。2013年下半年，明光市人民政府、明光市公安局消防大队一致认定涉案的滁州苏果公司明光分公司地下商场的安全出口（疏散通道）不符合规定，存在火灾隐患，需停业整顿。2014年2月14日，明光市公安局消防大队对苏果超市广场社区店下发明公消（封）字[2014]第0005号临时查封决定书，责令立即整改火灾隐患。滁州苏果公司明光分公司地下商场闭店停业，并开始按照消防大队的要求对商场的相关消防设施进行整改性施工。在施工过程中，由于新增的安全疏散出口给部分包含在租赁房屋内的房屋相关业主造成了一定的损失，应明光金泰地产公司要求，滁州苏果公司为明光金泰地产公司先行垫付了补偿金60万元，明光金泰地产公司书面承诺该款可在今后滁州苏果公司应支付的房屋租赁费中予以抵扣。2014年8月4日，由滁州苏果公司负责实施的苏果超市明光广场路社区店内部装修建设工程取得了明光市公安局消防大队核发的竣工验收消防备案凭证，2014年8月8日，滁州苏果公司明光分公司广场路地下商场重新开业经营至今。2014年8月25日，滁州苏果公司明光分公司取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，明确载明涉案商场的场所建设面积为5287平方米。之后，因双方当事人就消防改造工程所产生的费用、损失的承担及房屋租赁费用的计算标准、给付数额等问题产生纠纷，一直不能达成共识性意见，滁州苏果公司于2016年3月30日提起民事诉讼。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中，滁州苏果公司所列举出的损失项目：装修费、新装修和消防设施安装改造费、冷链设备和中央空调改造费、疏散通道工程施工费、广场绿化恢复费用、重新开业广告宣传费用、停业期间利润损失，数额均为滁州苏果公司单方计算，在通知的期限内也未提出相关鉴定、评估申请，且明光金泰地产公司对上列数额均不认可，故不予采信和支持；滁州苏果公司在消防改造施工过程中垫付的补偿金60万元，系在明光金泰地产公司承诺抵扣房屋租赁费的前提下，滁州苏果公司自愿给付，目前双方当事人尚未结算该项费用，对滁州苏果公司要求明光金泰地产公司返还的诉讼请求，不予支持；关于滁州苏果公司要求将租赁面积核减为5287平方米的诉讼主张，根据双方签订的合同及补充协议，参照合同附图，能够确定双方对8306平方米的租赁面积已达成一致性意见，之后虽然在客观上，消防改造工程直接导致了商场场所建设面积减少为5287平方米，但消防工程改造的起因是由于消防部门针对滁州苏果公司所从事商场、超市的行业性质所作出的强制性查封措施而引发，明光金泰地产公司在合同订立和履行过程中，并不存在过错或过失的违约行为，故滁州苏果公司的此项诉讼主张，缺乏事实与法律依据，不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回苏果超市（滁州）有限公司的诉讼请求。案件受理费79778元，由苏果超市（滁州）有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据滁州苏果公司的上诉请求及明光金泰地产公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：1、滁州苏果公司要求明光金泰地产公司赔偿因消防整改所导致的损失能否成立；2、是否应当对双方当事人签订的租赁合同面积予以调整。明光金泰地产公司与滁州苏果公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。明光金泰地产公司已将消防验收合格的房屋交付滁州苏果公司经营使用，滁州苏果公司进行装饰装修，并经消防部门于2010年验收合格且已实际投入经营，故明光金泰地产公司交付的租赁房屋符合合同约定的用途，不存在瑕疵。滁州苏果公司在经营过程中，消防部门于2014年进行了消防监督检查，发现滁州苏果公司经营的超市存在火灾隐患，并要求滁州苏果公司进行整改。因明光金泰地产公司交付的房屋已经消防验收合格，不存在消防方面的瑕疵，且双方签订的房屋租赁合同中约定了滁州苏果公司在租赁期内，须按照其经营要求配备移动式消防灭火器，使之进一步符合消防安全要求，并通过消防验收。故滁州苏果公司负有涉案房屋在租赁期间符合消防要求的义务。涉案租赁房屋虽在租赁期间被消防部门责令停业整改，但并非明光金泰地产公司交付的房屋所导致，滁州苏果公司主张明光金泰地产公司承担整改期间相关费用的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于滁州苏果公司主张的垫付60万元费用，因明光金泰地产公司出具的承诺函已明确表示该款从房屋租赁费用中抵扣，且双方之间的租赁关系仍属存续期间，明光金泰地产公司诉讼中也同意该款从租金中抵扣，故该款可从双方之间的租金中抵扣，滁州苏果公司的该项请求，本院也不予支持。滁州苏果公司主张因消防整改导致涉案房屋面积减少，要求确认明光金泰地产公司出租的房屋面积为5287平方米。经查，双方签订房屋租赁合同后，明光金泰地产公司已按照合同约定的面积交付了房屋，虽然涉案房屋因消防整改导致面积变更，但消防整改系因滁州苏果公司经营所需，并非明光金泰地产公司交付的房屋面积不符合合同约定，故对滁州苏果公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，滁州苏果公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79778元，由上诉人苏果超市（滁州）有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理
审判员 付广永
代理
审判员 郭东武
二〇一六年十一月三十日
书记 员代 元 婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 来源：