江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏07民终3349号
上诉人（原审被告）：连云港御宅家居用品有限公司。
法定代表人：孟作，该公司总经理。
委托诉讼代理人：夏振国，江苏润国律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王爱国，江苏润国律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：杨正弟。
委托诉讼代理人：戴高明，江苏海郡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王敏，江苏海郡律师事务所律师。
原审
被告：李志亮。
上诉人连云港御宅家居用品有限公司（以下简称御宅公司）因与被上诉人杨正弟、原审被告李志亮房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院(2016)苏0706民初1246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。御宅公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将逾期付款违约金计算标准改判为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；2.撤销一审判决第二项，改判上诉人于判决生效后3个月内将列奇达花园广场X号门面返还给被上诉人；3.被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：
一、一审判决的逾期付款违约金过高，远超杨正弟的损失，应改判为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。按照相关法律规定，违约金应按照守约人的实际损失计算，御宅公司未按期支付租金，给杨正弟造成的损失只相当于银行贷款利率的损失，故应当依法改判逾期付款违约金；
二、一审判决30日恢复原状、返还房屋的宽限期过短，客观上不能实现，应延长至3个月。除杨正弟将房屋租给御宅公司外，还有多家出租户将房屋整体出租给御宅公司，御宅公司将以上多家房屋恢复原状至少3个月时间。
被上诉人杨正弟辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。关于违约金，原审法院已经按照银行同期贷款利率计算。按照杨正弟和上诉人签订的合同约定，日违约金仅仅是7.5元，根本不高，符合法律规定。关于上诉人要求改判其在3个月内交房，而从一审判决至今已经有3个月了，但上诉人还是没有交房。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告李志亮未到庭也未提交书面答辩意见。杨正弟向原审法院诉求：1.判令李志亮、御宅公司支付杨正弟租金9000元、违约金2175元，总计11175元；2.判令李志亮、御宅公司依据合同约定将涉案房屋恢复原状、返还给杨正弟；3.诉讼费用由李志亮、御宅公司承担。原审法院查明事实：2004年2月11日，李志亮成立连云港金泰家具城，2008年6月10日变更为连云港金泰家居广场，2009年9月23日，连云港金泰家居广场注销。2004年9月10日，杨正弟与李志亮代表的连云港金泰家具城签订《房地产租赁契约》一份，双方约定：杨正弟将其所有的坐落于本市新浦区（现海州区）市化路列奇达花园广场X号（建筑面积46.73平方米）的门面房出租给连云港金泰家具城作商业用房使用；租赁期限自2014年10月1日起至2015年12月31日止；租金按季结算，于每季的前10日内交付杨正弟，月租金为1500元；如承租人逾期交付房租，每逾期一日，须按月租金额的千分之五向杨正弟支付违约金。同日，杨正弟（甲方）与李志亮代表的连云港金泰家具城（乙方）又签订了《补充协议》一份，双方约定：
一、同意乙方对所租商铺拆除隔墙及卷帘门，合同到期后恢复商铺原样，（甲方在原建筑平面图纸上签字认可原面积）；
二、同意乙方对列奇达花园广场中空加层封闭，东西南北各加无框玻璃门作商场使用和拆除广场中空内雕塑；
三、协议到期，甲方如继续出租，同等条件乙方优先。杨正弟、连云港金泰家具城在《房地产租赁契约》及《补充协议》上签名并加盖了印章，李志亮在法定代表人处签名。2014年11月1日，李志亮与孙德平签订《协议书》，李志亮将其承租的包括涉案房屋在内的用于经营金泰家具城的所有房屋自2014年11月1日转租给孙德平。孙德平于2014年12月11日在上述房屋成立御宅公司，继续从事家具经营活动。李志亮将涉案房屋转租给孙德平后，双方找到杨正弟并将转租事实告知杨正弟，同时在杨正弟持有的与李志亮签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》上增加“此合同转让给连云港御宅家居用品有限公司”字样，御宅公司在增加文字部分加盖了印章。御宅公司已支付杨正弟房屋租金至2015年9月1日。上述事实，有各方当事人的当庭陈述及杨正弟所举的《房地产租赁契约》及《补充协议》、李志亮所举的《协议书》、连云港金泰家居广场工商登记资料、御宅公司所举的《协议书》、工商登记材料等证据在案予以证实。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨正弟与连云港金泰家具城、李志亮签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》合法有效，御宅公司在上述两份协议上增添“此合同转让给连云港御宅家居用品有限公司”，视为将两份合同中权利义务转至御宅公司名下，御宅公司应依照约定向杨正弟支付租金、承担逾期付款违约金，并按照协议约定的租金标准支付租赁期满后继续占有使用涉案房屋的房屋占有使用费。因租赁期限届满，杨正弟与御宅公司未达成新的租赁合同，租金如何支付双方未达成一致意见，故杨正弟要求御宅公司支付占有使用涉案房屋期间的逾期付款违约金，无事实和法律依据，原审法院不予支持。御宅公司应支付杨正弟2015年9月1日至2015年12月31日的租金和2016年1月1日至2016年2月29日的房屋占有使用费共计9000元。对于逾期付款违约金，双方约定明显过高，原审法院依法调整至按照银行贷款利率的1.3倍计算。御宅公司应付杨正弟的逾期付款违约金分为两部分：1.2015年9月份的租金1500元应在2015年7月10日前支付；2.2015年10月至12月租金4500元应在2015年10月10日前支付。租赁期限届满后，双方未达成新的租赁合同，杨正弟对御宅公司继续使用房屋产生异议，故御宅公司应当按照双方约定将房屋恢复原状，返还杨正弟，故原审法院对杨正弟要求御宅公司恢复原状，并返还给房屋的诉讼请求予以支持。杨正弟主张李志亮与御宅公司共同承担上述责任，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院遂判决：
一、御宅公司于判决生效后十日内向杨正弟给付2015年9月1日至2016年2月29日租金、房屋占有使用费9000元及逾期付款违约金（1.2015年9月份的租金1500元从2015年7月11日开始计算；2.2015年10月至12月租金4500元从2015年10月11日开始计算；均至2016年2月29日止，均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算）；
二、御宅公司于判决生效后三十日内将位于连云港市海州区市化路列奇达花园广场X号门面恢复原状并返还给杨正弟；
三、驳回杨正弟其他诉讼请求。如果御宅公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元（杨正弟已预交），由御宅公司负担，于给付上述款项时一并给付杨正弟。本院
经审理查明，原审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。二审诉讼期间，上诉人御宅公司围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.书面通知1份，证明涉案商铺由御宅公司转租给经营商户，至目前为止经营商户的家具仍未清理完毕，御宅公司发出通知要求商户自2016年8月1日起2个月内完成清场，以便于御宅公司将商铺返还杨正弟。2.照片2张，证明涉案商铺目前为止仍在经营，短期内无法恢复原状返还杨正弟。杨正弟对上述证据质证意见为：对于证据1的真实性予以认可，但该书面通知与本案无关联性，其内容是御宅公司自行作出的，无合同的依据。本案一审判决时间是2016年6月23日，一审判决恢复原判并返还房屋的时间为30日，而该书面通知已经到2016年7月26日，完全是在拖延时间；对于证据2的三性均不予认可。经审查，本院仅对上述两份证据的真实性予以确认。经双方当事人确认，本案在二审期间的主要争议焦点为：1.一审判决逾期付款违约金是否过高，上诉人主张改判为按照中国人民银行发布的同期同来贷款利率计算能否成立；2.一审判决上诉人在30日内恢复原状、返还房屋，期限是否过短，上诉人主张延长至3个月能否成立。关于第一个争议焦点，
本院认为，违约金的约定除具有补偿性之外，还具有一定的惩罚性。原审法院根据双方的合同约定，结合上诉人御宅公司的违约行为给被上诉人杨正弟造成的损失，在认定双方约定的违约金过高的情况下，将御宅公司逾期付款违约金的计算标准酌情调整至按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算符合相关法律规定。御宅公司上诉主张一审判决逾期付款违约金过高，并要求按照中国人民银行发布的同期同来贷款利率计算逾期付款违约金明显不能成立，故本院对御宅公司的该项上诉请求不予支持。关于第二个争议焦点，
本院认为，御宅公司在租赁合同到期后就应当将涉案房屋恢复原状并返还给杨正弟，但御宅公司并未按此履行。现原审法院依据杨正弟的诉讼请求，结合查明的案件事实判决御宅公司在一审判决发生法律效力之日起30日内将涉案房屋恢复原状后返还给杨正弟并无不当，御宅公司上诉称一审判决其在30日内恢复原状、返还房屋的期限过短，主张将履行期延长至3个月无事实和法律依据，故本院对御宅公司的该项上诉请求亦不予支持。综上所述，御宅公司的上诉请求及理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元（御宅公司已预交），由连云港御宅家居用品有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理
审判员 万子榕
代理
审判员 程 艳
二〇一六年十一月二十七日
书 记 员 蒋 寻法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自