福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽03民终1216号
上诉人（原审被告）：林金顺，男，1958年9月27日出生，汉族，农民，住莆田市秀屿区。
委托诉讼代理人：陈志强，福建律海律师事务所执业律师。
委托诉讼代理人：沈岚敏，福建律海律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审原告）：莆田市湄洲湾北岸经济开发区管理委员会，住所地莆田市秀屿区山亭镇，组织机构代码证代码66281204-0。
法定代表人：陈玉鹏，主任。
委托诉讼代理人：ＸＸ、高丽强，福建品义律师事务所执业律师。
上诉人林金顺因与被上诉人莆田市湄洲湾北岸经济开发区管理委员会（以下简称北岸管委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2015）秀民初字第3826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人林金顺的委托诉讼代理人陈志强、沈岚敏、被上诉人北岸管委会的委托诉讼代理人高丽强到庭参加诉讼。本案现己审理终结。林金顺上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回北岸管委会诉讼请求；2.依法对林金顺安置房屋的经济损失进行鉴定；3.依法判令北岸管委会赔偿林金顺经济损失611388元。因林金顺的第2项上诉请求仅是程序性请求，第3项上诉请求属于在二审审理过程中提出的反诉请求，北岸管委会对该诉求不同意调解，且不同意由本院一并审理，林金顺主张该两点诉求作为其抗辩理由，对于超过的损失部分，其将另行主张权利，其当庭明确上诉请求为第1点上诉请求。事实和理由：
一、一审认定事实错误，本案讼争安置房并未达到交房条件，北岸管委会构成违约在先，且其严重违约行为给林金顺造成的经济损失远远超过应缴纳的差价款，因此，林金顺拒绝向北岸管委会支付安置房差价款，并要求北岸管委会赔偿其经济损失611388元。1.由北岸管委会印发的安置房《宣传册》中可以看出，该安置房的建造地面应高于路面三个台阶，但本案讼争房屋反而比路面低1.5米左右，造成房屋使用价值直接贬值，且影响通风采光，在暴风雨、台风来临时容易造成屋内积水。2.北岸管委会并没有依约粉刷讼争房屋内墙，至今讼争房屋的水、电未通，且讼争安置房的窗台、外墙均有开裂，房屋建成至今仅几个月就产生严重的质量问题，故讼争房屋尚未具备交房条件，北岸管委会违约在先。
二、一审法院对讼争房屋的面积计算错误，涉案的《安置协议书》并未约定公摊面积，因此公摊的建筑面积12.69平方米不应当计算，且本案讼争房屋的实际面积比该《安置协议书》约定的建筑面积少44.955平方米，该部分房价和公摊面积的价值均应双倍在安置房屋的总差价款中扣除。北岸管委会辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，林金顺的上诉没有依据。北岸管委会安置的房屋经五部门联合验收并出具竣工验收报告，可以证实房屋符合交付的条件，且双方的合同约定，差价款支付方式并不以交付为前提，而是以竣工验收合格即可。北岸管委会向一审法院起诉请求：1.判令林金顺支付安置房屋差价款698439元并自2013年11月8日起至还款之日止按银行同期贷款利率计息，暂计至起诉之日利息为80021元，总计778460元（差价款以最终实测面积按安置协议书计算出的最终结果为准）；2.本案诉讼费用由林金顺承担。一审法院认定事实：因莆田市湄洲湾北岸妈祖城核心区、环城路项目建设需要，2011年12月21日，北岸管委会委托莆田市妈祖城核心区项目征地拆迁安置指挥部（以下简称妈祖城拆迁指挥部）与林金顺签订征地拆迁补偿安置协议书，该协议书约定：第一条［被拆迁房屋现状］被拆迁房屋主房建筑面积115.992㎡，（补交两费36.15㎡），被拆迁房屋搭盖、附属房建筑面积6.69㎡。第二条［被拆迁房屋补偿款、过渡费、搬家费及奖励金］1、被拆迁主房屋补偿金额44825元、附属房补偿金额323.6元、附属构筑物、土地补偿金额1247.2元，三项小计46395元【经计算，应为46395.8元】。2、搬家补助费695.952元、临时安置过渡费8351.424元，两项小计9047元【经计算，应为9047.376元】。3、按时签约的违章建筑（含附属房）部分的材料补助费535.2元。4、主房丈量评估奖励金9279.36元，签约奖励金13919.04元，小计23198元【经计算，应为23198.4元】。四项共计79175元【经计算，应为79176.776元】。第三条［安置房情况及价款］1、安置房安置建筑面积516.435㎡【实测面积484.44㎡】，面积以交付时的实测面积为准，多还少补。2、林金顺选择安置房为西前安置区联体住宅12#01号。3、林金顺应支付给北岸管委会的安置房价款777614元，具体计算为：联体住宅小于等于应安置建筑面积即115.992㎡×650元／㎡=75395元【经计算，应为75394.8元】，超过应安置建筑面积30㎡（含30㎡）以内即30㎡×1000元／㎡=30000元，超过应安置建筑面积30㎡以上即370.443㎡×1800元／㎡=666797元【经计算，应为（484.44㎡-115.992㎡-30㎡）即338.448㎡×1800元／㎡=609206.4元】；补交两费36.15㎡×150元／㎡=5423元【经计算，应为5422.5元】。故林金顺应支付给北岸管委会的安置房价款实计720023.7元。第四条［差价款及支付方式］1、北岸管委会应支付林金顺的补偿与林金顺应支付给北岸管委会的费用差价款为698439元【经计算，差价款应为640846.924元】。2、支付方式为安置房基础开工时付差价款50%，主体工程三层楼面砼施工时付差价款25%，主体封顶时付差价款20%，竣工验收合格后交付使用前付清余款。第五条［安置房建设标准］……。2013年11月8日，妈祖城拆迁指挥部、莆田市工程地质勘察院、福建省东南建筑设计院、厦门市东区建设监理有限公司、莆田市建工投资集团有限公司对本案讼争安置房进行竣工验收，质量评定等级为合格，同意交付使用。之后，北岸管委会依约将安置房屋交付林金顺使用。因林金顺未支付差价款，致北岸管委会于2015年10月19日诉至一审法院。另查明，林金顺于2015年11月17日支付了206227.36元。案经审理，因双方各执己见，致无法调解。一审法院认为，北岸管委会委托妈祖城拆迁指挥部与林金顺签订征地拆迁补偿安置协议书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，是合法有效的，双方当事人均应依约履行约定的义务。北岸管委会依约将安置房屋交付给林金顺使用后，林金顺也应依约支付差价款。北岸管委会诉请林金顺支付差价款是合法的，应予支持，但应以实际欠款金额为准。北岸管委会另诉请林金顺自2013年11月8日起按银行同期贷款利率计息，因双方对此并无约定，应自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息。林金顺辩称安置房屋存在质量问题，依现有证据无法认定，不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：林金顺应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市湄洲湾北岸经济开发区管理委员会欠款640846.92元并自2015年10月19日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息（林金顺已支付的206227.36元予以折抵）。本案案件受理费11585元，由北岸管委会负担1377元，林金顺负担10208元。
经审理查明，林金顺对一审查明的事实异议如下：需要安置给林金顺的房屋的面积为516.435平方米，实测面积减去公摊面积后，实际安置的面积仅为470多平方米。林金顺对一审查明的其他事实没有异议，但其认为一审遗漏查明以下事实：1.双方在协议书中约定内墙是水泥打底，但现在房屋内墙还是空心砖，不符合交付条件；2.讼争安置房屋低于路面1.5米，导致周边水倒灌讼争安置房屋内，造成房屋严重贬值。北岸管委会对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实中双方当事人均无异议的部分予以确认，对双方有争议的事实将在下文予以分析认定。本院二审期间，林金顺提供照片四张、《价格评估结论意见书》及《湄洲湾北岸经济开发区山亭镇西前社区安置区项目宣传册》，用于证实：1.本案讼争安置房屋的建设地面低于路面1.5米，房屋内部未按照安置协议书进行墙体拉毛、楼梯地面塌陷的事实；2.北岸管委会给林金顺造成的经济损失按照该《价格评估结论意见书》的评估结论；3.安置房屋的建造地面应当高于路面三个阶梯，但讼争房屋反而比路面低1.5米左右，北岸管委会没有按照约定建房构成严重违约。北岸管委会质证认为：1.对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，该组照片形成时间无法确定，不能证实塌陷的成因，塌陷的成因与北岸管委会交付的房屋是否有质量问题不具有关联性；2.该《价格评估结论意见书》的真实性由法院认定，该份证据系林金顺单方委托，且该鉴定结论与本案无关；3.该《宣传册》不能证明林金顺所要证明的对象，安置房的建设标准，双方已经在协议书中约定，而该《宣传册》仅能反映安置区的布局状态，比如占地总面积、总套数、绿化等。
本院经审查认为，林金顺提供的照片能够与讼争房屋现状相印证，可以作为认定本案事实的依据；本案讼争安置房屋的总价款为七十多万元，但该《价格评估结论意见书》对讼争安置房屋的评估价值高达三百多万元，对水泥拉毛面积的计算等亦不符合客观实际，该鉴定意见书不具客观真实性，不予采信；该《宣传册》能反映讼争安置区的整体概况，可以证实北岸管委会安置的房屋应高于路面的事实，该证据可以作为认定本案事实的依据。根据上述对证据的分析认定，本院另认定事实如下：本案讼争安置房屋位于该安置区最后一排，房屋门口及一层房屋大厅的地势比路面低约1.5米，一层通往二层楼梯平台处一小部分地面存在塌陷，《湄洲湾北岸经济开发区山亭镇西前社区安置区项目宣传册》中显示，联排式住宅一层应高于路面。
本院认为，北岸管委会委托妈祖城拆迁指挥部与林金顺签订的《征地拆迁补偿安置协议书》是合法有效的，双方当事人均应依约履行约定的义务。本案讼争安置房屋已经竣工验收合格，虽然房屋底层门口及大厅比路面低约1.5米，一层通往二层楼梯平台处一小部分地面存在塌陷，北岸管委会也未依约对房屋内墙进行水泥砂浆打底，但不影响房屋的交付使用。房屋的建筑面积应包括套内建筑面积及分摊的共有公用建筑面积，本案讼争安置房屋面积应为实测面积484.44平方米。根据双方在协议书中关于安置房房价款的计算方法，本案讼争安置房价款为720023.7元。因本案讼争安置房屋前半部分比公共路面低约1.5米，与北岸管委会的《宣传册》中所宣传的安置房屋的地势不相符，综合考虑通风、采光及极端天气下的排水等因素，林金顺主张因安置房建造地势原因会造成房屋价值的贬值具有事实依据，酌情认定讼争安置房屋的贬值率为10%，故林金顺应支付给北岸管委会的安置房房价款应为648021.33元。扣除被征迁房屋的补偿款、过渡费、搬家费、奖励金等计79176.776元及林金顺在一审审理过程中已经支付的206227.36元，林金顺仍应支付给北岸管委会差价款为362617.19元。本案双方在安置协议书中约定安置房价款按房产实测面积为准，实行多还少补，且本案讼争房屋系安置房，也不能适用商品房面积误差的处理规定。对于讼争安置房屋内墙水泥砂浆打底等产生的费用，林金顺可另行主张。综上所述，林金顺的部分上诉请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，
判决如下：
一、变更福建省莆田市秀屿区人民法院（2015）秀民初字第3826号民事判决为：上诉人林金顺应在本判决生效之日起十日内支付给被上诉人莆田市湄洲湾北岸经济开发区管理委员会安置房差价款362617.19元及该款自2015年10月19日起至本判决指定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；
二、驳回被上诉人莆田市湄洲湾北岸经济开发区管理委员会的一审其他诉讼请求；
三、驳回上诉人林金顺的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费11585元，由被上诉人莆田市湄洲湾北岸经济开发区管理委员会负担6189元，由上诉人林金顺负担5396元；本案二审案件受理费10208元，由被上诉人莆田市湄洲湾北岸经济开发区管理委员会负担4432元，由上诉人林金顺负担5776元。本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理
审判员 李 忠
代理
审判员 彭赵龙
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 倪益群附：
一、相关主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 搜索“”