长春市宽城区人民法院民 事 判 决 书（2015）宽民初字第2588号原告(反诉被告)：中国人民解放军65316部队，住所地长春市宽城区北安路1597号。
负责人：付先学，部队长。
委托诉讼代理人：郭剑峰。
委托诉讼代理人：卢鑫。
被告（反诉原告）：吉林省金山装潢材料有限公司，住所地长春市宽城区北安路1597号。
法定代表人：逄云飞，董事长。
委托诉讼代理人：张树波，吉林常春律师事务所律师。
第三人：中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处，住所地长春市长庆街****号。
法定代理人：张建龙，处长。
委托诉讼代理人：由龙运。
原告中国人民解放军65316部队（以下简称65316部队）与被告吉林省金山装潢材料有限公司（以下简称金山装潢公司）、第三人中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处（以下简称长春管理处）租赁合同纠纷一案（以下均采用本诉称谓），本院于2015年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告65316部队的委托诉讼代理人郭剑峰、卢鑫，被告金山装潢公司的委托诉讼代理人张树波、刘艳，第三人长春管理处的委托诉讼代理人由龙运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。65316部队向本院提出诉讼请求：１．依法判令解除原、被告于2012年7月3日签订的《军队房地产租赁合同》；２．判令被告立即交还租赁物，并承担由此造成的损失，即从2015年6月1日至搬迁日止的租金费用。截止2015年11月7日，已拖欠租金238000元；3.判令诉讼费由被告承担。2015年12月25日的庭审中，原告当庭变更诉讼请求：第一项，依法判令解除原告与被告签署的租赁合同，2012年7月3日签署合同，到2015年5月31日已经到期了，我们要求解除5月31日以后的不定期合同，被告现在仍在使用租赁物，请求判令解除被告一直占用的位于北安路1597号的地产合同租赁物。事实和理由：2012年7月3日，原告与被告签订了《军队房地产租赁合同》。依据合同约定，原告将位于长春市宽城区北安路1597号房屋租赁给被告，租赁期限为3年（2012年6月1日起至2015年5月31日止），租金总额共计人民币1550000元，年租金为第一、二年500000元，第三年5500000元。从今年4月起，我部相关人员约谈被告逄云飞三次，要求被告在租赁期满后立即交还房屋，但被告以各种理由未到场。11月7日，我部又向乙方下达了要求签订《租赁终止协议书》的《通知》。按照《合同》约定，乙方在租赁期满拒不交还租赁物，已对甲方造成了严重的损失。金山装潢公司辩称，1.我们不同意解除双方之间的租赁合同，因为部队和管理处共同对被告造成违约，出租方没有完全履行军队房地产租赁合同所约定的义务，存在重大违约行为；2.不同意目前情况下返还租赁物，出租方没有履行合同，给被告造成的损失尚未结清，我们认为将权利义务一并进行结算；3.原告不具备主体资格，原告应当是中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处，就是合同签订的出租方，原告主体不适格；4.原告主张不定期租赁，提出的主体应该是管理处，按照合同法应该先行通知承租方，并给合理的期限，本案原告、第三人都没有对被告进行先行通知，不符合合同法第232条，应当驳回。长春管理处述称，被告不应当申请第三人为本案当事人，对于法院的追加没有异议，第三人是否有独立请求权是法院决定的；对于原告的诉请没有异议，我们认可；第三人与被告签署的合同约定了原告接受委托，原告有权以自己的名义向被告主张解除租赁合同。金山装潢公司提出反诉请求：1.判令被反诉人65316部队、长春管理处赔偿因其违约给反诉人造成的损失共计2000000元（以评估数额为准）；2.判令中国人民解放军沈阳军区房地产管理局在其过错范围内承担补充赔偿责任；3.判令被反诉人及第三人承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年7月3日，反诉人与第三人长春管理处签订《军队房地产租赁合同》，该合同约定第三人将位于长春市宽城区北安路1597号房屋租赁给反诉人，该房屋所有权人为被反诉人65316部队，第三人长春管理处负责向被告中国人民解放军沈阳军区房地产管理局申领《军队房地产租赁许可证》。反诉人依约履行了支付租金等义务，但被告长春管理处迟迟未办理《军队房地产租赁许可证》，给反诉人造成了巨大的经济损失。反诉被告65316部队辩称：1.租赁物系原告所有，原告要求被告腾退房屋的请求符合法律规定。总政治部、总后勤部《军队空余房地产租赁管理规定》第九条以及《沈阳军区空余房地产租赁管理实施办法》第十三条都有相关规定，原告方无权直接与承租人签订合同，依据上述规定，2015年5月26日，沈阳军区长春房地产管理处授权原告负责处理与租赁合同相关的一切事宜。该委托书中明确记载：“现将产权属于中国人民解放军65316部队管理的房地产并对外出租的租赁项目，全部委托给中国人民解放军65316部队管理。”这完全可以证明，原告具备主体资格，原告向被告主张要求其腾退房屋符合相关法律规定。原、被告双方合同已履行完毕，租赁期已满，被告主张不同意解除合同于法无据。原告已按《合同》约定，于2012年6月1日至2015年5月31日期间，将租赁物全部交付给被告使用。截至2015年5月31日，租赁期限届满，合同应立即解除。原告并没有违约事实存在，即便是没有为被告办理《军地房地产租赁许可证》被告仍然与40余户承租人签订了承租合同并实际使用了原告人的出租房屋，所以，被告反诉要求赔偿2000000元损失的主张既无事实依据也没有法律根据，综上，被告没有提供证据证实原告人存在违约行为，所以，原告既不应当承担违约责任也不应当承担任何相关的诉讼费用，应驳回反诉人的反诉请求。长春管理处辩称：第三人对于被告提出的反诉请求不予认可，且反诉请求没有事实及法律依据，应当驳回。1.第三人不应成为反诉被告，因为，原告所诉是2015年5月31日与被告之间的不定期问题，这是原告利用自己的具有使用权的房地产与被告形成租赁合同，与第三人无关，被告反诉是基于2012年7月3日的合同，该合同已经履行完毕，故被告反诉就不是同一事实，提起反诉不能成立；2.第三人在本案中不应承担任何责任，争议的房地产是原告拥有使用权的，第三人只是基于总后勤规定的不能以自己的名义对外出租房地产，所以，才以第三人的名义与被告签订合同，事实上第三人是明显代理行为，第三人代理行为应当是由委托人承担代理行为的责任，所以，我们不能承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对下列事实及证据没有异议，本院予以确认，并入卷佐证。1.2012年7月3日以沈阳军区长春房地产管理处为甲方，以吉林省金山装潢材料有限公司为乙方，签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定，甲方自愿将吉林省长春市宽城区北安路1597号，房屋建筑面积2876平方米，场地面积9920平方米出租给乙方使用。乙方对甲房所要出租的房地产做了充分的了解，愿意承租该房地产。合同约定，租赁期限为自2012年6月1日起至2015年5月31日止。租金总额1550000元人民币，第一年、第二年租金各为500000元，第三年550000元，合同第七条第五项规定了甲方即原告的义务，甲方负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》。该合同第十条约定，甲方如有违反合同第七条行为的，乙方有权解除合同，同时，甲方应向乙方支付当年合同价款的20%作为违约金，长春管理处、金山装潢公司在合同尾页加盖公章及法人名章。金山装潢公司自合同签订后便陆续将门市房出租给其他商户；2.2015年5月26日长春房地产管理处与65316部队签订了（2015）长房租委字第001号《军队空余房地产租赁管理委托书》，将产权属于65316部队管理的房地产对外出租的租赁项目，全部委托65316部队管理。65316部队全权承担合同的权利义务，并负责处理与合同相关的一切事宜。委托单位长春管理处加盖公章及法人名章，经办人袁红生签字，受托单位65316部队加盖公章，经办人曹勇签字；3.2015年12月22日金山装潢公司递交书面申请，要求追加第三人中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处、中国人民解放军沈阳军区房地产管理局参加诉讼，经合议庭合议认为，没有证据证明中国人民解放军沈阳军区房地产管理局与案件的审理结果有关联性，对于金山装潢公司要求其参加诉讼的请求不予准许，2015年12月23日本院作出（2015）宽民初字第2588号参加诉讼通知书，追加长春管理处作为本案的第三人参加诉讼；4.2015年12月25日金山装潢公司递交书面评估申请书，要求对位于长春市宽城区北安路1597号建筑面积9920平方米的房屋在2012年6月1日至2015年5月31日期间的租金价格进行评估；5.2016年8月9日吉林瑞德房地产土地估价有限公司向本院作出书面说明，即“吉林省金山装潢材料有限公司所提供了军队房地产租赁许可证复印件（房屋建筑面积2876平方米）、吉林省金山装潢材料市场消防疏散平方图、金山市场房屋总建筑面积情况（总建筑面积10131平方米）。存在问题：军队房地产租赁许可证复印件（房屋建筑面积2876平方米）与金山市场房屋总建筑面积情况（总建筑面积10131平方米）面积存在不一致。根据日常所提供资料，无法进行估价。”；6.原告及第三人没有在该租赁合同履行期限内为被告办理《军队房地产租赁许可证》；7.被告从2012年6月1日起至今一直在占有使用双方争议的房屋及场地；8.被告在合同履行期间内未拖欠租金。对有争议的事实，本院认定如下：总政治部、总后勤部《军队空余房地产租赁管理规定》第九条规定“军级以下作战部队、预备役部队和科研试验部队，不得直接从事空余房地产租赁活动，确需出租的空余房地产，必须经总后勤部批准后，由军区级单位所属的房地产管理部门组织实施”以及《沈阳军区空余房地产租赁管理实施办法》第十三条规定“军（含）以下作战部队、预备役部队和科研试验部队不得从事空余房地产租赁活动。确需出租的，报经总后勤部批准后，由军区房地产管理部门与承租方签订租赁合同”。根据2015年5月26日沈阳军区长春房地产管理处的授权，应当认定原告是双方争议的位于长春市宽城区北安路1597号建筑面积2876平方米房屋所有权，9920平方米土地使用权系原告所有。从双方签订合同之日起至合同期满时止，即2012年6月1日至2015年5月31日，被告未提供其曾向原告要求过为其办理《军地房地产租赁许可证》的证据。2016年10月原告以书面形式向本院递交申请书，要求撤销第一项诉讼请求，即依法判令解除原、被告于2012年7月3日签订的《军地房地产租赁合同》。
本院认为，本案事实清楚，权利、义务关系明确。2015年5月26日中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处与65316部队签订的（2015）长房租委字第001号《军队空余房地产租赁管理委托书》，已证明该争议土地使用权及建筑物系原告所有，故65316部队是本案的适格主体，本院对此予以确认；长春管理处与金山装潢公司于2012年7月3日续签的《军队房地产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”，在合同约定的租赁期限内双方各自履行了支付房屋租金、交房及场地的义务，故该合同合法有效，现合同租期已届满，被告应立即从争议的场地房屋内迁出，故原告要求被告从争议地块上迁出的请求，符合法律规定，应当予以支持。从2015年6月1日起被告继续占用租赁场地及房屋，没有合法依据，侵犯了原告的合法权益，被告应当承担占用期间给原告造成的经济损失，综合本案以租赁合同约定的租金标准计算为宜。原告所述被告从2015年6月1日起至2015年11月7日期间，非法占用争议租赁房屋及场地的经济损失为238000元，证据充分应当予以确认，被告应当依法给付。对于反诉原告金山装潢公司要求被反诉人65316部队、长春管理处赔偿因其违约给反诉人造成的损失共计2000000元（以评估数额为准）的请求，根据原告提交的工商资料证据，不能认定第三人未办理租赁许可证影响了被告及其招租商户进行工商登记、年检，且被告未提供造成损失的有效证据，对此本院不予支持，被告应承担举证不能的后果责任。但第三人违反合同约定，没有为被告办理《军队房地产租赁许可证》应承担违约责任。鉴于第三人与原告在委托书中明确约定由原告全权承担合同的义务，为此，可由原告承担该责任，予以冲抵被告应给付的房屋、场地占用费。其标准应按双方约定履行，即2013年租金、2014年的租金，合计1050000元的20%，210000元整。对于被告要求继续鉴定的请求，因被告现在不能提供满足价格鉴定的条件，其鉴定请求的目的不能实现，故对其继续鉴定的请求不予准许。对原告撤回的第一项诉讼请求，本院予以准许。综上所述，依照中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告吉林省金山装潢材料有限公司于本判决生效后30日内从座落于长春市宽城区北安路1597号，原告中国人民解放军65316部队享有土地使用权的场地及地上房屋迁出并交还原告；
二、被告吉林省金山装潢材料有限公司给付原告中国人民解放军65316部队房屋及场地的占用费（自2015年6月1日起至迁出房屋日场地时止，按550000元/年的标准计算。扣减原告应赔付被告的违约金210000元）；
三、驳回被告吉林省金山装潢材料有限公司的其他反诉请求。上计款项，被告在本判决生效后30日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4870元、反诉费11400元，由被告吉林省金山装潢材料有限公司承担诉讼费4870元、反诉费9175元，余下2225元反诉费由原告承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 徐 君
审 判 员 那立新
人民陪审员 齐 颖
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 丁 宁