重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初6439号
原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司重庆长寿分公司，住所地重庆市长寿区文苑大道5号。
负责人：李长江，该公司经理。
委托诉讼代理人（特别授权）：李芯仪，女，1986年8月15日出生，汉族，该公司员工，户籍所在地重庆市长寿区。
被告：江锦武，男，1977年6月26日出生，汉族，户籍所在地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司重庆长寿分公司（以下简称碧桂园物业）与被告江锦武物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月24日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业的委托诉讼代理人李芯仪及被告江锦武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告碧桂园物业向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告向我方支付物业服务费7276.23元。事实和理由：我公司系长寿区碧桂园小区的物业服务企业，被告系该小区业主。2013年8月至2016年7月期间，被告无正当理由拒不缴纳物管费。经我公司催收，被告仍未履行清偿义务。
被告江锦武辩称，我欠费的时间和金额属实，原告是我所在小区的物业公司。我不缴费的原因如下：家中房屋管道存在问题，房屋渗水，家中的厕所臭了两年，原告花了两年的时间才处理好；楼下茶楼打牌扰民；小区停车位没有规划好，导致出行不便；小区跳广场舞的人员噪音比较大，影响业主正常生活，原告还收取了跳广场舞的电费，对广场舞的管理工作做得不好。同时，原告的诉讼已经超过了诉讼时效。本院
经审理认定事实如下：2008年3月22日，原告碧桂园物业与重庆市碧桂园房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，合同期限为2008年3月22日起至2011年3月21日止，约定由原告为该小区提供物业服务，业主每月15日前缴纳上月的物业费，合同有效期满后，双方若无异议，合同自动续约三年。2014年3月22日，双方续签合同，合同有效期从2014年3月22日起至2017年3月22日止。2010年4月10日，原、被告签订前期物业服务协议。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务持续至今。被告江锦武系长寿区碧桂园小区*幢*号房屋业主，房屋建筑面积134.82平方米，被告每月应缴纳物业费202.14元。被告未缴纳2013年8月至2016年7月合计36个月的物业服务费7276.23元。经原告合理催收，被告仍未缴纳。上述事实，有当事人陈述、物业服务合同、催收函、快递信回单等证据证实，本院予以确认。
本院认为，原告分别与重庆市碧桂园房地产开发有限公司、被告签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为该小区提供了主要的物业服务，被告作为该小区业主应按时缴纳物业费。关于被告提出的诉讼时效问题，本案中，原告要求被告支付2013年8月至2016年7月合计36个月的物业服务费7276.23元，部分诉讼请求已经超出了两年的诉讼时效期，因此，原告只能从2014年8月至2016年7月期间产生的物业费主张权利，即202.14元×24个月=4851.36元。关于被告提出的原告服务质量差的问题，如渗水返潮、小区噪音等，原告虽然当庭作出了解释说明，但是综合考虑本案实际情况，原告在小区的日常服务职能和与业主的沟通协调等方面确实存在瑕疵，本案诉争的物业服务费应下调10%，即4851.36元－4851.36元×10%=4366.22元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告江锦武在本判决生效后5日内支付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司重庆长寿分公司自2014年8月至2016年7月期间的物业服务费4366.22元；
二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司重庆长寿分公司其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费25元，由被告江锦武负担。本判决为终审判决。
审判员 史晓亮
二〇一六年十一月十三日
书记员 罗 琳 来自