山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁17民终1735号
上诉人（原审原告）：单县清华园业主委员会。
负责人：杨公保，该业主委员会主任。
委托代理人：王朝阳，重庆金渝律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：单县贵和置业有限公司。
法定代表人：翟荣富。该公司董事长。
被
上诉人（原审被告）：单县欣泰物业服务有限公司。
法定代表人：刘长国。二被上诉人共同
委托代理人：张春梅，山东法运律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：杨媛媛。
委托代理人：姜涛，山东荣清律师事务所律师。上诉人单县清华园业主委员会因与被上诉人单县贵和置业有限公司（以下简称贵和公司）、单县欣泰物业服务有限公司（以下简称欣泰公司）、杨媛媛建筑物区分所有权纠纷一案，不服山东��单县人民法院（2016）鲁1722民初2093号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。原审原告清华园业主委员会诉称：2011年8月，被告贵和公司开发建设单县清华园小区，被告欣泰公司是被告贵和公司在清华园小区的前期物业有限公司。2013年8月31日，被告欣泰公司在未征得清华园小区业主同意的情况下，擅自将清华园幼儿园出租给被告杨媛媛，显然属于无效合同，清华园小区幼儿园属于清华园小区的配套设施应当属于清华园小区全体业主所有。原告多次与三被告交涉均未果，为维护原告的合法权益，请求法院：1、依法确认清华园小区幼儿园占用房屋（包含幼儿园西院面积1026平方米，价值约100万元）的所有权属清华园小区业主所有，三被告将上述房屋交付清华园业主委员会；2、赔偿损失25万元；3、依���判令被告欣泰公司与被告杨媛媛签订的清华园幼儿园西院（面积1026平方米）租赁合同无效；4、本案诉讼费用由三被告承担。原审被告贵和公司辩称：本案涉案幼儿园所占房屋系被告贵和公司合法出资建设，为该幼儿园的投资人。且该幼儿园房屋的出资系其单独核算，产权应归其所有。在与业主签订的商品房买卖合同中并未就幼儿园房屋的产权归属作出约定，原告要求将涉案房屋归其所有没有法律和事实依据。原告要求被告赔偿损失25万元，没有法律依据。贵和公司委托欣泰公司与被告杨媛媛签订租赁合同，系双方真实意思表示，不违背法律规定，更不存在双方恶意串通行为，因此租赁合同真实合法有效。收取的幼儿园房屋租金并未占为己有，而是将租金用于小区供水系统设备改造，该租金的使用已在小区内进行公示，广大业主并未提出任何异议。请求��庭依法驳回原告诉求。原审被告欣泰公司辩称：贵和公司委托欣泰公司与被告杨媛媛签订租赁合同系双方真实意思表示，不违背法律规定更不存在双方恶意串通行为，因此租赁合同真实合法有效。原告要求被告赔偿损失25万元，没有法律依据。收取的幼儿园房屋租金并未占为己有，而是将租金用于小区供水系统设备改造。请求法庭依法驳回原告诉求。原审被告杨媛媛辩称：原告要求被告杨媛媛赔偿损失没有事实和法律依据，原、被告之间不存在合同关系更没有利益关系，要求共同赔偿没有依据。本案属于建筑物区分所有权纠纷，在幼儿园房屋未进行确权的情况下原告诉被告杨媛媛没有法律依据和事实依据。案涉幼儿园租赁合同是贵和公司委托欣泰公司与杨媛媛签订的，该合同没有违反法律与行政法规的强制性规定，原告不是合同的相对方，对杨媛媛不享有诉权。租赁合同签订时原告业委会尚未成立，对其成立前的合同更不享有诉权。请求依法驳回原告对被告杨媛媛的诉求。原审法院
经审理认定，被告贵和公司开发建设原告所在单县清华园小区，小区规划设计图包含案涉幼儿园，幼儿园于2013年6月竣工验收，至今未办理权属证书。该规划图纸显示“公建建筑面积1962平方米”。2016年1月，原告成立并报单县园艺街道办事处备案。2013年8月31日，被告欣泰公司在被告贵和公司的授权下，将清华园小区幼儿园出租给被告杨媛媛，双方签订《清华园幼儿园房屋租赁合同》一份及附条件生效合同两份，《清华园幼儿园房屋租赁合同》约定租赁期限为二十年，自2013年9月1日至2033年9月1日，租赁费636000元于2014年5月1日前全部交清。两份附条件生效合同分别约定了《清华园幼儿园房屋租赁合同》租赁期限届满后20年和10年的租赁费交纳数额及期限。截至2015年6月11日被告杨媛媛已交纳给被告欣泰公司租赁费66万元。被告贵和公司在出售清华园小区商品房时与业主所签订的商品房买卖合同未对小区内幼儿园占用房屋的所有权归属作出约定。原告提交的被告贵和公司与业主张硕所签订的《商品房买卖合同》第三条显示约定面积120.82平方米，其中，套内建筑面积97.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.38平方米。原告提交的被告贵和公司与业主陈效峰所签订的《商品房买卖合同》第三条显示约定面积144.46平方米，其中，套内建筑面积118.49平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.97平方米。原告提交的被告贵和公司与业主杨公保所签订的《商品房买卖合同》第三条显示约定面积87.71平方米，其中，套内建筑面积70.74平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.97平方米。原告提交的被告贵和公司与业主张依然所签订的《商品房买卖合同》第三条显示约定面积79.86平方米，其中，套内建筑面积63.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.32平方米。被告贵和公司在出售清华园小区房屋的宣传中称“小区内有超市、幼儿园等齐全的生活配套”。原审法院认为：本案争议焦点为原告是否具备本案诉讼主体资格、清华园小区幼儿园占用房屋产权的归属、要求三被告赔偿损失25万元及要求判令被告欣泰公司与被告杨媛媛签订的《清华园幼儿园租赁合同》及两份附条件生效合同的效力问题。关于原告的诉讼主体资格问题。原审法院认为，原告具备本案诉讼主体资格，可以代表清华园小区业主参加本案诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”根据最高人民法院[2005]民立他字第8号关于业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函：业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。故本案原告清华园小区业委会符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条关于“其他组织”的规定及最高人民法院上述复函意见，可以代表清华园小区全体业主参加本案诉讼，被告关于原告不具备本案诉讼主体的的抗辩不予采信。关于案涉幼儿园占用房屋产权的归属问题，原审法院认为幼儿园占用房屋（1026平方米）权属应归清华园小区业主所有。本案是因小区规划内幼儿园占用房屋产权归属引起的建筑物区分所有权纠纷。案涉争议房屋权属归清华园小区业主所有的理由如下：一，被告贵和公司与清华园小区业主签订的商品房买卖合同中未就幼儿园占用房屋的归属作出约定，且就上述房屋至今未办理产权证书，被告贵和公司也不能提供产权归其所有的证据。二，在被告贵和公司报规划部门的规划图纸上显示小区规划包含幼儿园。三，被告贵和公司主张案涉幼儿园所占房屋由其“出资建设”、不应归清华园小区业主所有，但是被告贵和公司不能提供证据证明其在开发建设清华园小区时将对幼儿园占用房屋的“出资”单独核算且自行负担，即不能提供证据证明未将案涉房屋的建设成本计算在出售给清华园小区业主的商品房中。四，被告贵和公司在开发清华园小区项目并对外宣传中称配套设施包含幼儿园。被告贵和公司将幼儿园等配套部分载于其销售资料之中，使业主对其购买专有部分即可获得相应配套设施部分产生合理信赖。综上，被告贵和公司关于案涉幼儿园占用房屋由其“出资建设”、应归其所有的抗辩不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。故案涉幼儿园占用房屋的所有权应归清华园小区业主所有。关于原告要求被告赔偿损失25万元问题，原审法院认为，原告诉求缺乏事实和法律依据。被告贵和公司将案涉幼儿园租赁给被告杨媛媛时，清华园小区业主委员会尚未成立，且被告贵和公司将幼儿园租���并投入使用，为清华园小区的业主提供了方便，并未给清华园业主带来损失。原告亦未提供证据证明自己的损失。故对原告要求被告赔偿损失25万元的诉求，原审法院依法不予支持。关于原告要求确认被告欣泰公司与被告杨媛媛签订的《清华园幼儿园租赁合同》及两份附条件生效合同的效力问题，原审法院认为，被告欣泰公司与被告杨媛媛签订的《清华园幼儿园租赁合同》为有效合同。两份附条件生效合同因生效期限未至其效力无法认定。在清华园小区业主委员会成立之前，被告贵和公司为了提高清华园小区的服务质量，授权被告欣泰公司将案涉幼儿园租赁给被告杨媛媛，双方签订的租赁合同并未违反相关法律规定，且租赁合同已实际履行。故原审法院对原告要求确认被告欣泰公司与被告杨媛媛签订的《清华园幼儿园租赁合同》无效的主张依��不予支持。原审法院已依法确认案涉幼儿园的权属归清华园小区业主所有，被告贵和公司应将因与被告杨媛媛签订租赁合同所获取的权利及承担的义务一并转交于原告。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”故对原告要求原审法院依法确认两份附条件生效合同无效的诉求依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第四十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条之规定。��决如下：
一、位于单县清华园小区内幼儿园占用房屋(1026平方米)的所有权属清华园小区业主所有。
二、被告单县贵和置业有限公司与被告杨媛媛签订的《清华园幼儿园租赁合同》为有效合同，被告单县贵和置业有限公司于本判决生效后三十日内将因该租赁合同所获取的权利及承担的义务一并转交于原告单县清华园小区业主委员会；两份附条件生效合同为无效合同。
三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费21774元，减半收取10887元，由被告贵和置业有限公司负担（原告已垫付，待被告履行义务时一并支付原告）。
上诉人清华园业主委员会不服上述民事判决向本院上诉称，原审判决认为贵和公司与杨媛媛签订的《清华园幼儿园租赁合同》为有效合同，属认定事实错误，适用法律不当。1、被上诉人贵和公司和欣泰公司不具有出租主体资格。二被上诉人不是涉��幼儿园的所有权人，也没有所有权人的授权，无权进行出租，不具有出租人的主体资格。2、被上诉人贵和公司和欣泰公司对出租标的不享有合法的占有、使用、处分、收益的权利。3、贵和公司、欣泰公司与杨媛媛签订的租赁合同是恶意串通，严重地侵害了清华园业主的合法权益，损害了上诉人合法权益，属于无效合同。4、参照周边幼儿园的租赁价格，涉案租赁合同出租价格明显低于周边幼儿园的租赁价格的70%，显然显失公平。请求二审法院依法改判贵和公司与杨媛媛签订的《清华园幼儿园租赁合同》为无效合同。二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人贵和公司答辩称，一、一审判决认定贵和公司与杨媛媛签订的涉案幼儿园租赁合同为有效合同是符合本案事实和法律规定的，并且该合同已经实际履行。
二、上诉人上诉称贵和公司与杨媛媛恶意串通��害了上诉人的合法权益，没有事实根据和法律依据。
三、上诉人认为涉案幼儿园租赁价格明显低于周边幼儿园的租赁价格也是违背事实的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人欣泰公司的答辩意见同贵和公司的答辩意见。
被上诉人杨媛媛答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人以恶意串通、以合法形式掩盖非法目的为由，要求判定租赁合同无效，没有事实和法律依据，没有证据证明其所主张的待证事实。本案租赁合同符合民事法律行为的法定构成条件，没有违反法律和行政法规的强制性决定。本案租赁合同成立于幼儿园竣工验收后两个月即2013年8月31日，上诉人业委会成立于2016年1月，即本案租赁合同签订时业委会尚未成立。被上诉人贵和公司建设幼儿园的成本是该公司先行承担，为了业主的利益和小区的配套功能完善，将幼儿园对外出租，符合法律规定，所有权的转移不影响租赁合同的法律效力原则，是我国合同法的基本原则。被上诉人杨媛媛开设幼儿园后，现有270多名学生，租赁合同已经履行多年，并且由杨媛媛进行了装修，判定合同无效明显于法不符。综上，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。本案二审审理认定的事实与原审法院判决认定的事实一致。
本院认为，双方当事人争议的焦点问题是，涉案幼儿园租赁合同的效力问题。对此
本院认为，涉案的清华园小区幼儿园系被上诉人贵和公司开发建设，该幼儿园于2013年6月竣工验收。而上诉人清华园业主委员会成立于2016年1月。被上诉人欣泰公司在贵和公司的授权下，于2013年8月31日与被上诉人杨媛媛签订《清华园幼儿园房屋租赁合同》时，上诉人清华园业主委员会尚未成立，当时清华���幼儿园房屋也不存在权属纠纷。在此情况下，被上诉人贵和公司为了提高清华园小区的服务质量，授权欣泰公司将案涉幼儿园租赁给杨媛媛，双方签订的租赁合同并未违反法律法规的强制性规定，且租赁合同已实际履行。
上诉人清华园业主委员会上诉称贵和公司、欣泰公司与杨媛媛签订涉案租赁合同存在恶意串通的情形，但未能举证证实，对此本院不予支持。上诉人清华园业主委员会上诉又称参照周边幼儿园的租赁价格，涉案租赁合同出租价格明显低于周边幼儿园的租赁价格的70%，显失公平。对此
本院认为，一方面，幼儿园的租赁价格受所在区位、所在小区入住情况等多方面因素影响，且被上诉人杨媛媛对上诉人该主张有异议；另一方面，即使存在合同约定显失公平的情形，也属于可变更或可撤销的情形，并不影响合同效力。综上所述，原审法院认定欣泰公司与杨媛媛签订的《清华园幼儿园租赁合同》为有效合同并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人清华园业主委员会的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人清华园业主委员会负担。本判决为终审判决。
审 判 长 吴树峰
代理
审判员 李 锋
代理
审判员 张宪明
二〇一六年十月十六日
书 记 员 李 峰