江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣07民终2502号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江西云星房地产开发有限公司，住所地赣州市章贡区章江南大道8号。
法定代表人：潘超文，系该公司的董事长。
委托诉讼代理人：黄永海，江西实创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈璐，江西实创律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：温晓欢，女，1988年4月2日生，汉族，住赣州市章贡区。
委托诉讼代理人：许良，江西洪都律师事务所律师。
上诉人江西云星房地产开发有限公司（下称云星公司）与上诉人温晓欢商品房销售合同纠纷一案，均不服赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云星公司的上诉请求：1、撤销一审判决第三项，2、改判温晓欢向云星公司支付违约金230078.6元，3、本案一、二审诉讼费用由温晓欢承担。事实和理由：1、一审认定的事实存在错误，温晓欢构成违约。温晓欢与云星公司签订合同及补充协议后，温晓欢只支付了首付款，剩余的购房款一直未予支付，构成违约。2、云星公司并没有指定固定银行的权利与义务。云星公司作为销售房屋的一方并没有指定按揭银行的权利与义务，并且温晓欢也没有提供证据来证明是云星公司指定的浦发银行，温晓欢要按揭购买房屋，根据合同相对性原则，办理按揭手续明显是温晓欢与银行之间的约定。温晓欢在浦发银行有三至六次的逾期记录，并不是云星公司的过错导致，完全是温晓欢的个人原因。所以温晓欢以云星公司指定银行为浦发银行为由，不能办理好按揭，不能按时支付购房款项来抗辩云星公司，是没有事实和法律依据的。温晓欢辩称：温晓欢与云星公司签订合同和办理按揭贷款整个过程中，并不存在恶意，温晓欢不构成根本违约。温晓欢依云星公司要求向浦发银行提交了按揭贷款所需的一切材料，温晓欢于浦发银行外的其他银行办理其他房贷和车贷都顺利获得贷款，充分说明温晓欢即使以前存在银行不良记录，也不是因温晓欢恶意行为造成的不良记录。温晓欢未能获得浦发银行按揭贷款，浦发银行和云星公司从未通知过温晓欢。温晓欢同意解除合同，但因温晓欢不存在根本违约，请求驳回云星公司关于违约金的诉求。双方签订的补充协议第三条第三款约定，出卖人负责联系提供贷款的银行，并且在办理贷款过程中，出卖人要负责协助。云星公司向一审法院起诉请求：1、解除云星公司、温晓欢之间的《商品房买卖合同》并由温晓欢向云星公司支付违约金230078.6元；2、本案诉讼费用由温晓欢承担。温晓欢的上诉请求：1、改判云星公司赔偿温晓欢购房首付款利息损失计人民币139294.32元（利率按每月1%计算）；2、本案一、二审案件受理费全部由云星公司承担。事实和理由：温晓欢未获得浦发银行按揭贷款审批，不能归责于温晓欢，温晓欢在其他银行可以获得贷款审批。温晓欢未能通过银行按揭贷款申请，并不是云星公司不能获得利息损失的法定条件。云星公司利用温晓欢购房首付款两年有余，已经获得相当利益，而温晓欢因此遭受了利息损失。云星公司辩称：云星公司只是负责联系银行，没有权利指定。无论买受人是否取得贷款，均不影响其应当承担的房款。温晓欢为何办理不了贷款与云星公司没有关系。合同约定如果买受人未办理银行贷款，可以一次性付款。一审事实清楚，证据充分，温晓欢代理人说的录音，云星公司认为不能采纳。温晓欢向一审法院起诉请求：1、在解除双方当事人之间《赣州市商品房买卖合同》的同时，由云星公司退还温晓欢首付款人民币580393元，并赔偿温晓欢首付款的利息139294.32元（利率按每月1%计算）；2、本案诉讼费用由云星公司承担。一审法院认定事实：2014年4月16日,云星公司与温晓欢签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为x），约定：温晓欢购买云星公司开发的云星·中央星城二期楼盘x幢x办公室，总价款1150393元，温晓欢于签订合同时即向云星公司支付首期款50.45%，计人民币580393元，余款人民币570000元由温晓欢向银行申请按揭贷款。同时云星公司与温晓欢于当日还签订一份《合同补充协议》，协议第一条第3项约定“银行按揭（3）出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、应支付的首付款比例、贷款额度、贷款年限由银行确定。在向银行申请按揭贷款过程中，出卖人仅承担协助办理义务，无论买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照本合同及本协议的约定应承担的付款义务（4）买受人应按照本条款约定时间格尽配合之义务，确保自本合同签订之日起30日内获得银行放款许可。如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人或银行通知后10日内到出卖人客户中心办理相关手续。如在上述期限内无法就新付款方式达成书面协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金”。合同签订后温晓欢依约支付了首付款，并及时将按揭贷款资料提供了云星公司指定的浦发银行股份有限公司赣州分行，但是浦发银行股份有限公司赣州分行以温晓欢以前有三至六次逾期还款记录未能通银行网上审批系统为由不予贷款。双方协商未果，云星公司诉至一审法院，要求依法处理。另查明：温晓欢所购买的上述商品房已向房地产登记机关办理了登记备案，但尚未办理房屋产权登记手续。2013年10月30日,温晓欢与赣州嘉福置业有限公司签订了二份《赣州市商品房买卖合同》，约定：温晓欢购买赣州嘉福置业有限公司开发的章贡区嘉福国际小区写字楼。温晓欢支付了首付款给赣州嘉福置业有限公司，剩余款则由温晓欢在2015年7月1日向交通银行股份有限公司赣州分行办理了按揭贷款。一审法院认为：云星公司与温晓欢签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案争执的焦点是温晓欢是否应对银行贷款未在约定的期限审批通过承担违约责任。依照双方补充协议的约定，作为出卖人的云星公司负责联系提供贷款的银行，买受人即温晓欢及时将相关资料递交给了云星公司指定的浦发银行股份有限公司赣州分行，但是浦发银行股份有限公司赣州分行以温晓欢以前有三至六次逾期还款记录未能通过银行网上审批系统为由不予贷款。虽然温晓欢因个人原因即在银行征信系统存在逾期还款记录，导致浦发银行股份有限公司赣州分行不受理其贷款申请，但是温晓欢的逾期还款不良记录并未导致所有银行不受理其贷款申请，因为在同期其他银行就受理了温晓欢在他处购买写字楼的贷款申请。对此，云星公司作为开发商并未采取积极措施为温晓欢联系其他银行，而是坚持要求温晓欢一次性付款。温晓欢作为购房户已经按时支付了首付款，并及时提交按揭贷款材料，可以认定其在主观上有积极履行合同的意愿，即使因购房人个人原因导致按揭贷款未能发放，一审法院认为温晓欢并非根本性违约，其不应承担违约责任,故一审法院对云星公司提出按总房价的20%向温晓欢收取违约金的请求不予支持。由于温晓欢已支付了大额首付款并在其他银行办理了所购写字楼的按揭贷款，故无力一次性付清剩余房款，应认定双方签订的《赣州市商品房买卖合同》目的已无法实现。在此情形下，云星公司、温晓欢均要求解除《商品房买卖合同》，一审法院予以支持。虽然温晓欢不构成根本性违约，但确因其个人原因导致云星公司指定的银行未通过按揭贷款申请，故温晓欢要求云星公司赔偿银行利息于法无据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、解除江西云星房地产开发有限公司与温晓欢于2014年4月16日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号为x）。
二、由江西云星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还购房款580393元给温晓欢。
三、驳回江西云星房地产开发有限公司要求温晓欢支付违约金230078.6元。
四、驳回温晓欢要求反江西云星房地产开发有限公司赔偿购房款利息139294.32的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费（已减半收取）8612元，由江西云星房地产开发有限公司承担。反诉费（已减半收取）5495元，由温晓欢承担。二审中，温晓欢围绕上诉请求提交了证据。本庭组织当事人进行了证据交换和质证。云星公司没有提交新证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：与云星公司有合作的银行，买受人才能向其申请按揭贷款在云星公司购买房屋。二审认定的事实与一审查明的一致。
本院认为，关于温晓欢应否向云星公司支付违约金的问题。根据二审查明，只有与云星公司有合作的银行，买受人才能向其申请按揭贷款在云星公司购买房屋。也就是说，在云星公司购买房屋，按揭贷款银行是由云星公司提供的。温晓欢在云星公司购买写字楼时，云星公司自认，与云星公司有合作的银行只有浦发银行和南昌银行，但因为各种原因，温晓欢均未在浦发银行和南昌银行贷款成功。同时，同期温晓欢因在他处购房及购车均获得其他银行的贷款审批。可见，温晓欢未获得按揭贷款审批导致未能支付案涉房屋剩余房款，责任不能完全归咎于温晓欢。温晓欢的行为不构成根本违约。并且，云星公司未举证证明其因温晓欢的行为遭受的损失及金额。综上原因，鉴于公平原则，本院维持一审法院关于该问题的处理。关于温晓欢要求云星公司赔偿首付款利息损失的问题。作为房屋买受人，支付房款是其合同主要义务，因为温晓欢个人原因导致其未获得指定银行的按揭贷款，温晓欢要求云星公司赔偿首付款利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，云星公司、温晓欢的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，江西云星房地产开发有限公司预交4751元由江西云星房地产开发有限公司负担，温晓欢预交2313元由温晓欢负担。本判决为终审判决。
审 判 长 徐 军
审 判 员 傅 忠
代理
审判员 彭 莉
二〇一六年十月十六日
书 记 员 廖勤勤代理
书记员 甘美玉