新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终3080号
上诉人（原审原告、反诉被告）：艾再孜·阿不都希库尔。
委托代理人：热合曼江·阿里木，新疆苏碧律师事务所律师助理。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：左卫明。
委托代理人：闫勤，新疆百丰天圆律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：谢某某。
上诉人艾再孜·阿不都希库尔因与被上诉人左卫明、谢某某房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2016）新0102民初字868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人艾再孜·阿不都希库及其委托代理人热合曼江·阿里木，被上诉人左卫明、谢某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艾再孜·阿不都希库尔上诉请求：双方的债务已经折抵租金期于2014年9月完毕，合同履行完毕后谢某某明知该门面应返还上诉人，却与被上诉人左卫明签订《房屋租货合同》是恶意的，原审法院以补充协议约定用债务折抵租期，债务尚未清偿完毕，应视为租期顺延为由驳回上诉人的诉讼请求是错误的。请求二审查明事实判令谢某某搬出租货房屋，由左卫明支付租金35000元。左卫明答辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。谢某某：不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。艾再孜·阿不都希库尔向一审法院起诉请求：请求判令谢某某返还门面立即搬出门面房，并由左卫明支付租金35000元。一审法院认定事实：2004年7月17日，艾再孜.阿不都希库尔（甲方）与左卫明（乙方）签订《合同书》一份，约定：甲方将德仕小西门批发商城33平方米门面房出租给乙方经营餐馆使用；乙方租用上述，临时门面房使用期限为10年自2004年8月1日至2014年8月1日止；乙方在合同期内必须按时交纳租金50000元/年，前三包费2400元/年；合同签订之日乙方一次性交纳2年半租金2004年8月1日至2007年2月1日止共计125000元，2007年2月1日以后付款方式为一年一交，每年2月1日交纳年租金50000元；本合同有效期内，乙方可以将商铺转租第三人经营，乙方应继续履行本合同，本合同解除或终止时，转租合同同时解除或终止，由乙方和第三人自行处理遗留问题；乙方应按时向甲方交纳各项费用，逾期一月不交者视乙方违约，甲方有权解除合同，收回门面房，乙方所交纳的费用均不退还；如甲方不能按合同预计期限交付门面房，应顺延乙方使用期限；如甲、乙双方有一方违约者赔偿对方违约金30000元。签订合同当日，艾再孜·阿不都希库尔向左卫明出具借条一张，载明：“今借左卫明现金125000元。”2005年8月，艾再孜·阿不都希库尔将上述租赁门面房交付左卫明使用。2006年3月22日，艾再孜·阿不都希库尔（甲方）与左卫明又签订《补充协议书》一份，约定：“甲、乙双方在平等自愿的基础上，现将2004年7月7日签订的德仕小西门批发城西大门右侧二楼挑沿下靠最南边门面房租赁合同，第七条违约责任进行以下协议补充：1、在2005年8月18日至2010年8月18日之前，甲方不得以任何理由违约，如违约甲方以乙方交纳的2005年至2010年五年租金的三倍作为违约金赔偿乙方；2、在2008年8月15日前，甲方要把欠乙方的所有债务还清，如超过2008年8月15日，甲方还不清欠乙方的债务，此债务以借条为准折算成2010年8月15日以后乙方要向甲方所交房租，折算方法（以三年100000元整房租折算）在乙方没有用完折算房租费之前，甲方不得以任何理由违约，如违约甲方以乙方交纳的所有房租费的三倍作为违约金赔偿乙方；3、等乙方把所有交纳的房租用完后，还按原合同执行；4、此补充协议经双方签字后生效，与原合同具有同等法律效力。”租赁合同履行过程中，艾再孜·阿不都希库尔向左卫明出具收条一张，载明：“今收到左卫明租德仕西大门挑檐下南半边三间门面房3米×9米共27平方米，从2005年8月18日至2010年8月18日租金为166600元，共五年房租金。”期间，艾再孜·阿不都希库尔还向左卫明出具借条两张，内容分别为：“今借到左卫明现金65000元整，此款于2008年8月15日之前还清。”和“今借到左卫明现金60000元，此款在2008年8月18日之前还清。”2008年4月6日，艾再孜·阿不都希库尔向左卫明出具借条一张，载明：“今借到左卫明现金30000元，本款2008年8月15日之前还给左卫明，如还不上，抵成2011年以后的房租。”2009年8月25日，艾再孜·阿不都希库尔向左卫明出具欠条一张，载明：“兹有艾再孜于2009年8月25日借左卫明20000元整，本人保证在2010年2月25日前还清，如还不清，此款抵左卫明租艾再孜德仕门面房1号、2号、3号2014年房租一年。”2014年5月24日，左卫明向艾再孜·阿不都希库尔出具收条两张，内容分别为：“今收到艾再孜还来欠款40000元。”和“2010年借给艾再孜25000元，艾再孜已还，条子作废。”2014年7月22日，艾再孜·阿不都希库尔通过银行卡向左卫明转账75000元。2014年8月，艾再孜·阿不都希库尔收回了出租给左卫明的三间门面房中的两间收回。2014年9月25日，左卫明就剩余的一间门面房与谢某某签订《房屋租赁合同》一份，约定：左卫明将小西门德仕西大门挑檐下1号门面租给谢某某使用，租赁期限三年，自2014年9月20日至2017年9月19日止，每年租金70000元。该门面房由谢某某使用至今。2016年1月28日，艾再孜·阿不都希库尔诉至法院，请求如诉，左卫明遂提出反诉，请求如诉。庭审中，左卫明认可艾再孜·阿不都希库尔向其支付了90000元赔偿款（2014年5月24日40000元收条中的15000元和2014年7月22日银行卡转账的75000元），称此款为要求其提前返还租赁门面房的赔偿款，但因艾再孜·阿不都希库尔未还清欠款故其未返还门面房。艾再孜·阿不都希库尔则陈述已向左卫明支付了赔偿款90000元，所以收回了两间门面房，现左卫明尚有一间门面房未返还艾再孜·阿不都希库尔。另查：2014年7月22日，艾再孜·阿不都希库尔与左卫明签订《转让协议》一份，内容为：“艾再孜把欠左卫明的钱还清，左卫明自愿把新A***18车以优惠价转让给艾再孜，转让费为贰万元整”。当日，左卫明向艾再孜·阿不都希库尔出具收条一张，载明：“今收到卖车押金20000元整。”庭审中，左卫明认可收到了艾再孜·阿不都希库尔买车款20000元，但陈述优惠价售车的前提是艾再孜·阿不都希库尔将欠款还清，因欠款未能还清，故并未将原告交付上述车辆。原审法院认为：左卫明与艾再孜·阿不都希库尔签订的《合同书》及《补充协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。经查，艾再孜·阿不都希库尔实际于2005年8月向作为交付租赁门面房，双方的租金起算日期系2005年8月18日，故依照合同约定应顺延租赁期限，即租期届满日期应为至2015年8月18日。根据双方签订的《补充协议书》，双方协商一致将原告欠左卫明的债务折抵2011年以后的房租，折抵标准为以三年100000元整房租折算。根据庭审中左卫明出示的借条，可以证实艾再孜·阿不都希库尔向左卫明借款合计280000元，另有2009年8月25日的借款20000元折抵了2014年的房租。但艾再孜·阿不都希库尔能够举证的还款收条仅有2014年5月22日的收条两张金额合计65000元，即使加上2014年7月22日的银行转账75000元，也仅有140000元，远未还清拖欠左卫明的债务。根据双方签订的《补充协议书》，约定用债务折抵租期，目前债务尚未清偿完毕，应视为租期由此顺延，即左卫明基于双方的房屋租赁合同关系对租赁房屋享有合法的使用权，次承租人谢某某由此使用租赁房屋亦无不妥。故本院对于艾再孜·阿不都希库尔主张谢某某返还并搬出门面房的诉讼请求，不予支持。对于艾再孜·阿不都希库尔主张左卫明支付租金35000元的诉讼请求，亦不予支持。关于反诉部分的违约金，左卫明主张艾再孜·阿不都希库尔存在的违约行为系提前收回两间商铺以及多次要求解除合同，庭审中，双方对赔偿款90000元均无异议，但左卫明称提前返还商铺的的条件为支付赔偿款90000元和还清债务，而艾再孜·阿不都希库尔称提前返还商铺的条件即为支付赔偿款90000元，双方对此均未能举证，应当视为双方对提前收回商铺的条件未能达成合意，但左卫明又收取了艾再孜·阿不都希库尔赔偿款90000元，故不能认定艾再孜·阿不都希库尔提前收回两间商铺的行为构成违约。并且，因双方存在债务折抵租金的情况，在双方未对债务进行清算时租赁期限并不完全明确，故艾再孜·阿不都希库尔主张解除合同的的行为并不构成违约。综上，对于左卫明主张艾再孜·阿不都希库尔支付违约金129000元的反诉请求，不予支持。判决：
一、驳回艾再孜·阿不都希库尔主张谢某某返还并搬出租赁门面房的诉讼请求；
二、驳回艾再孜·阿不都希库尔主张左卫明给付租金35000元的诉讼请求；
三、左卫明主张艾再孜·阿不都希库尔赔偿违约金129000元的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，艾再孜·阿不都希库尔与左卫明签订的《合同书》及《补充协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。本案中，艾再孜·阿不都希库尔实际于2005年8月向左卫明支付租货门面房，双方的租金计算日期为2015年8月18日。根据左卫明在庭审中出局的借条，可以证明艾再孜·阿不都希库尔向左卫明借款280000元，另有一张2009年8月25日的借款20000元折抵了2014年的房租。艾再孜·阿不都希库尔向法院提供的还款收条也仅有140000元，还未还清左卫明的债务。根据《补充的协议》的约定用债务折抵租期，目前艾再孜·阿不都希库尔债务未清偿完毕，应视为租货期限由此顺延，左卫明对租货的房屋具有合法的使用权。故承租人谢由此使用租货房屋亦无不妥。对于艾再孜·阿不都希库尔主张谢某某搬出租赁房屋并由左卫明支付35000元租金的上诉请求，无事实及法律依据。本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元由艾再孜·阿不都希库尔负担（已交）。本判决为终审判决。
审判长 艾尔肯 · 铁力克
审判员 阿斯亚 · 毛拉克
审判员 居来提·阿不来提
二〇一六年十月十六日
书记员 哈里木 · 乌拉孜 微信公众号“”