云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书(2016)云0402民初2506号原告玉溪某某物业服务有限公司。法定代表人宋波。被告陶某某，男，汉族,1976年9月10日生。委托代理人杨成周，云南圆合圆律师事务所律师。特别授权代理。
原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月23日受理后，依法适用简易程序，于同年9月22日、10月12日两次公开开庭进行审理。原告法定代表人宋波、被告及其委托代理人杨成周到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告住于高仓社区时代明珠小区，2012年3月8日被告陶某某装修完毕后入住，每年物业公司均采取短信提醒、电话通知、张贴通知及上门催缴等多种合法措施，2015年底小区通过业主大会选举成立业主委员会，2016年原告与业主委员会签订了《物业管理服务协议》，双方遵守协议，同时约定业主按时缴纳物业管理费，经多次催告与催要，至今被告仍未按照协议的约定及时足额向原告交纳相关费用，现依照《物业管理条例》和《中华人民共和国民事诉讼法》相关条款之规定，诉至法院：
一、请求人民法院依法判决被告立即交纳2014年度—2016年度所拖欠的物业管理费5374元及2015年—2016年8月滞纳金232元，共5606元；
二、本案诉讼费用全部由被告承担。
被告辩称，一、原告的诉讼请求没有法律依据，2014年8月之前的物业管理费已经超过了诉讼时效；
二、被告在2013年9月之后就搬走了，不应该交纳这一部分物业管理费；
三、被告房屋实际面积是94.56㎡，不应该交纳多出来的面积费用，2011年至2013年原告按101.66㎡向被告多收的物业管理费应退还；
四、原告与业主委员会签订的协议、业主委员会成立的情况被告不清楚；
五、原告不履行承诺违约在先，被告不应该交纳物业管理费用，且原告将公共设施出租给第三人是属于侵权行为。请法院驳回原告的诉请。
经审理查明，原告于2011年12月30日与时代明珠小区开发商云南玉溪诚远汽车销售服务有限公司签订《前期物业服务合同》合同期限自2012年1月1日起至2017年12月31日止。被告于2010年10月购买了时代明珠小区A-2-1306号房屋。2011年10月29日，原告（甲方）、被告（乙方）在《业主手册》中重新签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条：“本合同期限为自房屋交付使用（以开发商发布的交房时间为准）起至业主委员会签订新的《物业委托合同》止。在甲方同意管理的情况下，甲乙双方按照本合同自动续约。”第五条：“物业管理费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不负责业主或物业使用人的人身、财产保险保管和安全责任）……2、住宅按建筑面积每月每平方米0.8元计收；3、电梯使用费：2-3层10元/月，3层以上每层上浮3元/月（已含电梯电费、年检费、日常维护费）；4、生活垃圾处理费96元/年；5、二次供水水泵加压费120元/年；6、消防监测维护使用费160元/年；7、预收公共水电分摊费：公用部位及绿地，水电费以实际支出按户分摊，交房时每户预收250元/年垫付公共费用基金；……11、每次交纳费用时间请参照甲方相关通知。”《业主手册》中的《前期物业管理服务协议》记载被告所有A-2-1306号房屋面积为101.66㎡，2013年10月经实际测量面积为94.56㎡。2012年9月因被告入住房屋需支付垃圾清运费96元每年。2015年度原告对如下项目收费作了调整：二次供水水泵加压费分段计算2-5层为60元/年、6-10层为80元/年、11-18层为120元/年；消防监测维护使用费由160元/年下调至100元/年；公共水电分摊费250元/年下调至120元/年。被告未向原告交纳2013年度至2015年度的物业管理费。另查明时代明珠小区业主于2015年12月成立小区业主委员会，2016年3月9日时代明珠小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）重新签订了《物业管理协议》，期限自2016年1月1日至2016年12月31日，协议第二条、1、“同意自本协议签订之日起甲方小区住户向乙方缴纳物业费（此费用不包含用户自用电费、电话费、网络费、空调使用费等在内）。住户：物业基数收费标准为：人民币0.8元/建筑平方米/月；电梯使用费：2-3人民币120元/户/年，4-18层每增加一层加收人民币36元/户/年；二次供水加压费：2-5层人民币60元/户/年，6-10层人民币80元/户/年，11-18层人民币120元/户/年；消防监测费人民币100元/户/年；公共水电费：人民币120元/户/年；代收垃圾清运费：人民币96元/户/年；代收水费3元/立方米……”2、“乙方因2016年2月1日起擅自撤离，所以2016年全年小区住户、商户应交物业基数费、电梯使用费、二次供水加压费、消防监测费、公共水电费应按乙方撤离天数扣除（2016年1月1日至31日按协议补交）交给甲方用于业主委员会。”2016年2月1日到2016年3月1日原告撤出小区停止物业服务一个月。被告未向原告交纳2014年度至2016年度三年的物业管理费。
本院认为，《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”原、被告在小区业主委员会成立前，原告与开发商之间所签前期物业服务合同尚未到期，且原、被告又在《业主手册》中签订了《前期物业管理服务协议》，该协议确系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的民事合同，原、被告均应严格履行各自在合同中的义务，原告某某物业公司按照合同的约定履行了物业管理服务义务后被告陶某某应按照合同的约定履行交纳物业管理费的义务，故对原告要求被告支付2014年至2016年度的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，其中2014年度的物业管理费为1918元，即：房屋面积94.56㎡×0.8元/㎡×12个月＋电梯费基数120元+36元×10层+水泵加压费120元+消防监测维护使用费160元＋公共水电分摊费250元=1918元；2015年度的物业管理费为1824元，即：房屋面积94.56㎡×0.8元/㎡×12个月＋电梯费基数120元+36元×10层+水泵加压费120元+消防监测维护使用费100元＋公共水电分摊费120元+垃圾清运费96元=1824元；2016年度的物业管理费为1672元，即：房屋面积94.56㎡×0.8元/㎡×12个月＋电梯费基数120元+36元×10层+水泵加压费120元+消防监测维护使用费100元＋公共水电分摊费120元+垃圾清运费96元=1824元-1824元÷12个月=1672元，对原告主张2014年至2016年度的物业管理费超出以上数额部份，不予支持。原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。因原、被告所签《前期物业管理服务协议》合同期限为自房屋交付使用（以开发商发布的交房时间为准）起至业主委员会签订新的《物业委托合同》止，被告提出原告要求支付2014年8月前的物业管理费超过诉讼时效的答辩主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（一）款第（五）项、第四十二条第（一）款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，
判决如下：
一、由被告陶某某于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪某某物业服务有限公司2014年度物业管理费1918元、2015年度物业管理费1824元、2016年度物业管理费1672元，合计5414元；
二、驳回原告玉溪某某物业服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陶某某负担。上述款项的货币单位为人民币。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
审判员 段杨春
二〇一六年十月十日
书记员 杨 芳最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条 来自