北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民再87号上诉人（一审被告):崔东凤，女，1955年11月8日出生。委托诉讼代理人刘雨（崔东凤之夫），男，1959年2月11日出生。委托诉讼代理人邱新，北京李晓斌律师事务所律师。被上诉人（一审原告)：陶玉玲，女,1959年11月28日出生。
原审
被告：聂升，男，1985年11月1日出生。
上诉人崔东凤因与被上诉人陶玉玲、原审被告聂升所有权确认纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2015）延民再初字第01239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔东凤及其委托诉讼代理人刘雨、邱新到庭参加诉讼。被上诉人陶玉玲、原审被告聂升经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。崔东凤上诉请求：1、撤销北京市延庆县人民法院（2015）延民再初字第01239号民事判决。2、改判崔东凤与聂升签订的《购房协议》有效。3、一、二审诉讼费用由陶玉玲承担。事实和理由：1、一审判决事实认定错误。陶玉玲不是暂时到河北省张家口市某村暂住，而是按照农村风俗改嫁到该村了，按照农村习俗，陶玉玲改嫁了，聂升才是老宅院的真正主人。一审法院认定陶玉玲是在聂德有弟弟的宅基地上建造的北房五间是错误的。崔东凤已经实际占有了涉案房屋。一审法院认为崔东凤在马营村生活多年应该知道陶玉玲与聂升的家庭情况，但事实是崔东凤在购买房屋之前并不了解其家庭情况。2、一审法院适用法律错误。关于诉争房屋的所有权问题，一审法院认为是福利性补贴建房，属于陶玉玲所有是错误的，根据《北京市农村住房救济实施办法（试行）》第六条规定，农村住房救助方式是危房改建、翻盖和旧房改造维修，而非新建住房，第十条规定，申请住房救济以家庭为单位，所以陶玉玲只是申请人，但是补贴是针对家庭而非陶玉玲个人的，涉案房屋属于陶玉玲和聂升共同所有。关于聂升处分诉争房屋的行为的性质问题，一审法院认为聂升对房屋没有所有权，属于无权处分是错误的，聂升和陶玉玲共同享有房屋所有权，且聂升明确告诉崔东凤其已经征求过陶玉玲的意见，聂升并非无权处分。即使聂升未经陶玉玲同意处分房屋，但是聂升持有《集体土地建设用地使用证》，足以让崔东凤相信其有处分权。关于崔东凤是否构成善意取得的问题，一审法院认为崔东凤未向聂升的家人询问，就与聂升签订《购房协议》，不属于善意取得，是错误的，签订《购房协议》时陶玉玲已经嫁到河北了，聂升是陶玉玲唯一的儿子，崔东凤有理由相信聂升对房屋是有处分权的，且聂升持有《集体土地建设用地使用证》，所以崔东凤签订《购房协议》是善意的，这也符合我国善意取得制度设立的目的。关于涉案《购房协议》的效力问题，根据《最高人民法院》第三条的规定，陶玉玲主张《购房协议》无效，法院不应支持。3、一审法院审理程序存在重大瑕疵。4、一审判决对崔东凤极为不公平，致使崔东凤一家无家可归。被上诉人陶玉玲及原审被告聂升未到庭应诉，亦未提供答辩意见。陶玉玲向一审法院起诉请求：确认聂升、崔东凤签订的房屋买卖合同无效，并要求崔东凤返还房屋。事实和理由：聂升是我的养子，崔东凤是我丈夫的表妹。我与崔东凤同为延庆县康庄镇马营村村民。由于我是残疾人，双目失明，且患有乳腺癌，延庆县民政局、延庆县残联、马营村村委会共同出资，为我建房五间。聂升未经我同意，于2009年7月，在我不知情的情况下，将该五间房屋卖给崔东凤，所卖房款也未交给我，之后聂升不知去向，至今下落不明。崔东凤作为我丈夫的表妹，对我家庭情况很了解。因此崔东凤买房行为并非善意。崔东凤辩称，我家没房。2009年，我和聂升通过中间人的介绍，我购买了聂升家五间北房（当时房屋尚未装修），并和聂升签订了《购房协议》。后我给了聂升五万元，聂升把房产证给了我。聂升卖房时说他卖房是经过陶玉玲同意的，他们家有十间房，卖的只是其中五间，卖房时聂升还给陶玉玲留着五间。当时陶玉玲已经改嫁。按照农村习俗，诉争房屋可以买卖。陶玉玲与聂升是母子关系，房屋属于其二人共有，聂升拿着《集体土地建设用地使用证》，证明其对该房屋有处理权，我购买房屋属于善意取得，应驳回陶玉玲的诉讼请求。聂升未到庭应诉，亦未答辩。一审法院认定事实：陶玉玲系延庆县康庄镇马营村村民，其与聂德有系夫妻关系，聂升系二人养子。聂德有于2007年去世。2008年，陶玉玲因房屋破损，其向延庆县康庄镇政府申请危房改造，延庆县民政部门给予政策补贴14000元，延庆县康庄镇政府残疾人联合会给予政策补贴3000元。之后，在马营村村委会和其亲戚们的帮助下，陶玉玲在马营村聂德有弟弟的宅基地上建造了北房五间，建房期间聂升亦参与出力。2009年，陶玉玲到河北省张家口市怀来县东花园镇西榆林村暂住。崔东凤与刘雨系夫妻关系，二人均为延庆县康庄镇马营村村民，购买诉争房屋之前在康庄镇太平庄村居住，二人在马营村没有宅基地。2009年7月22日，聂升与崔东凤签订《购房协议》，聂升将上述五间北房以5万元的价格卖于崔东凤。协议签订后，崔东凤将5万元购房款交给聂升，聂升将《集体土地建设用地使用证》交给崔东凤。该《集体土地建设用地使用证》上载明五间旧房及宅基地使用面积，并未载明争议房屋。聂升拿到购房款后至今下落不明。陶玉玲得知诉争房屋被聂升卖于崔东凤后，于2010年1月21日起诉要求确认《购房协议》无效，2010年6月18日，北京市延庆县人民法院作出（2010）延民初字第00771号民事判决，判决聂升与崔东凤签订的《购房协议》无效。后崔东凤不服上诉，本院审理后认为，聂升出售房屋的行为不构成表见代理，崔东凤购买房屋的行为也不构成善意取得，故于2010年11月22日作出（2010）一中民终字第18502号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。崔东凤不服申请再审，北京市高级人民法院于2013年8月13日作出（2013）高民申字第01487号民事裁定，指令本院再审。本再审后，认为原审判决对于崔东凤是否已入住诉争房屋，以及其购买诉争房屋是否构成善意取得等基本事实认定不清，于2014年10月10日作出（2014）一中民再终字第03992号民事裁定，裁定撤销（2010）一中民终字第18502号民事判决及（2010）延民初字第00771号民事判决，并将该案发回北京市延庆县人民法院重审。另查，（2010）延民初字第00771号案件审理过程中，崔东凤尚未实际占有诉争房屋。此外，聂升交于崔东凤的《集体土地建设用地使用证》是1994年颁发的，同时包括老宅基地面积和诉争房屋宅基地的面积，但未载明诉争房屋。上述事实，有双方的陈述，崔东凤提交的《购房协议》、《集体土地建设用地使用证》、证人书面证明材料以及法院依职权调取的康庄镇民政局开具的证明、康庄镇残联开具的证明、2008年农村社救对象危房翻修名单、调查笔录等在案佐证。一审法院认为，本案的争议焦点有三个，一是诉争房屋所有权的确定；二是聂升处分诉争房屋行为的性质认定；三是崔东凤是否构成善意取得。关于诉争房屋的所有权问题，一审法院认为，陶玉玲是马营村的低保户，诉争的五间北房是其申请危房改造后，延庆县民政部门给予政策补贴14000元、康庄镇残疾人联合会补贴3000元，在村委会、亲戚朋友的帮助下建造的。据此，诉争五间北房为福利性补贴建房，应属于申请人陶玉玲所有。聂升虽然在建房中出力，但考虑到诉争房屋的性质，聂升不因出力而取得部分所有权。关于聂升处分诉争房屋行为的性质认定，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，聂升对诉争房屋没有所有权，故其处分诉争房屋的行为属于无权处分，因该处分行为未经过所有权人陶玉玲的追认，故该处分行为无效，即聂升与崔东凤签订的《购房协议》无效。关于崔东凤是否构成善意取得之问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，善意取得需要三个要件：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，崔东凤是否构成善意取得的判断重点在于其签订《购房协议》时主观上是否是“善意的”。刘雨系马营村村民，崔东凤嫁给刘雨后在马营村生活多年，知道也应当知道陶玉玲与养子聂升的家庭状况。诉争房屋系陶玉玲作为低保户申请危房改造而建造的，村委会也出力帮忙，崔东凤作为马营村村民，在购买同村其他村民房屋时，对欲购买房屋情况应有所了解。且原一审庭审记载，崔东凤未找过陶玉玲核实情况，也没有向聂升其他家属询问过，崔东凤称只是聂升向其保证陶玉玲同意，给陶玉玲打过电话，还拿出了《集体土地建设用地使用证》。崔东凤称买房时，也不知道陶玉玲是否嫁人，只是听说。在此情况下，可以认为崔东凤知道陶玉玲系诉争房屋所有权人，却在未与陶玉玲核实并取得陶玉玲同意的情况下，与聂升签订了《购房协议》，不符合主观善意。关于崔东凤辩称陶玉玲也同意聂升卖房之意见，因其未提供证据予以证明，法院不予采纳。关于合同无效后的处理，一审法院认为，根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，崔东凤与聂升签订的《购房协议》无效后，聂升应将购房款5万元返还给崔东凤,崔东凤将《购房协议》中的五间北房返还给陶玉玲。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决：
一、聂升与崔东凤签订的《购房协议》无效；
二、聂升于判决生效后一个月内返还崔东凤购房款五万元；
三、崔东凤于判决生效后三个月内将坐落于延庆县康庄镇马营村的诉争房屋五间返还给陶玉玲。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实及认定的证据予以确认。本案事实尚有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，聂升对诉争房屋的处分行为属于无权处分，因该处分行为未经陶玉玲的追认，故该处分行为无效，即聂升与崔东凤签订的《购房协议》无效。崔东凤提出的聂升卖房行为不属于无权处分的上诉意见，缺乏法律依据不能成立，本院不予支持。关于崔东凤是否构成善意取得的问题，依据物权法第一百零六条的规定，构成善意取得须符合以下条件：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中崔东凤经本村村民介绍与聂升达成《购房协议》，以5万元购买了诉争房屋，聂升按照农村交易习惯将《集体土地建设用地使用证》原件交付崔东凤。崔东凤在履行《购房协议》过程中主观无恶意，陶玉玲亦未举证证明其存在恶意。现崔东凤已入住诉争房屋多年，并对该房屋进行了装修改造。因此，崔东凤的购房行为构成善意取得。故崔东凤提出的其购买房屋的行为属于善意取得的上诉意见成立，本院予以支持。陶玉玲在一审提出的要求崔东凤返还诉争房屋的诉讼请求，缺乏法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，崔东凤的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，
判决如下：
一、维持北京市延庆县人民法院（2015）延民再初字第01239号民事判决主文第一项；
二、撤销北京市延庆县人民法院（2015）延民再初字第01239号民事判决主文第二项、第三项；
三、驳回陶玉玲的其它诉讼请求。二审案件受理费七十五元，由陶玉玲负担（于本判决生效后七日内交纳）;公告费五百六十元,由崔东凤负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审判长 郭 勇
审判员 王颖君
审判员 孙 锋
二〇一六年十月十日
书记员 唐静静 来自