重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初字第4477号原告重庆康驰物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区金石大道333号，统一社会信用代码915001120661610858。法定代表人孙志鹏，重庆康驰物业管理有限公司总经理。委托代理人汤玉婷，女，1989年12月21日出生，汉族，重庆康驰物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。委托代理人陈祖红，女，1973年12月6日出生，汉族，重庆康驰物业管理有限公司员工，住重庆市南川区。被告陈平，男，1973年2月9日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆康驰物业管理有限公司与被告陈平物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法由
审判员韦云华独任审判，适用小额诉讼程序，于2016年8月11日公开开庭进行了审理。原告重庆康驰物业管理有限公司的委托代理人汤玉婷及陈祖红、被告陈平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆康驰物业管理有限公司诉称，被告与重庆名润置业有限公司签订《商品房买卖合同》，自愿购买重庆名润置业有限公司开发的“XXX.XXXX”X栋XX-X住宅一套，并于2014年5月7日与原告签订了《前期物业服务协议》，双方对前期物业服务内容、收费标准、计算方式及起始时间、违约责任进行了约定。被告作“XXX.XXXX”住宅的业主，其享受了原告提供的物业服务，就应按时向原告交纳物业服务费用，履行应尽的基本义务。但期间经原告多次催要，被告均以种种理由拒绝交纳。截止原告诉讼之日，被告仍没有支付其所欠的物业费，现原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付原告2014年7月1日至2016年7月31日的物业费3090.8元及滞纳金278.17元、公共能耗费124元、二次供水费156元，共计3648.97元；2、被告承担本案诉讼费。
被告陈平辩称，1、我装修房屋时发现天花板顶棚不齐，找物管不给解决，开发商的解决方案我又不能接受，直到现在物管和开发商都没有给我一个明确的答复。2、楼上漏水把我家顶棚损坏了，物管至今没给我处理。3、由于物管管理不当，造成我的车位近年多次被人占用。以上事实证明物管不作为，而且我也没有跟物管签订过任何协议，因此我不应该交纳物业费。
经审理查明，重庆名润置业有限公司（甲方）与重庆天江物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同明确由重庆天江物业服务有限公司为“XXXXXX”小区提供物业管理服务事宜，合同期限从2012年4月21日起至2015年4月21日止。2014年12月4日，重庆名润置业有限公司与重庆天江物业服务有限公司签订《前期物业合同解除协议》，双方约定上述《前期物业服业合同》于2014年12月5日正式解除，重庆天江物业服务有限公司退出“XXXXXX”的物业管理。2014年12月5日，重庆XXX物业管理有限公司进场开始为“XXXXXX”小区提供实际物业服务工作。与此同时，重庆名润置业有限公司（甲方）与重庆XXX物业管理有限公司（乙方）分别就“XXXXXX”）小区住宅面积63794平方米、商业面积48299平方米以及住宅面积68588平方米、商业面积37929平方米的物业分别签订了《前期物业服务合同》，合同第六条约定，物业服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅1.8元/月.平方米；商业：10元/月.平方米；停车位：60元/月.个；公摊水电费据实收取，共用的专项设备设施运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。第八条约定，业主入住时预付一季度的物业服务费，入住后物业服务费用按月交纳。业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。第九条约定，业主逾期不交纳物业管理服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的3%0的滞纳金。第二十一条约定，物业管理服务期限3年，自2015年4月（5月）25日（6日）至2018年4月（5月）24日（6日）止。业主大会成立后，业主委员会与所选聘的乙方签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。2015年10月9日，重庆市南川区发展和改革委员会以南川发改委发[2015]366号文件确定了“XXXXXX”小区物业服务费的收费标准，即：住宅物业服务费标准0.8/平方米.月，公共设备设施日常维修养护费标准0.4元/平方米.月。电梯费收取方式，可实行月票和次票，具体方式由物业公司根据实际情况决定，1、月票票价，按层计算：张/人=10元（第一层）+0.3元×(N-1）,N为楼层数，按人计算：常住人口每人每月10次；2、次票票价：单上单下每人次0.3元，上下往返每人次0.5元。商场物业服务费标准：8元/平方米.月，其中含40%的日常维修养护费。以上试行期限1年，从2015年10月1日起至2016年9月30日止。2015年6月3日，重庆名润置业有限公司与重庆XXX物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》在重庆市南川区国土资源和房屋管理局进行了备案登记。2016年4月1日，重庆XXX物业管理有限公司更名为重庆康驰物业管理有限公司。陈平系“XXXXXX”2-15-1住宅业主，其房屋建筑面积为84.99平方米。从2014年12月5日至2016年7月31日期间，陈平拖欠物业服务费2549.8元（按8元/平方米.月标准计算）、公共能耗费124元、二次供水费122.4元未交纳。上述事实，有原、被告的当庭陈述，以及《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同解除协议》、公告、证明、招标公告、南川发改委发[2015]366号文件、准予变更登记通知书、前期物业服务合同备案证明、欠费明细等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。
本院认为，原告重庆康驰物业管理有限公司与“XXXXXX”小区的建设单位重庆名润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同依法对“XXXXXX”小区的全体业主具有约束力。原告重庆康驰物业管理有限公司对“XXXXXX”小区提供了物业管理服务，被告陈平作为小区业主理应按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，依法应承担继续履行，交清物业服务费的民事责任。原告重庆康驰物业管理有限公司于2014年12月5日进场实际实施服务，物业服务费依法应2014年12月5日开始计算，故被告陈平实际应交纳的物业费应为2549.8元、公共能耗费124元，对于原告重庆康驰物业管理有限公司主张的2014年5月18日至2014年12月30日期间的二次供水费156元，其中2014年5月18日至2014年12月4日的费用系重庆天江物业服务有限公司服务时产生，依法不应由原告收取，2014年12月5日至2014年12月30日的费用，因原告未提供相应的计算依据，本院无法确定具体金额，对该期间的二次供水费33.6元，本院不予支持。156元，被告陈平应交纳的二次供水费为122.4元。关于滞纳金的问题。《前期物业服务合同》约定的滞纳金，其性质实质上是违约金。被告陈平未按时支付物业服务费，，依照合同约定应当支付滞纳金。但由于签订合同时约定滞纳金的目的是促使双方履行物业服务合同，同时双方所约定的滞纳金的数额应该与给对方造成的损失相对应，在原告重庆康驰物业管理有限公司没有提供证据证明因被告陈平的逾期支付物业服务费的行为给其造成多少损失的情况下，滞纳金不宜按照合同约定的标准进行计算。加之庭审时，被告陈平也要求依法调减滞纳金，故基于公平原则，原告重庆康驰物业管理有限公司主张的违约金本院酌情确定为150元。对于被告陈平提出的不交纳物业服务费的辩解理由，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关系审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，
判决如下:
一、被告陈平于本判决生效后15日内支付原告重庆康驰物业管理有限公司物业费2549.8元及滞纳金150元、公共能耗费124元、二次供水费122.4元，共计2946.2元。
二、驳回原告重庆康驰物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告陈平负担。本判决为终审判决。
审判员 韦云华
二〇一六年九月十七日
书记员 张恺凯 微信公众号“”