河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫15民终1445号上诉人（原审被告）信阳市鑫源饮食服务有限责任公司。法定代表人田春芳，该公司经理。委托代理人李杰，该公司工作人员，特别授权。委托代理人王强，河南以德律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审原告）珠海乐天投资管理有限公司。法定代表人詹金翰，该公司经理。委托代理人吴运新、张国权，河南文赢律师事务所律师，一般代理。上诉人信阳市鑫源饮食服务有限责任公司（以下简称鑫源饮食公司）与被上诉人珠海乐天投资管理有限公司（以下简称乐天投资公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服浉河区人民法院（2015）浉民初字第2722号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫源饮食公司的委托代理人李杰、王强，被上诉人乐天投资公司的委托代理人吴运新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原告乐天投资公司（合同乙方）与被告鑫源饮食公司（合同甲方）于2013年12月5日签订《商铺租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定，甲方将其位于信阳市万家灯火23号楼与阳光宾馆东侧之间三层半商铺整体租赁给乙方，甲方对所出租的房屋具有合法产权（具体现状见附件）。甲方同意乙方所租房屋作为经营使用，主营宾馆业务，其范围以乙方营业执照为准。租赁期限十五年，自2014年4月6日起至2029年4月6日止。第一年至第三年租金每年50万元，从第四年起每年租金递增3%。合同签订之日，乙方支付定金5万元，于2014年3月6日前一次性向甲方支付第一年租金，此后每一经营年度的最后一个月为次年租金交付期。甲方有义务协助乙方在工商、税务、消防、公安等政府机关的各种证件办理方面提供所需的手续证明。根据经营需要，对租赁商铺进行装修和客房水电、空调、消防等设施安装，均由乙方向有关部门提出申请或许可，并自行承担所有费用。自行办理工商、税务、卫生、消防等一切经营手续。乙方违约超过规定日起缴纳租金，每天向甲方支付应交费用3%的滞纳金。乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权解除合同。合同期未满，因乙方原因造成本合同不能履行或者单方无合理合法理由及法律依据提出终止和解除合同的，违约方或提出终止合同方须向守约方支付违约金50万元，并赔偿守约方一切经济损失。因甲方原因使乙方未能正常营业，造成乙方经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。合同还对其他事项进行了约定。2008年6月27日，案外人万家灯火公司与鑫源饮食公司签订房屋拆迁安置补偿协议，约定鑫源饮食公司将其位于人民路161号、菜市街4号和菜市胡同12号营业用房3处交给万家灯火公司拆迁，万家灯火公司采取产权置换方式对鑫源饮食公司进行补偿，置换的房屋位于火车站民权路门面房8间，房屋建成后，万家灯火公司负责给鑫源饮食公司办理置换房屋的产权证和土地证。合同签订后，被告将诉争房屋交给原告，并交付了第一年房屋租金50万元，原告即开始装修诉争房屋。原告租赁房屋欲经营旅馆和网吧，旅馆业办理了卫生许可证并已开始经营，网吧业未能开业。诉争房屋的产权证截止本案开庭审理时尚未办理至鑫源饮食公司名下。2015年8月28日，信阳市公安消防支队给原告下达建设工程消防设计备案材料补正通知书，告知原告报送的本案诉争房屋的设计备案材料因缺少建设规划许可证明文件或者城乡规划主观部门批转的临时性建筑证明文件复印件和施工许可而不符合相关规定，要求在五个工作日内补充材料，否则公安消防机构将依法予以处罚并确定该工程消防设计为检查对象，如已施工，应当将该工程停止施工。原告据此认为，是被告不能提供上述建设工程规划许可证和施工许可证，导致原告不能办理《营业前消防安全检查合法证》等证件，从而导致其不能办理营业执照等证件，影响了原告的正常营业。原告据此认为被告违约，要求被告赔偿违约金50万元。被告认为，《商铺租赁合同》第一条明确约定，原告以经营宾馆为主业，经营范围以营业执照为准。原告无法获取消防安全检查合格证书，是原告拟经营网吧等宾馆以外经营项目，相关部门对该类营业场所的装修材料、装修设计等各个方面具有较高要求，原告因此不能取得消防许可，而不是其他原因。被告认为其并未违约。截止本案开庭时，原告已支付被告两年房屋租金。本案在审理过程中，被告以诉争房屋系万家灯火公司拆迁赔偿房屋为由申请追加万家灯火公司为第三人。
本院认为，本案系租赁合同纠纷，按照合同相对性原则，万家灯火公司并不是合同相对方，因此本院未受理被告的申请。被告与万家灯火公司之间的纠纷被告可另案解决。原审法院认为，原告乐天投资公司与被告鑫源饮食公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点有以下几点：1、被告对诉争房屋是否具有合法产权，2、在签订合同时原告对租赁房屋的产权情况是否明知；3、导致原告不能办理消防许可证、营业执照等相关证件的原因是否因为被告不能提供建设过程规划许可证明文件和施工许可等相关文件。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。鑫源饮食公司与案外人万家灯火公司签订拆迁补偿协议，以产权置换方式取得诉争房屋的所有权，虽然房屋产权目前尚未转移至鑫源饮食公司名下，但双方已就诉争房屋达成置换协议，且鑫源饮食公司已实际占有该房屋。原告租赁被告房屋进行投资，双方约定的租赁期限15年，年租金至少50万元，原告为防范经营风险，应对租赁房屋的产权情况尽到审慎审查义务，而原告称在签订合同时对租赁房屋的产权情况不明确，原告应对自己的损失承担相应缔约过失责任。原被告签订租赁合同第七条约定，被告有义务协助原告在工商、税务、消防、公安等政府机关的各种证件办理方面提供所需的手续证明。现因被告无法提供公安消防部门要求报送的建设工程规划许可证和施工许可证，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的违约责任。双方在合同中约定违约方向守约方支付违约金50万元，结合本案实际，原告承担20%的违约责任，被告承担80%的违约责任，即被告应向原告支付违约金40万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十条和《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：被告信阳市鑫源饮食服务有限责任公司于本判决书生效后十日内支付原告珠海乐天投资管理有限公司违约金40万元。本案案件受理费8800元，由原告珠海乐天投资管理有限公司承担1760元，被告信阳市鑫源饮食服务有限责任公司承担7040元。宣判后，信阳市鑫源饮食服务有限责任公司不服，向本院提出上诉。信阳市鑫源饮食服务有限责任公司的上诉理由及请求主要是：原审认定事实错误，上诉人无违约事实。商铺租赁合同签订前被上诉人进行了充分考察，清楚房屋产权情况及其来源，知道房屋不是上诉人自建，无规划许可证和施工许可证，他们两年多无异议，并且一直在营业。原审适用法律错误，判决上诉人支付40万元违约金无事实及法律依据。被上诉人至今并没有停止宾馆营业，故上诉人无违约事实，而被上诉人却延付租金，有违约行为。原审程序违法，上诉人申请法律追加涉案房屋建设的置换人万家灯火公司参加诉讼，但一审法院未通知其参加诉讼，也未裁定驳回上诉人申请，更为重要的是消防支队下的材料补正通知书，但被上诉人是否提交了设计文件，图纸等不明确。请求撤销原判，依法改判。被上诉人珠海乐天投资管理有限公司未进行书面答辩。本院
经审理查明的事实与原审认定一致。
本院认为，上诉人信阳市鑫源饮食服务有限责任公司与被上诉人珠海乐天投资管理有限公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应依合同约定各自履行自己的合同义务。上诉人未按合同约定履行协助、提供被上诉人办理工商、税务、消防登记等所需的各种证件的义务，尽管涉案房屋是上诉人与案外人置换所得，各种证件等均不在上诉人处，非上诉人故意不履行协助义务，但仍构成违约，应负违约责任。原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，判决无误。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人信阳市鑫源饮食服务有限责任公司承担。本判决为终审判决。
审 判 长 徐 宏
审 判 员 余多成
代理
审判员 任明乐
二〇一六年九月十六日
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