北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终5169号
上诉人（原审被告）：贾富强，男，1979年9月24日出生。
被
上诉人（原审原告）：刘袆玄，男，1991年9月18日出生。
上诉人贾富强因与刘祎玄租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月9日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。贾富强上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回对方要求退还押金9000元的诉讼请求。主要理由为：一审判决认定事实错误，刘祎玄将��租和押金交给了案外人沈武富，贾富强并未收取押金，不应判令贾富强退还押金。一审法院程序违法，应当追加案外人沈武富作为第三人进行审理。刘祎玄辩称，房屋租赁合同是本案双方当事人签订的，贾富强为沈武富出具了委托书，因此房租才交给了沈武富，所交租金和押金应当视为交给了贾富强，请求维持原判。刘祎玄向一审法院起诉请求：1、确认双方租赁合同于2015年12月29日解除；2、判令贾富强向刘祎玄退还剩余租金6750元；3、判令贾富强赔偿刘祎玄房屋押金9000元；4、诉讼费由贾富强承担。一审法院认定事实：2015年9月6日，出租方（甲方）贾富强与承租方（乙方）刘祎玄签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于1层-106号；租赁用途商业；租赁期限自2015年10月7日起至2020年10月6日止，甲方应于2015年9月7日前将房屋交付乙方；月租金4500元，按半年支付，押二付六，各期租金支付日期2015年9月6日、2016年3月6日，以后以此类推；押金9000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方；其中合同第10.2条约定“租赁期内，甲方需提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还未发生的租金”；第12条约定“甲方配合及提供为乙方注册等事宜”。合同签订当日，贾富强向沈武富出具《委托授权书》一份，载明：今贾富强委托沈武富收取1层-106底商租金，委托期限为2015年9月6日至2016年9月5日。刘祎玄见《委托授权书》后，当日通过转账给付沈武富六个月租金27000元，押金9000元，共计3.6万元。贾富强亦于当日出具《押金收条》一份，载明：本��贾富强收到刘祎玄所付的租1层-106房屋押金，共计9000元。当日，刘祎玄接收房屋及钥匙。2015年12月，刘祎玄通过短信方式与贾富强沟通，表示：房屋无法办理营业执照。2015年12月21日，刘祎玄通过短信方式告知贾富强不再承租。2015年12月28日，刘祎玄通过特快专递方式向贾富强送达通知一份，刘祎玄陈述通知中内容为“本房屋自发信函之日起不再使用”，贾富强于2015年12月29日签收。刘祎玄主张已将钥匙与通知一并邮寄，贾富强表示快递中并无钥匙。刘祎玄认可特快专递邮寄内容处仅注明信函，未写钥匙。庭审中，贾富强认可刘祎玄于2016年3月1日第一次开庭后即3月初将钥匙交还。庭审中，刘祎玄陈述：签合同时已查看房屋，贾富强称房屋所在场所于2015年11月开始营业，但至今仍未能对外开放，且无法办理营业执照，所以依据合同第10.2条解除合同，在扣除30天租金和违约金后要求退还剩余租金和押金。贾富强表示未向刘祎玄承诺营业时间。经一审法院调查，根据2015年8月17日北京市人民政府办公厅发布的《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》（京政办发[2015]42号），其中“住宿和餐饮业（62）餐饮业”中载明：“禁止使用地下空间从事商业性经营”，因涉案楼栋地下一层建设时向相关部门报送的整体规划用途为餐饮，所以当时涉案楼栋地下一层停办营业执照。此后，因涉案楼栋建设规划在上述文件出台前已经确定，故经相关部门协调涉案楼栋自2016年可以办理营业执照，涉案楼栋《北京市普通地下室使用登记备案证明》中的审批时间为2016年1月26日，所以涉案楼栋自此时即可以办理营业执照。另查明，租赁现场处于封闭未开业状态。一审法院认定上述事实，有租赁合同、押金收��、委托授权书、快递详情单、转账记录、房屋预售合同及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。一审法院认为，刘祎玄与贾富强签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，属有效合同。本案中，房屋因本市相关法规政策而无法办理营业执照，属于租赁房屋存在行政管理限制，且在租赁合同成立后的合理期限内均未能办理执照，无法利用租赁房屋正常合法经营，无法实现合同目的，所以刘祎玄享有合同解除权。同时，合同第10.2条已经约定刘祎玄作为承租人在支付违约金的情况下有权提前30日解除合同，故刘祎玄依据合同10.2条行使解除权符合约定。现刘祎玄短信通知时间为2015年12月21日，依据合同第10.2条提前30日的规定，双方合同解除时间应为2016年1月21日解除。刘祎玄未提供证据证明已将涉案房屋钥匙通过邮寄方式交还贾富强，故法院按贾富强认可时间确定房屋交还，刘祎玄在合同解除后房屋交还前应支付相应占用费，法院据此确定刘祎玄应支付费用截止至2016年3月6日。自2015年10月7日起至2016年3月6日止，刘祎玄应支付费用为22500元，贾富强应退还剩余租金数额为4500元，扣除刘祎玄自愿承担的一个月违约金4500元，贾富强应在合同解除后退还押金9000元，法院对此请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条之规定，判决：
一、贾富强与刘祎玄于
二零一五年九月六日签订的《北京市房屋租赁合同》于
二零一六年一月二十一日解除；
二、贾富强于本判决生效后七日内退还刘祎玄房屋押金九千元；
三、驳回刘祎玄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，刘祎玄与贾富强签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方签订合同后，应当按照合同约定履行相应义务。因涉案房屋受相关政策的限制，不能办理营业执照，刘祎玄请求解除合同，原审法院确认刘祎玄享有合同解除权进而确认双方之间签订的《北京市房屋租赁合同》于2016年1月21日解除并无不当。在相关款项已经抵扣完毕的情况下，贾富强理应退还刘祎玄押金。现有证据表明，贾富强实际收取了刘祎玄押金，上诉人贾富强所述，并未收取刘祎玄押金一节本院不予采信。因双方合同具有相对性，加之贾富强已经收取了刘祎玄的押金，上诉人贾富强所述本案应当追加案外人沈武富一节本院不予支持。综上所述，上诉人贾富强的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一百九十四元，由刘祎玄负担一百四十四元（已交纳九十七元，其余四十七元于本判决生效后七日内交纳），由贾富强负担五十元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五十元，由贾富强负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审判长 张洁芳
审判员 刘国俊
审判员 刘 磊
二〇一六年九月七日
书记员 刘 瑾 关注微信公众号“”