重庆市武隆县人民法院执 行 裁 定 书(2016)渝0232执异19号案外人徐杰，男，1978年8月28日出生，汉族，住重庆市武隆县。案外人徐琼，女，1981年5月15日出生，汉族，住四川省成都市。委托代理人徐杰（徐琼之兄）。申请执行人重庆南岳建筑工程有限公司，住所地重庆市武隆县巷口建设东路138号，统一社会信用代码91500232208805553Ｎ。法定代表人杨健康，该公司董事长。被执行人重庆远大置业有限公司,住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路20号2单元8-4，组织机构代码67611456-9。法定代表人张璞，该公司董事长。委托代理人郭剑，该公司员工。本院在办理重庆市南岳建筑工程有限公司申请执行重庆远大置业有限公司财产保全一案中，案外人徐杰、徐琼（系兄妹）于2016年7月11日，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，现已审查终结。案外人称，武隆法院以（2015）武法保字第13号民事裁定书裁定查封了重庆远大置业有限公司位于重庆市武隆县房屋若干，其中一套房产权属申请人已购买，购买时已签订了合同，并向被申请人重庆远大置业有限公司交了部分房款，办理了网签，法院查封房屋错误，要求法院立即解除查封。申请执行人称，该商品房买卖未在房管部门备案登记，网签不属备案登记，不能对抗执行。被执行人称，该商品房买卖确实未在房管部门备案登记，只进行了网签，但该商品房买卖是真实的，建议法院解除查封。本院审查查明，2015年10月30日，本院以（2015）武法保字第13号民事裁定书裁定查封了重庆远大置业有限公司位于武隆县房屋若干。之后，本院受理了重庆市南岳公司诉重庆远大置业有限公司建设工程施工合同一案。该案于2016年7月6日进入执行程序。2016年7月11日，徐杰、徐琼以本院查封了自己购买的房产为由，向本院提出执行异议，要求本院立即解除查封。经审查重庆市武隆县商铺一间确系徐杰、徐琼向重庆远大置业有限公司购买，双方已于2014年10月28日签订了房屋买卖合同，合同约定成交金额1068261元，分两期付款，第一期在2014年10月28日前支付534261元，第二期在2015年1月28日前按揭支付534000元。合同签订后，徐杰、徐琼在2014年10月28日前分几次交房款582033.87元（含各种费用），第二期房款因按揭未能办成，徐杰、徐琼未按期交付。该合同签定后进行了网签，在查封前未按照合同约定办理合同备案登记手续。2015年10月30日，本院以重庆市南岳公司诉重庆远大置业有限公司建设工程施工合同案查封了该商铺。现徐杰、徐琼以按揭不能办不来无钱为由拒绝交付余下房款。
本院认为，我国物权法明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而本案案外人与被执行人购房合同只进行了网签，没有到登记机关办理备案登记，该房屋在查封前仍属被执行人的财产，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权，为此，本院查封该房屋是合法的，不存在查封错误。另根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持，1、在人民法院查封之前签订了合法有效的书面合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他住房；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人所购房系商业用房，且已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十，其权利不能够排除执行，为此本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定第一款，
裁定如下：驳回案外人徐杰、徐琼的异议。
如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后即发生法律效力。
审判长 陈冰红
审判员 赵本合
审判员 李 霞
二〇一六年九月六日
书记员 叶 军 来自：