杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0105民初3034号
原告：杭州正力物业管理有限公司,住所地杭州市上城区平安里21号。
法定代表人：陈爱珍。
委托代理人：马永乔、张俊，该公司员工。
被告：利尔达科技集团股份有限公司,住所地杭州市拱墅区和睦院18幢A区1201室。
法定代表人：叶文光。
委托代理人：颜晓颖，浙江朗铭律师事务所律师。
委托代理人：陈昌胜，该公司员工。
原告杭州正力物业管理有限公司（以下简称正力物业）为与被告利尔达科技集团股份有限公司（以下简称利尔达公司）物业服务合同纠纷一案，于2016年5月6日向本院起诉，本院受理后，依法由
审判员陈颖浚独任审判，于2016年6月24日、8月17日公开开庭对本案进行了��理。原告正力物业的委托代理人马永乔、张俊，被告利尔达公司的委托代理人颜晓颖、陈昌胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告正力物业的诉讼请求为：1、被告向原告支付物业费550000元；2、被告向原告支付迟延缴纳物业费滞纳金（自起诉之日起每日按应缴纳费用千分之一计算，实际计算至被告付清应缴纳物业费止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月始，因和睦院业委会尚未成立，故原告经杭州市拱墅区李家桥社区居民委员会选聘为和睦院小区提供物业服务，后于2014年2月底和睦院业主委员会成立，其先后于2014年5月1日和2015年4月29日委托原告继续对和睦院小区进行物业服务管理并依法签订《物业服务合同》，服务管理期限直至2016年12月31日止。合同约定物业服务期间18号楼A区物业服务费按每月1万元向业主收取。业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴纳费用千分之一向业主加收滞纳金。原告依约对小区进行了管理，被告系和睦院18号楼A区的业主，应当依约向原告缴纳物业管理服务费。截止目前，被告尚欠2011年9月1日至2016年3月31日期间物业费550000元。为证明其主张，正力物业向本院提交了如下证据：1、社区证明及业主委员会说明，证明2011年9月原告入驻和睦院小区进行物业管理。2、通知书、管理合同，证明原告是和睦院小区的物业管理方。3、律师函及快递单、张贴通知，证明原告曾发函通知被告缴纳物业费。4、房屋登记信息查询记录，证明被告系和睦院小区的业主。
被告利尔达公司答辩称：1、和睦院业主委员会在与原告签订的物业服务合同中，将利尔达公司所在的18幢A区房屋单独约定物��费每月1万元，需要事先得到被告的授权。而且18幢A区房屋的业主除了利尔达公司，还有杭州必优特物业管理有限公司（以下简称必优特公司）。整幢楼每月1万元在不同业主之间如何负担无法确定。业委会未经被告授权签订的合同，被告不予追认。2、原被告不存在物业服务合同，原告一直与杭州必优物业管理有限公司存在物业服务合同。如业主委员会与原告之间的合同对被告有效，则合同中约定原告应服务的项目包括房屋建筑内日常维修、养护和管理（含楼梯间、走廊通道等）、消防管理服务以及电梯的运行和日常维护管理等，原告均未提供。根据权利义务对等原则，被告也不应该支付原告物业费或者减少大部分费用。3、从2011年到现在已经有6年，原告仅有2016年发过一次催费函，被告才知悉业委会与原告签订物业服务合同，因此根据法律规定，2014年4月前的物业费请求已经超过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。被告利尔达公司向本院提交了如下证据：1、三和物业物业服务合同、必优特物业公司物业管理协议及银行支付系统凭证，证明被告与第三方签订物业服务合同及支付的凭证；2、被告就物业管理从2011年开始均自行独立签订合同。2、消防检测费用，证明被告已支付的检测费用12007元。3、2013年电梯日常维护保养合同，证明2013年11月1日至2014年10月31日被告支付电梯保养费用10400元。4、工程业务联系单，证明2013年5月7日、2013年12月19日、2015年6月26日因消防改造被告支付的费用9602元。5、火灾自动报警维护保养方案，证明被告于2013年12月1日至2013年12月25日与上海科原工程技术有限公司杭州分公司的所支付工程费用8802元。6、公安行政处罚决定书，证明2013年4月杭州必优特物业管理有限公司未实行24小时值班制度而被处罚5000元。2014年5月因消防杭州必优特物业管理有限公司受处罚5100元。杭州必优特物业管理有限公司作为物业管理单位受处罚。7、拱政发（2016）3号，证明因存在重大灾患整改。案涉的房屋都不能经营租赁使用。8、车损处理说明，证明因外墙脱落，被告支付赔偿款27400元。本院依法组织当事人对提交的证据进行了质证，现认证如下：1.对于正力物业的证据，利尔达公司对证据的真实性均无异议，但提出证据1、2仅能证明原告与业委会之间的关系，不能证明原被告之间存在物业服务合同关系。根据证据4，可以证明1-12楼不是利尔达公司的房屋，13-19层才是被告的。本院对以上证据的真实性予以认定。2.对于利尔达公司提交的证据，正力物业对证据1的真实性���异议，但与原告无关。对证据2的真实性无异议，但认为与原告无关，被告应当与开发商报销。对证据3无异议，但提出一直以来都是由被告自己管的，原告不负责这块的。对证据4，原告提出这些工程是被告自行改造，原告对此不知情。对证据5，原告提出，这些费用应当是业委会出资的，要通过业委会讨论决定。对证据6，原告提出与其公司无关，物业不承担该费用。对证据7无异议。对证据8，原告提出，物业公司的工作是维护，赔偿与物业公司无关。本院对上述证据的真实性予以认定。根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：杭州市拱墅区和睦院小区坐落于杭州市登云路425-1号；四至范围：东临赵伍路，南临规划河道，西临莫干山路，北临登云路。该小区建成后原由杭州三和物业管理有限公司（以下简称三和物业）提供物业服���。2011年9月1日起，由正力物业提供物业服务至今。2014年5月1日，拱墅区和睦院第三届业主委员会（以下简称和睦院业委会）与正力物业签订了期间为2014年5月1日-2015年4月30日的《物业服务合同》。合同载明：第二章物业服务的项目与内容。第三条房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道。第四条共用设施设备的日常维护、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明。第五条共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护养护和管理。第六条公共区域的绿化养护和管理。第七条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。第八条维护公共秩序。第九条维护物业区域内的车辆行驶秩序。第十条消防管理服务，包括公共区域消防设施设���的维护管理。第十一条电梯、水泵的运行和日常维护管理。第十七条公共区域清洁卫生服务标准楼内公共区域1、地面每日清扫一次，每周拖洗一次。2、进户门每半月擦抹一次。3、电梯轿厢每日擦拭、清扫一次。4、垃圾收集按幢设置垃圾收集点，收集点每日清理一次。第二十条共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维护服务标准……升降系统1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。……第四章物业服务费用标准第二十二条……4、18号楼A区物业服务费由乙方按每月10000元向业主按年收取（房屋面积按房屋建筑面积计算，包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。合同还约定了其他内容。2015年4月29日，双方续签了期间为2015年5月1日-2016年12月31日的《物业服务合同》。杭州市拱墅区和睦院18幢A区1201室、1301室、1401室、1501室、1601室、1701室、1801室房屋系利尔达公司所有，建筑面积共计3776.21平方米。2011年，利尔达公司曾就案涉房屋与三和物业签订过期间为2011年1月1日-2011年12月31日的《物业服务合同》，双方就三和物业提供供水、供电、消防系统、车库物业服务管理、公共区域的秩序维护及卫生服务的服务作出约定。对于物业服务费约定为每年12万元。三和物业退出和睦院小区后，利尔达公司就其在和睦院18幢A区的房屋与必优特公司签订《物业管理协议》，由必优特公司提供相应服务。期间，因存在消防隐患，必优特公司作为物业管理公司被公安部门处罚。因和睦院18幢A区房屋外立面墙砖脱落，利尔达公司向受害人进行了赔偿。2016年4月，正力物业委托律师向利尔达公司发出《律师函》，要求利尔达公司支付2011年9月1日-2016年3月31日期间的物业管理费55万元。该《律师函》于2016年4月5日邮寄。
本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。利尔达公司提出的其公司与正力物业之间不存在合同关系、业主委员会所签订的物业合同对其公司不具有拘束力、拒付物业费的主张，本院不予采纳。利尔达公司提出，和睦院A区房屋并非其公司专有，尚涉及其他业主，正力物业要求利尔达公司支付整幢楼的物业费缺乏依据。
本院认为，根据查明的事实，属于利尔达公司房屋建筑面积为3776.21平方米，大楼其余部分属于其他业主。诉讼中，正力物业称，该收费标准是沿袭三和物业的原标准。整幢楼���建筑面积在1万平方米左右，故基本按1元/平方米/月计价，整幢楼的物业费为每月1万元。本院根据正力物业提交的18幢A区房屋信息查询记录内容测算，201-1801室的总面积确实在1万平方米左右。故应当按照利尔达公司的房屋面积占大楼房屋总面积的比例确定利尔达公司应支付的物业费。利尔达公司提出，诉讼中正力物业承认只服务到18幢A区的外部，内部其公司未提供服务。而18幢A区并非利尔达公司专有，该大楼尚有其他业主。而根据业主委员会与正力物业公司所签订的合同，正力物业应当对房屋共用部位提供服务。因正力物业未履行该部分合同义务，应当减少支付大部分费用。
本院认为，由于物业合同中对18幢A区的物业费作了特别约定，不涉及大楼外的业主权利，不具有涉众性。特定当事人之间就履行合同产生争议的，应当按照合同约定确定双方权利义务���根据物业合同，物业公司应当对小区共用部位日常维修、养护和管理、清洁以及消防、电梯等内容提供服务。18幢A区大楼并非利尔达公司专有，虽然在物业合同中对该大楼的物业费计价作了特别约定，但合同中并无对共用部位的服务排除服务该大楼的内容。故以之判断，正力物业不对该大楼的共用部位提供日常维修、养护和管理、清洁以及消防、电梯等内容提供服务，不符合物业合同的约定。正力物业提出，如果需要对大楼内部提供服务，则物业费要远高于现标准。参考利尔达公司与必优特公司的物业服务合同，其计价标准就远高于1元/平方米的标准。
本院认为，根据正力物业提交的杭州市拱墅区李家桥社区居民委员会出具的《证明》内容，“代管期间服务标准参照原三和物业标准”。现《物业服务合同》的计价标准与利尔达公司与三和物业约定的物业费计价标准一致，故利尔达公司与三和物业之间的合同约定对本案具有一定的参考意义。根据该物业服务合同，三和物业所需提供的服务比现物业服务合同所约定的服务内容要少。故正力物业的主张，确实有一定的合理性。但即按利尔达公司与三和物业之间的物业服务合同内容判断，正力物业所提供的服务尚未达到三和物业所需提供的服务内容。故利尔达公司提出减少价款的主张，本院酌情予以支持。对于利尔达公司提出，正力物业之前并未主张过支付物业费，仅在2016年4月发函催讨过一次，故2014年4月前的物业费已经超过诉讼时效，人民法院不应当保护。
本院认为，诉讼中正力物业认可物业费按年收取，分期支付，且是先收后用。分期债务并非同一债务的分期履行，分期债务的诉讼时效应当以每笔债务的履行期届满之日起算。正力物业未提交证据证明在2016年4月前��张过权利，故利尔达公司提出的2014年4月前的物业费超过诉讼时效的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告利尔达科技集团股份有限公司支付原告杭州正力物业管理有限公司2014年4月-2016年3月期间的物业费75000元，于本判决生效之日起十日内付清。
二、驳回原告杭州正力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件��理费减半收取4650元，由原告杭州正力物业管理有限公司负担4015元，由被告利尔达科技集团股份有限公司负担635元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9300元（开户银行：工商银行湖滨分理处；账号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈颖浚
二〇一六年九月三日
书记员 江 晶 来源：