温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0302民初1981号
原告（反诉被告）：姜美英。
委托诉讼代理人：李晓月。
被告（反诉原告）：张琦琦。
委托诉讼代理人：韩笑、冯思兵，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。
原告（反诉被告）姜美英与被告（反诉原告）张琦琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日立案后，被告（反诉原告）张琦琦于同年3月15日提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）姜美英的委托诉讼代理人李晓月，被告（反诉原告）张琦琦的委托诉讼代理人冯思兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）姜美英向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还押金5000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月，原告因经营需要场地，与被告签订《房屋租赁合同》，承租其名下坐落于温州市鹿城区华盟商务广场××室；租赁期限自2014年8月10日起至2016年8月10日止；租金半年一付；押金5000元，合同期满时，原告付清应缴纳的所有费用后，在不续租的情况下，被告应将押金全额无息退还。2016年1月，原告因经营不善结业，提前与被告解除租赁合同，并经被告同意于2016年2月4日与华盟商务广场的物业公司结清相关全部费用，并于当日搬离涉案房屋。之后，原告要求被告退还押金遭拒。为证明诉称事实，原告（反诉被告）在本院指定的举证期限内向本院提交了如下证据:1、身份证，证明原、被告主体资格；2、房屋租赁合同，证明原被告签订租赁合同及合同内容；3、证明，证明合同解除后，原告已结清所有费用；4、货物搬运出门单，证明原告搬离租赁场所的时间；5、银行记录，证明原告已交付租金与押金的事实；6、微信记录，证明双方同意解除合同，被告没有向原告提及违约金的事。
被告（反诉原告）张琦琦答辩称：
一、本案房屋租赁合同于2016年3月13日才结束。因双方对解除事项未达成一致，原告提出解除合同的条件未达成，其提出解除合同并搬离无法律依据。涉案房屋因原告的阻碍，直到2016年3月13日才另行出租，故本案租赁合同应于2016年3月13日才结束。
二、原告应支付合同解除前未支付的租金，即2016年2月11日至2016年3月13日，共31天的租金为4926元。
三、原告单方违约，拒不履行租赁合同，也未就解除赔偿事宜与被告达成一致意见，故解除合同条件不成立。
被告（反诉原告）张琦琦并反诉称：原被告签订房屋租赁合同，第一年租金56556元，第二年租金58000元，半年一付，押金5000元，在租赁期间，双方不得借故解除合同，租赁期内不租的，需要提前一个月通知被告。原告在租赁期内，多次逾期支付租金，原告一直拖延支付最后一期租金，并于2016年1月24日向被告明确提出要求解除租赁合同，经多次沟通，原告仍执意要解除合同，被告要求将押金作为原告违约解除合同的损失补偿，原告拒不承担提前解除合同的违约责任，也不愿继续履行合同。原告在履行合同过程中，存在如下违约行为：1、2015年6月27日之前应付租金29000元，原告于2015年9月16日才支付，逾期82天，应承担违约责任，按2015年7月中国银行贷款年利率为4.85%计算，违约金为320元。2、原告提出提前解除合同后，双方一直在协商，并未达成一致意见，原告以实际行为表明不履行，却拒绝承担违约责任。无奈之下，被告在原告搬离后，为避免损失扩大，积极发布租赁信息，但原告在涉案房屋贴上“有纠纷不得出租的信息”，给被告出租造成阻碍，进一步造成被告损失，直至2016年3月13日才将房屋出租。因此，原告应支付合同解除前未支付的租金，4926元。综上，请求法院判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年3月13日解除；2、原告向被告支付租金4926元；3、判令原告向被告支付因逾期支付租金的违约金320元；4、本案诉讼费用由原告承担。为证明辩称及反诉事实，被告在本院指定的举证期限内向本院提交了如下证据:1、房屋租赁合同，证明原告需在2015年6月27日之前支付租金的事实；在合同期限内，不得无故解除合同，违法解除应当赔偿损失的事实；提前退租，需一个月履行通知义务的事实；2、汇款凭证，证明原告逾期支付租金的事实；3、说明文件，证明原告不当的行为，为被告出租设置阻碍的事实；4、房屋租赁合同，证明被告为避免损失扩大，在2016年3月13日将房屋出租，原被告签订的租赁合同于该日解除的事实。
原告姜美英针对反诉答辩称：1、合同解除的时间是2016年2月10日，之后的租金没有法律依据。2、我方延期支付租金，是由于双方都忘记所致，最后还是我方主动支付。3、被告拒绝退还押金，我方一气之下才阻碍被告张贴出租，且当时我找物业与街道协调，被告拒不调解，要求我方起诉，我方也曾提出多租一个月，直到被告出租为止，但被告不同意，后来被告同意原告终止合同，故我方于2016年2月4日前搬离该房屋。对原、被告提供的证据经庭审质证，本院认证如下：对原告提供的证据1，被告没有异议，本院予以认定。证据2，被告对其证明对象有异议，认为原告应在2015年6月27日前支付租金，不能无故解除合同，如需解除应提前一个月通知。该组证据可以证明双方达成的租赁合同关系及约定情况，本院予以认定。证据3-4，被告对其待证事实及关联性均有异议，原告物业费已交清，并不能证明与被告就合同解除达成一致意见及原告提前不履行合同的事实。该组证据可以证明原告于2016年2月4日，经房东同意后物业部门予以结清涉案房屋物业费、水电费，并准予办理搬离手续，原告于同日搬离的事实，本院予以确认。证据5，被告对三性无异议，该组证据可以证明原告已缴纳的租金及押金情况，本院予以确认。证据6，被告认为其已超过举证期限，且只是截取一小段，双方没有达成一致意见，被告在不退押金的情况下同意退租。该组证据与本案具有关联性，有助于查清本案事实，且可以证明原被告就解除租赁及支付租金事宜进行协商的情况，本院予以认定。对被告提供的证据1，原告没有异议，该组证据可以证明双方达成租赁合意及约定情况，本院予以认定。证据2，原告主张被告当时没有向其主张违约金。该组证据可以证明原告向被告支付租金情况，本院予以认定。证据3，原告对其证明对象有异议。该组证据可以证明原告在涉案房屋张贴“因有押金纠纷正在法院起诉阶段，诉讼期间不得出租”字样，本院予以认定。证据4，原告认为真实性无法确认，与本案不具有关联性。该组证据可以证明被告将涉案房屋另行出租的事实，本院予以认定。
经审理查明：2014年7月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将华盟商务广场××室房屋出租给原告；租期自2014年8月10日起至2016年8月10日止；年租金56556元，第二年租金58000元，租金半年一付，第一次付款日期为2014年7月27日以前，第二次付款日期为2014年12月27日以前，第三次付款日期为2015年6月27日以前，第四次付款日期为2015年12月27日以前；押金5000元；租期内不租，应提前一个月告知。另查明，在合同履行过程中，原告于2015年9月16日支付第三次租金。2016年2月4日，原告结清物业费、水电费后搬离涉案房屋。2016年2月16日，原告在涉案房屋张贴“因有押金纠纷正在法院起诉阶段，诉讼期间不得出租”字样。2016年3月13日，将涉案房屋另行出租。
本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》出于双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，双方均应全面履行自己的义务。在租赁期间，原告应按约及时支付租金。在合同中，虽约定租金半年一付，但又明确约定了各笔租金的交付期限，故应以具体约定的交付期限为准。按合同约定，第三次付款日期应为2015年6月27日以前，而原告于2015年9月16日才支付，原告迟延履行已构成违约。被告要求原告支付违约金，本院予以支持。因合同中没有明确约定违约责任，被告主张按2015年7月中国银行贷款年利率4.85%计算，本院予以采纳。故原告应向被告支付违约金315.98元。合同履行过程中，原告于2016年1月24日明确告知被告“不租了”，被告回复“好那，你可以用到合同上的时间，记得搬前要去物业”。2016年2月4日，原告去物业结清物业费、水电费，并在物业确定“房东同意并要求将物业费与水电费结算至2016年2月10日”后，原告得以办理搬离手续。结合原、被告提供的证据及庭审查明的事实可知，该“合同上的时间”即为2016年2月10日，在原告提出解除租赁合同时，被告表示同意，并要求延迟至2016年2月10日解除。故
本院认为，原被告于2014年7月24日签订的《房屋租赁合同》已于2016年2月10日解除，反诉原告主张在2016年3月13日解除缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。租金的收取，应以租赁物的交付使用为前提。被告反诉要求原告支付2016年2月11日至2016年3月13日的租金4926元，因缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。另外，原告于2016年2月16日在涉案房屋张贴“因有押金纠纷正在法院起诉阶段，诉讼期间不得出租”字样，该行为与被告主张的损失扩大不存在必然的因果关系，故对被告主张的因原告行为给出租造成阻碍，进一步扩大损失，导致2016年3月13日才将涉案房屋出租的陈述，本院不予采信。合同解除后，被告收取的押金5000元，理应退还给原告。故对原告主张的要求被告立即返还押金5000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，
判决如下：
一、确认原告（反诉被告）姜美英与被告（反诉原告）张琦琦于2014年7月24日签订的《房屋租赁合同》于2016年2月10日解除；
二、被告（反诉原告）张琦琦于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）姜美英押金5000元；
三、原告（反诉被告）姜美英于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张琦琦支付违约金315.98元；
四、驳回原告（反诉被告）姜美英的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）张琦琦的其他反诉请求。本诉案件受理费元由原告（反诉被告）姜美英负担；反诉案件受理费元，由被告（反诉原告）张琦琦负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
代理
审判员 黄光辉
二〇一六年八月二十七日代
书 记员 吴欢众附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 关注微信公众号“”