浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0782民初2264号原告(执行案外人)：黄爱芳，女，1961年7月7日出生，汉族，住浙江省义乌市佛堂镇寺前西村上双园。
委托诉讼代理人：楼兵军，浙江近真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭雅洁，浙江近真律师事务所实习律师。
被告（申请执行人）：黄正强。
委托诉讼代理人：吴晓坚，浙江国权明达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：虞丹东，浙江国权明达律师事务所律师。
被告（被执行人）：赵望峰。
被告（被执行人）：义乌市望峰制衣有限公司，住所地：浙江省义乌市大陈镇大陈一村。
法定代表人：赵凤森，执行董事。
第三人（被执行人）：孙建宏。现在浙江省十里坪监狱九监区服刑。
第三人（被执行人）：义乌市东吴工艺品有限公司，住所地：浙江省义乌市北苑街道350号。
法定代表人：骆海边。
第三人：浙商银行股份有限公司绍兴上虞支行，住所地：浙江省绍兴市上虞区百官街道德盛路73－79号。
主要
负责人：徐志相，行长。
委托诉讼代理人：李卫彬。该单位工作人员。
原告黄爱芳与被告黄正强、赵望峰、义乌市望峰制衣有限公司（以下简称望峰公司）、第三人孙建宏、义乌市东吴工艺品有限公司（以下简称东吴公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月27日立案后，依法适用普通程序，于2016年5月16日公开开庭进行了审理。2016年7月1日，原告黄爱芳以浙商银行股份有限公司绍兴上虞支行（以下简称浙商银行绍兴上虞支行）系涉案争议标的物“东吴公司北苑街道工业园三期房屋”的抵押权人，本案的审理与浙商银行绍兴上虞支行具有法律上直接利害关系为由，申请追加该行为本案第三人，本院经审查，原告黄爱芳的申请符合法律规定，依法准许，并依法通知浙商银行绍兴上虞支行参加本案诉讼，于2016年8月4日再次公开开庭进行了审理。原告黄爱芳及其委托诉讼代理人楼兵军、谭雅洁，被告黄正强的委托诉讼代理人吴晓坚，第三人孙建宏、浙商银行绍兴上虞支行的委托诉讼代理人李卫彬到庭参加了诉讼。被告赵望峰、望峰公司、第三人东吴公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。2016年7月21日，本案经本院院长批准延长审理期限六个月。本案现已审理终结。黄爱芳向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告黄爱芳对第三人东吴公司坐落于义乌市北苑路350号B幢13单元的29套房产(101房、102房、302房、303房、303B房、501房、502房、503房、503B房、601房、602房、603房、603B房、701房、702房、703房、703B房、801房、802房、803房、803B房、901房、902房、903房、903B房、1001房、1002房、1003房、1003B房)享有承租权益；2、请求停止对上述29套房产的拍卖，依法保护原告的承租权益。事实和理由：2011年9月2日，其与第三人东吴公司签订房屋租赁协议，约定东吴公司将坐落于义乌市北苑路350号的29套房产租赁给其，租期20年，自2010年10月31日起至2030年10月30日止，29套房屋租金共计人民币19237350元。其与第三人东吴公司签订29套房屋租赁合同并支付全部租金的事实有金华市中级人民法院（2012）浙金商外初字第15号民事判决书[以下简称（2012）金商外15号民事判决]、浙江省高级人民法院（2012）浙商外终字第75号民事判决书[以下简称（2012）浙商外75号民事判决]予以认定。其与第三人东吴公司的租赁协议合法有效，现租赁协议尚未到期，法院公开拍卖第三人东吴公司位于北苑路350号的房产（包括其租赁的29套房产），其的承租权益将无法得到保护。为此，其于2015年12月28日向贵院提出执行异议，但被裁定驳回。其认为，租金的支付无论是现金交付还是用其他资金抵扣，并不影响租赁合同的成立，第三人东吴公司用房屋使用权抵消孙建宏、陈凤华对原告、案外人施仁虎的借款本金及利息，属于债务承担行为，该债务承担行为发生在东吴公司为孙建宏向黄正强的借款提供担保前，系东吴公司自愿承担，合法有效；金华市中级人民法院、浙江省高级人民法院均认可其与第三人东吴公司的租赁关系成立且认定租金已一次性支付完毕，其与东吴公司的租赁合同合法有效；其次，租赁合同系诺成性合同，不以房屋的实际交付为生效要件，本案中涉案的29套房屋虽未交付，原告未占有使用租赁物，但29套房屋未予交付系第三人东吴公司违约所致，其有权要求第三人东吴公司继续履行合同，向其交付租赁房屋，且租赁权益自租赁合同生效之日起便享有，并不要求必须实际占有使用租赁物才享有租赁权益，故其对29套房屋享有租赁权，应当依法受到保护。黄正强辩称，原告要求保护租赁权没有事实依据，不存在租赁关系。原告享有的是对孙建宏、陈凤华的民间借贷债权。原告要求停止拍卖没有法律依据。请求驳回原告诉讼请求。赵望峰、望峰公司、东吴公司均未作答辩。孙建宏述称，对原告的诉讼请求没有意见。浙商银行绍兴上虞支行述称，本行作为争议标的的抵押权人，完全认同义乌市人民法院（2016）浙0782执异字第5号执行裁定[以下简称（2016）执异5号执行裁定]认定的事实和处理结果。就法理而言，即使原告租赁房屋的法律事实成立，其在法律上享有的是租赁权，而本行及其他申请人要求处分的是房屋所有权。如果通过拍卖变现来实现本行及其他申请人的权利，根据“买卖不破租赁”的原则，也不影响原告的租赁权。据此，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告黄爱芳为证明其主张举证如下：1、房屋租赁协议书及租金收条原件各二十九份。证明原告黄爱芳与东吴公司签订29套房屋租赁协议及原告支付租金19237350元的事实。2、（2012）金商外15号民事判决（第3页倒数第三行认定了房屋租赁的事实）、（2012）浙商外75号民事判决（第5页第3段确认了房屋租赁事实）原件各一份。证明金华市中级人民法院及浙江省高级人民法院认定原告黄爱芳与东吴公司房屋租赁协议合法有效且黄爱芳已付清全部租房款的事实。3、（2016）执异5号执行裁定原件一份。证明被告黄正强申请执行东吴公司北苑路350号房产，原告因承租的东吴公司北苑路350号29套房屋向义乌市人民法院提出执行异议，被不合理地驳回的事实。被告黄正强质证意见如下：对证据1真实性不清楚，盖章和签名是否为本人所为不清楚，客观性有异议，协议落款时间为2009年10月7日，但原告陈述签订时间为2011年9月2日，从租期和交付时间看也不合理，租期从2010年10月31开始，交付时间却为2011年12月25日，均不符合常理。对证据2金华中院的判决的真实性没有异议，关联性有异议，判决认定的是2011年9月2日的协议书而非原告今天提供的落款时间为2009年10月7日的协议。证明目的也有异议，仅认定原告与东吴公司曾签订过租赁协议及租金抵债的情况，并没有认定租赁协议合法有效。针对省高院的判决真实性没有异议，对证明目的有异议，没有认定租赁协议合法有效。对证据3三性均无异议，符合法律规定。第三人孙建宏质证没有意见。第三人浙商银行绍兴上虞支行质证同意黄正强的质证意见。被告黄正强、赵望峰、望峰公司、第三人孙建宏、东吴公司均未提供证据。第三人浙商银行绍兴上虞支行举证如下：房屋他项权证复印件一份、房产证复印件三份、宗地图复印件一份，证明涉案房地产办理抵押登记的事实。原告黄爱芳质证对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，涉案房屋没有办理过房产证，没有办理过抵押。被告黄正强质证对证据的真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。第三人孙建宏质证无意见。本院对原告黄爱芳提供的证据真实性均予以认定。对第三人浙商银行绍兴上虞支行提交的证据的真实性均予以认定。
经审理查明，2014年9月24日，本院受理了黄正强诉孙建宏、赵望峰、望峰公司、东吴公司民间借贷纠纷一案。在案件审理过程中，本院于同年10月8日作出（2014）金义商初字第3831号民事裁定，查封了东吴公司所有的坐落于义乌市北苑街道工业园三期的房地产。2015年2月15日，本院作出（2014）金义商初字第3831号民事判决：
一、孙建宏于本判决生效后十五日内归还黄正强借款本金4000万元，并支付利息。
二、孙建宏于本判决生效后十五日内支付黄正强律师代理费10万元。
三、赵望峰、义乌市望峰制衣有限公司、义乌市东吴工艺品有限公司对孙建宏的上述债务及本案诉讼费用承担连带清偿责任。
四、驳回黄正强的其他诉讼请求。案件受理费306900元，保全费5000元，共计311900元，由黄正强负担24696元，孙建宏负担287204元。判决生效后，黄正强于2015年6月17日向本院申请强制执行，同日本院以(2015)金义执民字第4101号立案执行。2015年10月29日，本院作出（2015）金义执民字第4101-3号执行裁定，拍卖东吴公司所有的坐落于义乌市北苑街道工业园三期的房地产[权证号：义乌房权证北苑字第c001827**号、c00182705号、c001278**号；土地证号：义乌国用（2014）第004-067**号、地号：330782004011GB00977]。2015年12月28日，原告黄爱芳以案外人的名义书面向本院提出执行异议，本院于2016年1月21日作出（2016）浙0782执异字第5号执行裁定，驳回黄爱芳的异议。
原告黄爱芳不服，提起本案之诉。另查明，第三人东吴公司就上述房地产与第三人浙商银行绍兴上虞支行设定了抵押，于2014年9月1日办理了抵押登记，抵押权人为浙商银行绍兴上虞支行。又查明，2011年9月2日，原告黄爱芳与第三人东吴公司共签订了29份落款日期均为2009年10月7日的《房屋租赁协议书》，分别约定第三人东吴公司将其位于义乌市北苑路350号B幢13单元1楼层101房号、102房号，3楼层302房号、303房号、303B房号，5楼层501房号、502房号、503房号、503B房号，6楼层601房号、602房号、603房号、603B房号，7楼层701房号、702房号、703房号、703B房号，8楼层801房号、802房号、803房号、803B房号，9楼层901房号、902房号、903房号、903B房号，10楼层1001房号、1002房号、1003房号、1003B房号共29套套房出租给原告黄爱芳，租赁期限均为20年，自2010年10月31日至2030年10月30日止，于2011年12月25日前交付上述房屋等内容。同日，第三人东吴公司出具给原告黄爱芳收条29份，分别载明收到原告黄爱芳交纳的29套套房的保证金及租金，共计19237350元。再查明，2012年7月3日，案外人施仁虎为与孙建宏、案外人陈凤华民间借贷纠纷一案起诉至浙江省金华市中级人民法院，同年11月7日，浙江省金华市中级人法院作出（2012）金商外15号民事判决：陈凤华、孙建宏应于判决生效后十日内归还施仁虎借款人民币1500万元及利息；驳回施仁虎的其他诉讼请求。该判决认定，2008年4月11日至同年7月3日期间，陈凤华、孙建宏分五次向施仁虎借款合计人民币1500万元。2009年9月30日，陈凤华向施仁虎的妻子黄爱芳借款人民币500万元，并由孙建宏担保。后经协商，陈凤华、孙建宏以东吴公司29套房屋租金合计人民币19237350元和本票人民币100万元用于抵销黄爱芳500万元的借款本息以及本案借款的利息。2011年9月2日，东吴公司与黄爱芳签订29套房屋的租赁协议书。同日，黄爱芳收到收款人为陈凤华的人民币100万元的本票一张后，将陈凤华、孙建宏于2009年9月30日的借条归还陈凤华、孙建宏。之后，陈凤华、孙建宏未支付施仁虎借款本金及剩余利息。并查明东吴公司的法定代表人为陈凤华。陈凤华、孙建宏不服判决上诉至浙江省高级人民法院，2013年2月7日，浙江省高级人民法院作出（2012）浙商外75号民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为，本案争议的焦点，一是原告黄爱芳与第三人东吴公司签订的29份房屋租赁合同是否真实；二是原告黄爱芳主张的租赁权是否应当保护，即对涉案房屋应否继续执行。就第一个争议焦点，原告黄爱芳提供的29份租赁合同，虽然合同落款时间并非合同签订日，但金华市中级人民法院及浙江省高级人民法院已生效的民事判决对合同签订的事实已予认定，故29份合同的真实性应予认定。就第二个争议焦点，虽然原告黄爱芳与第三人东吴公司签订了29份房屋租赁合同，但合同约定的租金并未实际支付，而是用原告黄爱芳及案外人施仁虎与孙建宏、陈凤华之间的借款及利息折抵，其名为租赁实为房屋使用权抵债，且合同签订后东吴公司未将约定的29套房屋交付给原告黄爱芳，原告黄爱芳也自认自合同签订至今其未实际占有使用涉案房屋的事实,故原告黄爱芳与第三人东吴公司签订的租赁合同并未实际履行，原告黄爱芳对涉案房屋实际上并不具有真实的租赁权。综上所述，对原告黄爱芳的诉请依法应当驳回。被告赵望峰、望峰公司、第三人东吴公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃所享有的诉讼权利，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款规定，
判决如下：驳回原告黄爱芳的诉讼请求。案件受理费137224元，由原告黄爱芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 长 叶迪龙
人民陪审员 李仕民
人民陪审员 陈鹏程
二〇一六年八月二十七日
书 记 员 杨巧珍 来源：百度搜索“”