浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0624民初2834号
原告：新昌县金和物业管理有限公司，住所地：新昌县南明街道石城西路50号。
法定代表人：王春，该公司董事长。
委托代理人：俞伟伟，浙江越州律师事务所律师。
被告：张旭东。
原告新昌县金和物业管理有限公司与被告张旭东物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法由
审判员俞雪均独任审判，于同年8月19日公开开庭进行了审理。原告新昌县金和物业管理有限公司的委托代理人俞伟伟、被告张旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新昌县金和物业管理有限公司诉称：被告与绍兴人和景园房地产开发公司签订了商品房买卖合同，购买了新昌县南岩路人和景园一期9幢2单元252号住宅用房，建筑面积为82.35平方米。合同中约定由新昌县金和物业管理有限公司作为前期物业管理公司。根据《前期物业服务协议》及补充合同，被告购买的住宅用房物业费为每月每平方米1元。另双方约定被告不按照约定缴纳物业服务费，原告有权要求被告按每逾期一日加收应缴款总额2‰计算的滞纳金。现被告拖欠2014年5月1日至2015年4月30日物管费988元、公共能耗费388元（50元+82.35平方米×4.11元/平方米）、车棚费60元，共计1436元。另被告所在的人和景园总建筑面积为39726.11平方，原告没有按1.2元/平方米收取物业费,0.2元是公共能耗补差款。现起诉要求被告支付原告所欠物业服务费1436元及滞纳金439元,并支付自2015年10月1日起至款项付清日止按每日0.2％计算的滞纳金。审理中原告变更滞纳金标准为每日万分之二。原告为证明自己主张的事实成立，向本院提供的证据如下：1、新昌县金和物业管理有限公司营业执照副本、组织机构代码证复印件各一份，证明原告是独立的法人主体，具有原告资格的事实；2、《新昌商品房买卖合同》复印件一份，证明被告张旭东购买了新昌县南岩路人和景园9幢2单元252号的房子及房屋面积为82.35平方米及车棚一个的事实；3、前期物业管理服务协议一份，证明双方对物业费、公共能耗费、滞纳金等作了约定的事实；4、短信通知、催收通知各一份，证明原告对物业服务费进行了催收的事实；5、历月电费明细表四份、电费发票二十二份，证明2012年5月1日至2015年4月30日期间总的公共能耗费223978元的事实；6、地下车棚电费记录，证明原告已向业主收取的部分公共能耗费用12773.74的事实。
被告张旭东辩称：被告确系人和景园9幢2单元252号业主，房屋建筑面积为82.35平方米，并签订了前期物业服务协议。原告对欠费没有面对面催交,也没有电话催交，对于原告的收费项目,物业管理费当时是收1.2元/平方米,车棚没有服务。原告没有履行自己的职责，原告没有做到消防通道畅通,广告收益没有公开帐目,原告撤离时没有向业主委员会办理手续,如原告做到上述几点,被告同意缴纳物业费,但滞纳金是由于原告原因造成,不应由其承担。
经审理查明：2012年6月15日，原告新昌县金和物业管理有限公司与被告张旭东签订了人和景园《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：物业服务费小区住宅为每月每平方1元，物业费中未计入的共用设施设备（如电梯、水泵、公共车库、园区景观等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向业主分摊，自行车棚每月5元/间标准向业主或使用人收取；如被告不按照约定缴纳物业服务费，原告有权按照每逾期一日加收应缴款总额2‰的滞纳金。被告张旭东购买的商品房系小区住宅，房屋实际建筑面积82.35平方米，拥有自行车棚一个。合同签订后，原告根据协议约定提供了相应的物业管理和服务。截止2015年4月30日，被告结欠原告2014年5月1日至2015年4月30日物管费988元、公共能耗费388元、车棚费60元,合计1436元。原告对欠缴物业费用在2015年12月31日进行了催交,并限在2016年1月8日前付清。现原、被告就物业费缴纳问题未能达成一致。案经本院调解未果。上述事实由双方当事人当庭出示的证据及陈述予以证实。
本院认为，新昌县金和物业管理有限公司与张旭东签订的人和景园《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，应当认定合法有效，对双方均具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。物业服务是一个动态服务，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量。小区业主应依约缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业公司的正常运转，并有损于其他正常缴费业主的权益。被告张旭东虽提出原告新昌县金和物业管理有限公司服务措施不到位、服务质量存在瑕疵的抗辩，但未能提供充分证据证明，退一步说，即使物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务，业主委员会及业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任，但业主不得以此为由拒交或少交物业费。故被告张旭东以此作为不支付物业费的理由，依据不足，本院不予采信。关于公共能耗费，原、被告在合同中约定属于未计入物业费中的项目，且原告提供的计算标准无明显不当，并对此进行了解释和说明，被告亦未提供相反证据予以推翻，故本院予以支持。关于滞纳金，原、被告签订的合同中约定逾期一日收加收应缴款总额2‰，后原告变更为万分之二，但结合本案实际，
本院认为，在原告催交的合理期限内，被告仍未支付物业服务费，由此给原告造成的经济损失为该资金占用期间产生的利息损失，据此审查，原告变更后的滞纳金标准过高，故本院将滞纳金的支付标准调整为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率。关于滞纳金的起算时间，虽然原告没有证据证明其采取了直接送达的方式向被告送达催交通知书，但采取在小区公告栏内张贴公告的方式向所有小区内业主催交，不违反法律规定，本院据此认定原告已以书面形式向被告送达了催交通知书，故滞纳金的起算时间为催交通知书中约定的交款时间届满的次日即2016年1月9日。综上所述，原告诉请合理部分本院予以支持，超过本院认定部分，本院依法不予支持。依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、被告张旭东于本判决书生效之日起十日内支付原告新昌县金和物业管理有限公司物业管理服务费988元、公共能耗费388元、车棚费60元，合计人民币1436元，并支付上述款项自2016年1月9日起至实际支付日止按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算的滞纳金。
二、驳回原告新昌县金和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告张旭东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告张旭东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费50元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部]。
审判员 俞雪均
二〇一六年八月二十七日
书记员 翁梦娜 来源：百度“”