重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0119民初4667号原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司，住所地重庆市南川区。负责人刁元科，重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司经理。委托代理人张仁福，重庆市南川区水江法律服务所法律工作者。委托代理人王明均，男，重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司办公室主任，住重庆市南川区。被告王守会，女，1974年2月27日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。
原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司与被告王守会物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月13日立案受理后，依法由
代理
审判员冯骥独任审判，并适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司委托代理人张仁福、王明均，被告王守会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司诉称，原告于2012年8月30日与南川区XXX小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，为该小区提供物业管理服务。被告系该小区X幢XX号房屋业主（房屋系平层住宅，建筑面积为98.26平方米）。被告在2013年1月至2016年4月期间一直拖欠物业管理服务费共计1965元。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求判令：被告立即支付2013年1月至2016年4月期间物业服务费1965（0.5元/月∙平方米×98.26平方米×40个月），并承担拖欠期间的违约金计算至付清时为止；诉讼费由被告负担。
被告王守会辩称，被告系该小区X幢XX房屋业主。
原告诉称房屋的建筑面积、物业服务费收费标准以及被告未交纳物业服务费的期限属实。被告不交纳物业服务费的理由在于：原告未积极履行物业服务义务，被告房屋顶层出现漏水导致房顶腐蚀产生安全隐患；被告房屋经常出现停水状况；底楼火锅店排除的废气严重影响被告正常生活；楼道里的路灯经常坏了无人修理以及小区内涉及业主公共利益的事项从未公开过。
经审理查明，2009年8月23日，重庆市南川区XX房地产开发有限公司与重庆市江津区鹏程物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定，重庆市江津区鹏程物业管理有限公司为重庆市南川区XX房地产开发有限公司开发建设的南川区XXX小区提供前期物业管理服务；物业服务费按建筑面积计算，平层住宅0.5元/月∙平方米；合同期限暂定3年，自2009年9月起至2012年8月止。2012年8月30日，原告与重庆市南川区XXX小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》。合同约定，原告对该小区提供物业管理服务；物业服务费按月收取（按建筑面积计算），平层住宅为0.5元/月∙平方米；合同期限为3年，从2012年9月1日起至2015年8月31日止。2015年11月26日，原告再次与XXX小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》，合同约定，原告继续为该小区提供物业管理服务；物业服务费按月收取（按建筑面积计算），平层住宅为0.5元/月∙平方米；合同期限为5年，从2015年11月16日起至2020年11月15日止。原告系重庆市江津区鹏程物业管理有限公司设立的分公司。从2009年9月起至今，原告一直为该小区提供物业管理服务并自行收取物业服务费。被告系该小区X幢XX号房屋业主（房屋系平层住宅，建筑面积98.26平方米）。被告在2013年1月至2016年4月期间一直未交纳物业服务费。庭审结束后，原告自愿撤回要求被告承担拖欠期间违约金的诉讼请求。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》一份、《重庆市物业服务合同》二份、《通知》四份、照片二张、《证明》一份，被告提交的照片五张及当事人陈述证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，其证明力足以认定。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。XXX小区的建设单位重庆市南川区XXX房地产开发有限公司与重庆市江津区鹏程物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》、XXX小区业主委员会与原告签订《重庆市物业服务合同》，因此，被告作为XXX小区业主，依法应受到上述物业服务合同的约束。故，被告应按照上述物业服务合同的约定向原告交纳相应的物业服务费用。由于被告在在2013年1月至2016年4月期间（共计40个月）一直未交纳物业服务费，按照合同约定，该期间的物业服务费按月收取（按建筑面积计算），平层住宅为0.5元/月∙平方米，而被告房屋建筑面积为98.26平方米，，故，被告在2013年1月至2016年4月期间（共计40个月）应向原告交纳的物业服务费为1965.20元（0.5元/月∙平方米×98.26平方米×40个月）。原告对上述期间物业服务费仅主张1965元符合法律规定，本院予以确认。被告提出的房屋屋顶存在漏水问题，属于房屋质量问题的范畴，不是原告的物业服务范围。被告提出的底楼火锅店排除的废气严重影响被告正常生活问题，属于相邻权纠纷，亦不属于原告的物业服务范围。对被告提及的房屋经常出现停水状况问题，应及时与水务部门沟通解决，被告并未举证证明系因原告未积极履行物业服务所致，且对楼道里的路灯经常坏了无人修理以及小区内涉及业主公共利益的事项从未公开过的辩解意见，被告亦未举证证明，故，本院对被告提出的上述不交纳物业服务费的理由依法不予采信。综上，依据《物业管理条例》第四十一条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，
判决如下：被告王守会在本判决生效之日起十日内向原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司南川分公司支付2013年1月至2016年4月期间（共计40个月）物业服务费1965元。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告王守会负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理
审判员 冯 骥
二〇一六年八月十九日
书 记 员 龙军宏 来自：