黑龙江省海林市人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第385号原告潘某某，男，1970年7月13日出生，汉族，无职业。被告海林市某某房地产开发有限公司，组织机构代码56062849-6，住所地黑龙江省海林市新华北区27委。法定代表人许某某，男，该公司董事长。委托代理人张某某，黑龙江森林律师事务所律师。
原告潘某某、于某某与被告海林市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理，因该案案情复杂，争议较大，于2015年10月29日转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2015年11月3日公开开庭进行了审理，后因同类案件审理与本案由利害关系于2015年11月20日中止审理。原告潘某某、于某某，被告某某公司的委托代理人张某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告诉称：二原告于2011年9月9日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告在建中的位于人民大街以北，北平街以南，铁西路以东，人民广场以西海林市学府茗苑小区13号楼3单元202室面积80.35平方米的房屋一套，金额为197661元。协议生效后，按照双方在合同第八条约定：“出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用”。被告于2012年11月10日向原告交付该商品房。由于被告的原因，原告未在约定的期限内取得房屋权属证书，直到2014年9月9日，被告给予原告办理房屋产权的通知。依照双方在合同第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理；第三项规定出卖人支付买受人20元每天的违约金。”被告构成违约行为，应当向原告支付违约金，从2012年10月30日起算到2014年9月9日，共679天，扣除30天，赔付违约金的天数应为649天，每天20元。故此，二原告诉至法院，请求依法判令被告支付原告因未在规定期限内办理房地产权权属证书违约金12980元，并承担本案诉讼费。
被告某某公司辩称：原、被告之间存在商品房买卖关系，原告不能办理产权证照并非是被告不作为造成的，是由于建设用地存在争议，该争议是由被告的建设用地涉及占用军用空余土地，需要政府处理，由于政府和军用部门没有协调相关事宜，导致在一定期限内被告无法办理相关证照，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人应当承担违约责任。但是本案无法办理产权证照的原因不是被告造成的，合同约定的违约条款对被告不适用，因此被告不应承担给付违约金的责任，故请求依法驳回原告的诉讼请求。审理中，原告潘某某、于某某为支持其主张，向法庭举证如下：证据一、商品房购房合同复印件1份。证明2011年9月9日二原告从被告处购买房屋一栋，双方约定逾期办理权属登记违约金为每天20元。（给合同中第15条）被告某某公司质证称，对该组证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，原、被告之间存在商品房买卖关系，不能办理产权证照是因为被告建设用地涉及占用军用空余土地，在被告开发之初也是不清楚的，被告也是在建设完以后，办理相关手续时才知道存在土地争议，无法与军用部门协调，只能通过政府协调，由于政府和军用部门没有协调好，造成的产权证不能办理的事实，并不是被告所决定的，不是被告违约造成的，违约责任不应由被告承担。对原告以此证明被告违约责任应不予支持。证据二、从某某公司处取得不动产发票1张、收据2张、住宅专项维修基金专用票据1张、2013年12月25日工商服务收款联1张、票据联2张。证明合同约定是在交付使用90日后办理房产证，被告没有按约定期限办理房产证，二原告于2013年5月7日拿到钥匙，被告2014年10月14日为二原告出具了房屋不动产统一发票。被告某某公司质证称，对该组证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，原、被告之间存在商品房买卖关系，不能办理产权证照是因为被告建设用地涉及占用军用空余土地，在被告开发之初也是不清楚的，被告也是在建设完以后，办理相关手续时才知道存在土地争议，无法与军用部门协调，只能通过政府协调，由于政府和军用部门没有协调好，造成的产权证不能办理的事实，并不是被告所决定的，不是被告违约造成的，违约责任不应由被告承担。对原告以此证明被告违约责任应不予支持。对原告提供的证据，
本院认为，证据一、二被告对真实性没有异议，认定有效。对原、被告合同中约定逾期办理权属登记违约金金额及已逾期办理房产证照的事实予以确认。被告某某公司为支持其主张，向法庭举证如下：证据一、海林市白头山物业管理有限责任公司出具的证明1份，照片3张，证明2014年9月初被告以电话的形式通知该楼业主，由于有的业主无法联系，于2014年9月16日委托海林市白头山物业管理有限公司在小区单元门粘贴通知，告知业主到售楼处办理相关产权证照的证件，被告在该房屋能够办理产权证照后及通知各业主，尽快通知义务，自通知之后，因原告没有办理产权相关证照产生的法律后果，不应由被告承担。原告潘某某质证称对证明及照片的有异议，称没有见过被告粘贴的通知及证明。都是原告自己打电话询问的。原告于某某的质证意见同潘某某的质证意见相同。证据二、海林市政府专题会议纪要1份，海林市规划说明1份。证明被告建设用地由于存在占用军用空余，需要政府与军队管理部门协调处理，协调处理期间被告无法办理产权证照，至今没有处理完毕，规划部门对被告建设用地仍在调整中，因此不能办理产权证照的原因不是被告造成的，被告不应承担合同中的违约条款及不支付违约金。原告潘某某质证称，对该组证据的真实性有异议，对证明的问题也有异议，如果政府没有和军队协商好，是不会让开发商开发楼出售的。原告于某某的质证意见同潘某某的质证意见相同。对被告提供的证据，
本院认为，原告虽然对证据一的真实性及证明问题均有异议，但未予以有效反驳，认定有效。证据二、形式虽为复印件，但不足以影响其效力，故予以采信用。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见。据此，结合二原告的的陈述及本院采信的证据，本院确定如下事实：原告潘某某、于某某系夫妻关系，2011年9月9日二原告与被告海林市某某房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。二原告从被告处购买其开发的坐落于海林市学府名苑小区13号楼3单元202室住宅一套，建筑面积80.35平方米，房屋购价197661元，付款方式及期限为：分期付款，首付为59661元，贷款138000元，二原告于2013年5月7日缴纳了物业费等各项费用并拿到钥匙。被告于2014年10月14日为二原告出具了购房款为197661元的销售不动产统一发票。2013年8月31日海林市人民政府办公室作出了[2013]第7次专题会议纪要，会议议定：江南御府项目涉及拟占军用空余土地供给13.71公顷--,市政府与沈阳军区土地管理局正在积极办理置换土地的相关手续。为不影响项目的实施，同意市国土资源局先行为上述项目办理出让和土地登记相关用地手续。
本院认为，2011年9月9日原告二人与被告之间签订了《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面履行合同义务。被告本应在《商品房买卖合同》订立之日起90日内协助原告办理房屋权属证书。但因江南御府项目存在占用军用空余土地的问题，海林市人民政府与沈阳军区办理置换土地的相关手续，客观上造成了江南御府工程学府名苑规划调整，原告未能办理房屋权属证书，非被告的原因。根据《房屋登记办法》第三十条规定第四项规定：因合法建造房屋申请房屋有权初始登记的，应当提交建设工程符合规划的证明；同时，该条第五项规定：应当提交房屋竣工的证明。所以，海林市江南御府工程规划调整致使被告无法向房地产管理部门提供相关备案材料，原告在与被告签订买卖合同之日起长时间内无法取得房屋产权证不是被告的原因。故本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，
判决如下：驳回原告潘某某、于某某对被告海林市某某房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理124.50元，由原告潘某某、于某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 姜新昆
代理
审判员 蒋国彬
代理
审判员 林 虹
二〇一六年八月十七日
书 记 员 雷鸿羽 更多数据：搜索“”来源：