湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）岳中民二初字第142号
原告：湖南岳阳天龙星服饰皮具有限公司，住所地岳阳市东茅岭路2号。
法定代表人：李玲，公司总经理。
委托代理人：曹景毅，湖南岳州律师事务所律师。
委托代理人：湛青，湖南岳州律师事务所实习律师。
被告：湖南省岳阳市南天工贸总公司，住所地岳阳市岳阳楼区东茅岭路35号。
诉讼代表人：湖南省岳阳市南天工贸总公司破产管理人，负责人邹储君。
委托代理人：刘岳璨，湖南金球律师事务所律师。
第三人：林绍庆。
第三人：罗少谋。第三人共同诉讼
委托代理人：邱常。
原告湖南岳阳天龙星服饰皮具有限公司（以下简称天龙星公司）诉被告湖南省岳阳市南天工贸总公司（以下简称南天总公司）及第三人林绍庆、罗少谋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法组成由
审判员陈值担任
审判长、
审判员华雷、冯媛君参加的合议庭公开开庭审理了本案。原告天龙星公司的法定代表人李玲、委托代理人曹景毅、湛青，被告南天总公司的委托代理人刘岳璨，第三人林绍庆、罗少谋的共同委托代理人邱常到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告天龙星公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付南天商厦一楼、二楼、三楼、四楼整体改造以及自动扶梯反向移位安装费用共计382万元；2、判令被告向原告支付南天商厦一楼厨房扩建以及地下工程改造费用共计87万元；3、判令被告向原告支付南天商厦电力增容及变压器移位、更换费用共计38万元；4、判令第三人林绍庆、罗少谋就第一、二、三项诉讼请求与被告共同承担连带责任，并在本案诉讼及执行期间按2013年11月20日签订的《租赁合同》继续承担出租义务；5、判令被告向原告偿还涉诉垫付的费用20万元；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。其事实和理由是：原告天龙星公司与被告南天总公司，以及被告下属企业南天商厦于1999年8月、2000年3月12日、2000年8月31日分别签订《租赁合同》，承租南天商厦一楼金利来门面、以及一楼东边六个门面；二楼、三楼、四楼约2400平方米场地从事商业经营。原、被告双方又于2004年8月11日签订《补充协议》，由原告承租南天商厦一楼原“罗蒙专卖厅”约82平方米场地从事商业经营。为配合被告南天总公司盘活国有资产，实现南天商厦的整体开发，根据被告南天总公司的部署，原告天龙星公司对南天商厦进行了整体改造和扩建，主要包括：自动扶梯反向移位；南天商厦一楼中央大厅加顶；一楼东边六个门面危墙、危顶改造加固，以及该六个门面打通连接门面内原罗蒙专卖厅；在南天商厦二楼东南向靠金利来门面重新开通一条消防通道；一楼快餐厅、二楼中西餐厅、四楼厨房、仓库、员工宿舍的整体改造；一楼厨房扩建一层半，及地下管道、化粪池等全面改造；南天商厦用电工程整体改造，由转供电改为直供电，包括用电线路改造、变压器更换、移位等。原告天龙星公司为被告南天总公司垫付上述费用共计507万元。1999年，被告南天总公司为收回南天商厦一楼东向六个租赁期限届满的门面，与原承租人发生纠纷诉至法院，因南天总公司经济困难，由原告天龙星公司垫付了诉讼中的各种费用和应当补偿给原六户承租人的补偿款共计20万元。南天商厦因消防不合格，持续不断的消防整改使得原告天龙星公司无法正常经营，已停止了在南天商厦二楼、三楼、四楼的经营活动，并就损失补偿以及南天商厦改造、扩建工程的索赔事项与被告南天总公司多次协商未果。2011年7月20日被告南天总公司被宣告破产，原告天龙星公司已于2011年8月28日申报债权，又于2015年5月20日致函被告南天总公司破产管理人要求赔偿损失。被告南天总公司破产管理人对原告申报的债权仅以“无法查实”予以回复。在此期间，被告于2013年将南天商厦在保持现状的情形下整体转让给第三人。原告基于原租赁合同进行的长期经营规划投资额较大，原告为避免损失继续扩大，不得不接受高额租金，于2013年11月20日与第三人就“南天商厦一楼东边六个门面、鞋店、中信女装、原罗蒙专卖厅、五楼仓库”另行签订租赁合同，继续承租上述房屋进行经营，租赁期限至2015年8月31日止。原告天龙星公司对南天商厦的整体改造和扩建工程至今仍在有效使用，并且被告南天总公司将本应属于原告的利益部分连同该公司破产财产一并处置给了第三人。被告南天总公司的行为已经严重侵害了原告的合法权益。
被告南天总公司辩称：1、被答辩人请求支付南天商厦一楼、二楼、三楼、四楼整体改造及自动扶梯反向移位安装费382万元缺乏依据。根据2000年3月12日、2000年8月31日以及2004年8月11日双方协议可知，被答辩人对承租范围内的一切装修费用自负，对承租范围内的房屋及水电设施等负全部维修责任，并承担费用。被答辩人主张的很多装修改造是在与第三方进行合作经营的过程中产生的，谁出的资、出了多少，答辩人一无所知，与答辩人没有关系，不应向答辩人主张。被答辩人提供的价格评估报告是在假设被答辩人提供的资料图纸真实无误的情况下计算出来的，没有进行实地勘查，使用的评估方式也是错误的。不能按照现在的重置价格进行折旧，而应以当年的价格再进行折旧后计算现在的剩余残值。该费用发生在15年前，被答辩人一直未进行过主张，早已超出了普通诉讼时效，应依法不予支持。2、被答辩人请求支付南天商厦一楼厨房扩建以及地下工程改造费用87万元缺乏依据。答辩理由与前面基本相同，根据合同约定，承租范围内的一切装修和维修费用均由被答辩人承担。厨房扩建和地下工程改造包含在装修和维修范围之内。3、被答辩人请求支付南天商厦电力增容及变压器移位更换费用38万元缺乏依据。在2000年3月12日、2000年8月31日的两份协议中，合同均明确约定“乙方在电源负荷不够的情况下，由乙方自己增容，费用自负”。因此，即使被答辩人在承租期间对南天商厦进行了电力改造，其费用也无权向答辩人主张。4、被答辩人请求偿还涉诉垫付费用20万元缺乏依据。其提供的票据只有2张与此有关，一张是6、5万元，另一张是1、5万元。而且第二张收据上明确注明由被答辩人代付，不再退款。在2000年3月12日的协议中约定“甲方负责对老商厦的6个门面退租，乙方负责退租门面装修费的适当补偿”。在2000年8月31日的协议中，也明确约定“甲乙双方共同负责退租门面装修费的适当补偿”。因此，该费用应由被答辩人自行承担。该费用发生在15年前，早已经进行了相应的处理，被答辩人一直未进行过主张，超出了普通诉讼时效，依法不应予以支持。答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。天龙星公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：第一组证据：天龙星公司的营业执照副本复印件、法定代表人身份证明、李玲身份证复印件，本组证据拟证明原告的民事诉讼主体资格；第二组证据：1、2005年7月8日南天总公司与天龙星公司就南天商厦一楼金利来门面签订的《租赁合同》；2、2000年3月12日南天总公司与天龙星公司就南天商厦一、二、三、四楼经营场地承租签订的《租赁合同》；3、2000年8月31日南天商厦与天龙星公司就南天商厦一、二、三、四楼经营场地承租签订的《租赁合同》；4、2004年8月11日南天总公司与天龙星公司就原罗蒙专卖厅承租签订的《补充协议》，本组证据拟证明原告天龙星公司与被告南天总公司之间的房屋租赁合同关系；第三组证据：5、2000年3月6日天龙星公司与桂林人《合作经营合同》及《补充协议》；6、2000年9月18日《工程施工合同》及结算明细；7、2000年9月8日《自动扶梯方反向移位合同书》，本组证据拟证明原告对南天商厦进行了系列改造的事实；第四组证据：8、《临时占用道路许可证》；9、《用电工程预算书》；10、桂林美食城对南天大厦的电路故障通知；11、桂林美食城要求南天总公司保证正常经营的报告，本组证据拟证明原告对南天商厦的供电线路进行改造、变压器更换和移位以及重新申报用电户头等事实；第五组证据：12、收款收据三份，拟证明原告为被告垫付费用的事实；第六组证据：13、《建筑内部装修设计防火审核申报表》、《请求对室内装修店铺进行验收的报告》、《责令限期改正通知书》、《复查意见书》、《公安行政处罚决定书》、《重大火灾隐患限期整改通知书》；15、岳阳市中级人民法院（2011）岳中民一初字第26号《民事调解书》；16、岳阳市中级人民法院（2012）岳中民一初字第19号《民事调解书》，本组证据拟证明因南天商厦消防基础设施不合格被责令持续整改，导致原告经营的桂林人美食城被公安予以行政处罚并被迫停业，同等情况下其他租赁户因南天消防不合格整顿，停业致损后已经获得赔偿；第七组证据：14、2013年11月20日林绍庆、罗少谋与天龙星公司签订的《租赁合同》，拟证明被告已经将财产整体处置给第三人；第八组证据：17、岳阳市中级人民法院（2011）岳中破字第2-1号《民事裁定书》；18、岳阳市中级人民法院（2011）岳中破字第2-6号《民事裁定书》；19、天龙星公司的《债权申报函》；20、天龙星公司《关于要求赔偿损失的函》；21、南天总公司2015年6月5日出具的《回复函》，本组证据拟证明被告被宣告破产，原告申报债权但破产管理人未予处理的事实；第九组证据：22、《价格评估报告书》，拟证明被告的损失金额。南天总公司质证认为：对第一组证据无异议；对第二组证据中的证据1、2、3、4的真实性无异议，但对合法性、关联性和证明目的、证明力有异议；对第三组证据中的证据5、6、7的真实性、合法性和关联性均不予认可；对第四组证据中的证据8、9、10、11的真实性、合法性和关联性均有异议；对第五组证据中的证据12的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议；对第六组证据中的《建筑内部装修设计防火审核申报表》的真实性、合法性和关联性均有异议；对《请求对室内装修店铺进行验收的报告》、《责令限期改正通知书》、《复查意见书》、《公安行政处罚决定书》的真实性和关联性有异议；对《重大火灾隐患限期整改通知书》的关联性和证明目的有异议；对证据15、16的真实性无异议，但与本案没有关联；对第七组证据中的证据14的真实性和关联性均有异议；对第八组证据中的证据17、18无异议，但证据19、20不具有关联性，不能证明原告在诉讼时效内向被告主张了权利，这两份证据不能成为原告主张赔偿的依据，也不能证明构成诉讼时效的中断，对证据21无异议；对第九组证据中的证据22认为评估报告漏洞百出，存在严重的问题，委托事项不明，委托对象有误，评估基准日和评估方法有误，评估报告没有南天工贸认可的施工图纸和资料，缺乏相应的测算依据。第三人认为本案与其没有关系，对上述证据不质证。南天总公司、第三人均未提交证据。本院经综合审查认定，上述证据除证据12与本案待证事实不具有关联性外，其他证据均具有真实性、合法性和关联性，可以作为认定本案事实的证据使用。本院
经审理查明：1999年8月，原告天龙星公司与被告南天总公司就南天大厦一楼金利来门面签订租赁合同，经营金利来品牌服饰。2005年7月8日，双方就该门面续签租赁合同，约定：租期6年，自2005年9月1日起至2011年8月31日止；改造装修费用由天龙星公司承担，公共部分的装修费用按承租面积分摊”。2000年3月12日，天龙星公司与南天总公司签订租赁合同，约定：天龙星公司承租“南天商厦一楼东边6个门面约300㎡和其现经营的天龙星、中信女装门面连为一体；新大厦二楼约900㎡，三楼约900㎡，四楼西服车间约600㎡，共计约2400㎡；二楼、三楼、老四楼房四周幕墙及东南西北向墙面都归天龙星公司使用；主要经营餐饮，即一楼快餐，二楼自助餐，三楼音乐餐，四楼车间宿舍及办公室”；还约定“南天总公司为天龙星公司提供经营所需水电源，在电源负荷不够的情况下，由天龙星公司自己增容，费用自负；南天总公司负责对老商厦6个门面进行退租，天龙星公司负责退租门面装修费的适当补偿；天龙星公司对承租范围内的一切装修费用自负；天龙星公司对承租范围内的房屋及水电设施等负全部维修责任，并承担费用”；租期15年，自2000年4月1日起至2015年3月31日止。2000年8月31日,天龙星公司与被告下属的南天商厦签订租赁合同，约定：天龙星公司承租南天商厦一楼东边6个门面约300㎡和现经营的天龙星、中信女装门面连为一体，以及二、三、四楼一并经营饮食业；南天商厦为天龙星公司提供经营所需水电源，电源负荷不够的情况下，由天龙星公司自己增容，费用自负；南天商厦负责对老商厦6个门面的退租，双方共同负责退租门面装修费的适当补偿；天龙星公司对承租范围内的一切装修费用自负；天龙星公司对承租范围内的房屋及水电设施等负全部维修责任，并承担费用；租期15年，自2000年9月1日起至2015年8月30日止。2004年8月11日，天龙星公司与南天总公司签订补充协议，由天龙星公司承租南天商厦一楼原罗蒙专卖厅。其后，双方均按合同履行了各自的权利义务。另查明，天龙星公司在上述租赁合同的承租期间，除了对租赁房屋的正常维修之外，还改扩建了如下项目：1、电梯反向及天井加顶；2、六个门面危墙及危顶改造加固；3、消防通道；4、扩建两层楼及其地下工程；5、三、四层内隔墙及天棚；6、室外广告牌；7、电力增容及更换移位变压器。经本院委托鉴定，岳阳三权价格评估咨询有限公司于2015年12月15日作出《价格评估报告书》，对上述改扩建项目的工程造价进行了估价：1、电梯反向及天井加顶726716元；2、六个门面危墙及危顶改造加固453525元；3、消防通道224804元；4、扩建两层楼及其地下工程542486元；5、三、四层内隔墙及天棚538450元；6、室外广告牌722945元；7、电力增容及更换移位变压器346667元。还查明，2011年7月20日，本院以（2011）岳中破字第2-1号民事裁定，宣告南天总公司破产。天龙星公司于2011年8月28日向南天总公司破产管理人申报债权，又于2015年5月20日致函南天总公司破产管理人要求赔偿损失。南天总公司于2015年6月5日回函称管理人无法查实天龙星公司的投入损失问题。在南天总公司破产案件审理过程中，本院依法将南天总公司的包括南天商厦建筑物在内的主要财产移交给国有资产管理部门处置。此后，国有资产管理部门按照国有资产处置程序将南天商厦建筑物通过拍卖转让给林绍庆、罗少谋。天龙星公司于2013年11月20日与林绍庆、罗少谋就“南天商厦一楼东边六个门面、鞋店、中信女装、原罗蒙专卖厅、五楼仓库”另行签订租赁合同，租赁期限至2015年8月31日止。
本院认为，天龙星公司与南天总公司及其下属南天商厦于1999年8月、2000年3月12日、2000年8月31日签订的租赁合同及2004年8月11日签订的补充协议均合法有效，双方应当予以严格履行。在合同履行过程中，原告天龙星公司自2000年开始，即开始陆续对其租赁的南天商厦房屋进行改造。上述改造项目中的电梯反向及天井加顶、消防通道、扩建两层楼及其地下工程及室外广告牌，固定添附于建筑物上或直接改善建筑物，对租赁物房屋本身有增值作用，且目前仍然为现有产权人使用，应当视为扩建。但六个门面危墙及危顶改造加固和三、四层内隔墙及天棚项目系天龙星公司为其经营需要进行改造，直接服务于天龙星自身的经营，租赁期满后其价值基本消耗，不存在使房屋增值，故六个门面危墙及危顶改造加属于维修，三、四层内隔墙及天棚项目属于装饰装修，依照双方合同约定都属于天龙星公司自负费用范围。南天总公司虽然未出具同意扩建的书面材料，但其在十几年的租赁期间明知其出租房屋被大范围改造，没有提出异议且正常收取租金，乃至续补签租赁合同，应当视为同意天龙星公司对房屋进行扩建。南天总公司作为房屋产权人是法定的建设手续办理人，天龙星公司作为房屋承租人直接承建，掌握设计施工建筑资料，却不能互相配合办理合法建设手续，均有过错且责任相当，依法应当各自分担各50%的改建造价费用，即电梯反向及天井加顶726716元、消防通道224804元、扩建两层楼及其地下工程542486元、室外广告牌722945元共计2670476元中的1108475.5元。鉴于该扩建造价费用2216951元系天龙星公司在前期全部投入，南天总公司应予支付天龙星公司1108475.5元。至于电力增容及更换移位变压器虽然对建筑物有改善增值作用，但因双方合同明确约定天龙星公司自负电力增容费用，故该项不再计入造价分担总价之中。天龙星公司关于要求南天总公司支付扩建造价费用的诉讼请求部分成立，本院予以支持。另外，天龙星公司没有提供证据证实其为南天总公司垫付费用，且合同约定退租门面装修费的补偿款由天龙星公司负担，其关于要求支付垫付费用20万元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。南天总公司和天龙星公司2000年8月31日签订的租赁合同约定租赁期间至2015年8月30日止，双方就租赁合同履行中的扩建造价费用等纠纷的诉讼时效应当自合同履行期届满之日的2015年8月30日开始计算。天龙星公司在合同履行期届满之日前即以起诉南天总公司的方式主张权利，诉讼时效应自起诉之日即2015年8月19日计算。南天总公司关于超过诉讼时效的答辩理由不能成立，本院不予采纳。天龙星公司扩建房屋不是发生在其与林绍庆、罗少谋签订的租赁合同期间，也不属于该合同履行事项。且林绍庆、罗少谋从国有资产管理部门通过国有资产处置程序，支付了对价，合法取得房屋所有权，既不构成侵权，也不是天龙星公司与南天总公司扩建房屋的纠纷当事人，故林绍庆、罗少谋没有理由承担南天总公司租赁合同项下义务。天龙星公司关于要求林绍庆、罗少谋承担连带责任及继续履行南天总公司租赁合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条的规定，
判决如下：
一、湖南省岳阳市南天工贸总公司在本判决发生法律效力后十日内向湖南岳阳天龙星服饰皮具有限公司支付1108475.5元；
二、驳回湖南岳阳天龙星服饰皮具有限公司的其他诉讼请求。如逾期付款，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币48690元，鉴定费21800元，共计70490元，由湖南岳阳天龙星服饰皮具有限公司负担52868元，由湖南省岳阳市南天工贸总公司承担17622元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。
审判长 陈 值
审判员 华 雷
审判员 冯媛君
二〇一六年八月十四日
书记员 马任聪附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。 更多数据：搜索“”来源：