云南省富民县人民法院民 事 判 决 书（2016）云0124民初410号原告张某某，男，1974年11月25日生。委托代理人张丽，富民县黎阳法律服务所法律工作者。被告陈某某，女，1970年10月24日生。委托代理人马路，富民法律服务所法律工作者。
原告张某某诉被告陈某某租赁合同纠纷���案，本院2016年5月17日立案后，同年7月13日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告张某某及其委托代理人张丽，被告陈某某的委托代理人马路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告所签的《租房协议》；2.被告陈某某立即退还原告已交铺面租金76000元及已交押金5000元；3.被告承担违约金38000元；4.被告承担原告的经济损失8750元。事实和理由：2016年3月26日，我和被告签订了《租房协议》，约定：我承租被告位于富民县永定街33号铺面一间，租金为每年76000元、押金为5000元、违约金为38000元，同时协议约定被告应当保证我承租铺面后能够及时安装烟囱使用。协议签订后，我按照协议约定，交付了租金和押金，并安排了工人进行装修，并预订了装修材料。但我安装烟囱时遭到铺面邻居制止，并明确不能安装烟囱。���之后要求解除租赁合同，被告再次承诺可以在2016年4月30日前协调好安装烟囱事宜，但承诺期满后，我还是因为烟囱安装问题还是不能继续装修，我又多次要求解除合同，但被告均不予理会，并不接电话，导致协议不能履行。被告的行为严重违反双方协议约定，已构成根本违约，并且双方签订的租赁协议因违约无法履行，现依法起诉，请求人民法院支持我的诉讼请求。
被告陈某某辩称：原告所陈述的事实属实。我在签订合同时不知道铺面不能安装烟囱，为了原告能够顺利装修，我也积极帮助解决，但是事情尚在解决时，原告就诉至法院。我同意解除合同，并且愿意赔偿原告的经济损失，违约金请求法院酌情确定。本院
经审理认定事实如下：被告陈某某从他人处租赁了富民县永定街33号铺面一间，该铺面为富民县永定供销社所有，可以转租。
原告张某某与被告陈某某于2016年3月23日口头约定租赁被告享有转租权的上述铺面经营沙县小吃，同日原告支付了第一年的租金76000元和押金5000元。双方后于同月26日签订了一份书面《租房协议》，约定张某某每年支付陈某某租金76000元，租赁期限为2016年3月26日至2019年3月29日，张某某应当预付水电押金5000元，违约方应当给付违约金38000元；此外双方还约定陈某某应当保证可以安装水电和烟囱，否则陈某某应退还押金、房租。张某某在支付租金后即开始进行装修，并支付了装修费用5750元。在装修过程中，因铺面所有人及其他住户阻止，张某某方才得知此铺面的所有权人不同意经营餐饮，陈某某于2016年4月11日承诺在次月20日前保障安装烟囱，否则应退还房租和押金，并视同合同违约，但到期后陈某某未能完成承诺；现诉讼标的已经被陈某某转租。现原告张某某诉至本院，请��解决。本案的争议焦点在于：原告张某某的损失数额应当如何计算以及违约金如何认定，经质证，被告对原告提供的一张金额为3000元制作玻璃门、吊柜之单据不予认可外，其他证据均予以认可。经本院审查，被告不认可的证据与原告张某某向被告陈某某交纳租金、押金的时间能够印证，故本院对该单据予以认定。
本院认为：首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定：履行期限届满前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。本案中，双方当事人所签订的合同标的物已被被告另行出租，双方所签合同客观上已不能履行，故原告依法有权行使解除合同的权利，故本院依法解除《租房协议》。其次，合同解除的原因在于被告违反合同约定，故陈某某应当承担违约责任，原告主张被告同时承担违约金和损失，因违约金的性质具有补偿守约方损失的作用，且双方约定的违约金数额远高于损失，加之被告陈某某的委托代理人在庭审过程中以违约金过高为由请求调整，故本院适用违约金认定被告的违约责任，并将违约金调整为原告的损失一致，即按照原告在装修过程中所支付的5750元与原告按约定支付的租金、押金共计81000元为本金，从2016年5月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（利率按照中国人民银行同期同类贷款利率）之和。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十条第（一）项、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（���）》第二十七条、第二十九条之规定，
判决如下：
一、解除原告张某某与被告陈某某于2016年3月26日签订的《租房协议》。
二、被告陈某某于本判决生效之日起五日内赔偿原告张某某预付的租金76000元和押金5000元，共计81000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率承担自2016年5月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息。
三、被告陈某某于本判决生效之日起五日内赔偿原告张某某装修费用5750元。
四、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2855元（原告已预交），减半收取1428元，由被告陈某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审判员 ＸＸ
二〇一六年八月十四日
书记员 周蕾 来源：百度“”