成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0107民初4995号原告黄斐，男，汉族，1994年5月13日出生，住成都市金牛区。委托代理人吕良，系四川汇韬律师事务所律师。被告中粮地产成都有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人周政。委托代理人周红、黄磊，系四川显卓律师事务所律师。
原告黄斐与被告中粮地产成都有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月6日受理后，依法由
审判员赵阳适用简易程序，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告黄斐的委托代理人吕良，被告中粮地产成都有限公司的委托代理人周红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄斐诉称，原告黄斐于2011年11月13日与被告中粮地产成都有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告黄斐购买成都市武侯区丽都路1号附333号“香榭丽都”3栋6单元1202号房屋，价款1164605元，一、由买受人分别采用分期方式支付，出卖人应于2012年12月31日前向买受人交付该商品房；
二、出卖人应于2013年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限取得，如买受人不退房，则出卖人自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得之日止，每日按买受人已付房款的万分之一承担违约金，并于实际取得之日起30日内向买受人支付；
三、买受人委托出卖人办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365日之内取得房屋所有权证书，如买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一承担违约金，并于买受人实际取得之日起15日内支付。《商品房买卖合同》签订后，原告黄斐按约定向被告中粮地产成都有限公司支付了全部房款及税费，并委托被告中粮地产成都有限公司办理房屋权属转移登记。但被告中粮地产成都有限公司交付房屋后，未能在约定期限内取得上述房屋所在楼栋的权属证明，并且直到2015年1月21日才为原告黄斐办妥房屋所有权登记，逾期417日，而原告黄斐未要求退房。因此，原告黄斐请求：
一、判决被告中粮地产成都有限公司支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金44953.75元；
二、判决被告中粮地产成都有限公司支付违约金利息。
被告中粮地产成都有限公司辩称，一、被告中粮地产成都有限公司与黄斐签订本合同时已签订了另一套房屋的合同，其家属潘素琼已购买一套商品房，根据《成都市关于贯彻落实国务院进一步加快推行住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》第2条第2款的规定，原告黄斐属于限购对象，不允许购买第三套住房，故本合同无法备案，被告中粮地产成都有限公司不存在违约行为，因原告黄斐自身的原因和限购政策导致办证时间延长；
二、原告黄斐向被告中粮地产成都有限公司出具《委托书》和填写资料的时间为2014年8月23日，原告黄斐的房产证办理于2014年12月25日，被告中粮地产成都有限公司没有违约，不应承担违约金及其利息。
经审理查明，2011年11月13日，被告中粮地产成都有限公司（出卖人）与原告黄斐（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买位于成都市武侯区核桃村二、四组，高新区核桃村一组、肖家河四组的“中粮.香榭丽都”3栋6单元12楼02号（现地址名成都市武侯区丽都路1号附333号3栋6单元12层1202号）住宅，建筑面积81.35平方米，总价款1164605元，买受人分期付款支付。关于交付条件，合同约定出卖人应在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。关于产权登记，合同约定买受人委托出卖人办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起365日之内取得房屋所有权证书，如买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一承担违约金，并于买受人实际取得之日起15日内支付。2012年1月15日，黄斐向被告中粮地产成都有限公司支付了全部购房款1164605元。2012年12月29日，黄斐向被告中粮地产成都有限公司交纳了办理房屋产权证的契税、维修基金、产权登记费、国土证费共计37275.28元。2014年8月23日，原告黄斐向被告中粮地产成都有限公司出具《委托书》，委托被告中粮地产成都有限公司办理成都市武侯区丽都路1号附333号3栋6单元12层1202号房屋登记手续。2015年1月21日，原告黄斐实际取得了成都市武侯区丽都路1号附333号3栋6单元12层1202号房屋的产权证。原告黄斐认为被告中粮地产成都有限公司在交付房屋后，直到2015年1月21日才为原告黄斐办妥房屋所有权登记，应向原告黄斐支付因逾期办理产权转移登记即房屋所有权证的违约金及利息，而提起诉讼。另查明，2011年2月15日成都市房管局成房发（2011）7号《成都市关于贯彻落实国务院进一步加快推行住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》第二条第（二）款规定，在本市主城区暂时实行住房限购政策。本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。在原告黄斐于2011年11月13日与被告中粮地产成都有限公司签订本《商品房买卖合同》的同日，原告黄斐还与被告中粮地产成都有限公司签订了另一份购买成都市武侯区核桃村二、四组，高新区核桃村一组、肖家河四组的“中粮.香榭丽都”3栋6单元12楼01号房屋（后于2014年8月9日变更为原告黄斐母亲潘素琼购买）的《商品房买卖合同》，而且潘素琼当时已经购买了位于成都市青羊区锦里西路72号4栋2单元4楼5号的房屋。上述事实，有户口本、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《委托书》、《房屋所有权证》、《房屋信息摘要》、《成都市关于贯彻落实国务院进一步加快推行住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》、当事人陈述记录等证据收集在案，予以佐证。
本院认为，原告黄斐与被告中粮地产成都有限公司签订的买卖成都市武侯区核桃村二、四组，高新区核桃村一组、肖家河四组的“中粮.香榭丽都”3栋6单元12楼02号房屋的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。根据合同规定，被告中粮地产成都有限公司应于向原告黄斐交付房屋后的365日内协助原告黄斐办理房屋转移登记即房屋产权证。从《商品房买卖合同》约定的交房时间及原告黄斐向被告中粮地产成都有限公司支付办证费用的时间判断，被告中粮地产成都有限公司向原告黄斐交付房屋于2012年12月29日，因此，办理房屋产权证的时间最晚不应超过2013年12月28日。但，原告黄斐实际取得房屋产权证于2015年1月21日，逾期达389日，被告中粮地产成都有限公司就此辩解原因在于原告黄斐属于限购范围而且原告黄斐没有及时向被告中粮地产成都有限公司出具《委托书》怠于行使合同权利。对此，本院分析，在签订本合同的同时，原告黄斐也与被告中粮地产成都有限公司签订了购买另一套商品房的合同，当时原告黄斐母亲潘素琼名下已经登记了一套商品房，原告黄斐的情况确实属于限购范围，但成都市的相关住房限购政策的文件发布于2011年2月15日，早于双方签订本合同已数月之久，作为房地产开发商的被告中粮地产成都有限公司完全可以预见签订本合同的风险，而被告中粮地产成都有限公司罔顾合同不能履行的风险执意与原告黄斐签订了本合同，由此造成合同不能履行的风险只有自行承担，不得以此为不可抗力拒绝承担违约责任。原告黄斐在收房的同时即向被告中粮地产成都有限公司支付了办理房屋产权证的费用，其怠于行使合同权利的说法显然更不能成立。综上，被告中粮地产成都有限公司因逾期办理房屋产权证的违约责任不能免除，但《商品房买卖合同》约定的违约金标准过高，本院酌情调整为已付房款的每日万分之零点五。因此，违约金为22651.57元（1164605元*389天*0.5÷10000/天=22651.57元）。违约金利息应予支付，根据《商品房买卖合同》的约定，从原告黄斐实际取得房屋产权证十五日之次日即2015年2月6日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，
判决如下：
一、被告中粮地产成都有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄斐因逾期办理房屋所有权证的违约金22651.57元；
二、被告中粮地产成都有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄斐上述违约金的利息（自2015年2月6日起至实际付清之日止，以同期中国人民银行贷款利率计）；
三、驳回原告黄斐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1021元，减半收取510.5元，由原告黄斐承担255.25元，被告中粮地产成都有限公司承担255.25元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（本页无正文）
审判员 赵 阳
二〇一六年八月六日
书记员 杨谨荣 更多数据：