大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0211民初3032号原告大连市高新技术创业服务中心。法定代表人曹静，系主任。委托代理人李永志，系辽宁兴中律师事务所律师。委托代理人阚浩然，系辽宁兴中律师事务所律师。被告大连华云志节发展有限公司。法定代表人王孟秋。委托代理人刘卫军，系该公司职员。
原告大连市高新技术创业服务中心（以下简称“原告”）与被告大连华云志节发展有限公司（以下简称“被告”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月22日受理后，依法由
审判员马雯菁适用简易程序，于2016年5月25日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李永志律师、阚浩然律师到庭参加了诉讼，被告的委托代理人刘卫军到庭，其提交被告公司的授权委托书但并未提交其与被告有合法劳动人事关系的证明材料。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2013年10月16日签订《房屋租赁合同（创业园）》（编号为2013-XX-XXX、XXX），约定：原告将坐落于大连高新园区火炬路X号X座X层XXX、XXX室房屋（建筑面积为1,466.94平方米）出租给被告使用，计租期自2013年12月1日至2014年11月30日，每年度租赁使用费为588,976元。合同签订后，原告按约履行，但被告未按期交纳租赁使用费。合同租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告未提异议，根据法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。至2016年1月31日，被告仅交纳了租赁使用费合计247,244元，共拖欠租赁使用费1,030,754.13元。根据合同约定，被告未按期交纳租赁使用费应按照欠付款项的日0.1%计算违约金，至原告起诉，违约金为392,971.78元。同时根据法律规定，出租人在合理期限之前通知承租人后，可以随时解除不定期租赁合同。故请求判令：1、解除《房屋租赁合同（创业园）》，被告交还坐落于大连高新园区火炬路火炬路X号X座X层XXX、XXX室房屋（建筑面积为1,466.94平方米）；2、被告支付拖欠的租赁使用费1,030,754.13元【计算至2016年1月31日，此后自2016年2月1日起至实际交还房屋之日止的租赁使用服务费被告按照每日1,613.63元计付】、迟延违约金392,971.78元。原告于举证期限内提交《房屋租赁合同（创业园）》（编号为2013-XX-XXX、XXX）、《关于同意转租房屋的证明函》、房产证复印件、记账联、专用收款收据、《要求解除、交还租赁房屋并支付拖欠款项的函》：拟证明原、被告间形成租赁合同关系，原告已按约履行了合同义务，被告却未按期支付租赁使用费。
被告辩称，不同意原告的诉讼请求，由于原告不履行合同的义务在先，故被告有权拒绝履行合同。原告按约定提供租赁房屋期间，被告已按约支付相应的租金，但自2013年11月份开始，被告发现原告提供的房屋存在问题，供暖极差，经测试温度始终在9摄氏度左右，我方多次与原告协商，我方要求原告恢复正常供暖或解除合同给予我方租赁期间的损失，但协商未果。至2015年9月，除了供暖问题未解决，又出现自来水停水问题，因此原告不履行合同在先，不存在合同期满继续履行的情况，被告不履行合同有合法依据。被告于举证期限内未提交证据。经庭审质证，本院对原告提交的证据作如下确认：原告提供的该组证据来源合法、内容真实，且形成完整的证据链，能够证明原、被告间形成租赁合同关系及被告拖欠房屋租赁使用费的事实及欠款数额。依据当事人陈述和以上有效证据，本院认定以下事实：1、坐落于大连市高新园区火炬路1号房屋属于大连海创投资集团有限公司登记所有，产权证号为大房权证高单字第20090062**号。大连海创投资集团有限公司于2016年3月10日出具《关于同意转租房屋的证明函》，认可在该函出具之前和之后，原告均有权以原告名义将上述房屋对外转租、分租、有对外转租房屋、签约、收取租金的权利及独立对外承担租赁合同义务。2、2013年10月16日，原、被告签订《房屋租赁合同（创业园）》（编号为2013-XX-XXX、XXX）,约定由被告承租坐落于大连市高新园区火炬路1号A座一层105、106室房屋（建筑面积为1,466.94平方米）用于办公，租赁期间为2013年11月1日至2014年11月30日，其中2013年11月1日至2013年11月30日为装修免租期。关于续租，合同约定，如果被告续租，应在承租期届满前提前60日书面通知原告，如果被告未在续约通知期限内向原告书面通知，则视为被告不再续租。该房屋租赁使用费标准为1.1元/平方米/天【该标准含租金、综合使用费、物业费、正常工作时间内的空调使用费（采暖费）】，故每年为588,976元，其中包括租金292,654元、综合服务费195,103元、代收的物业费52,810元、代收的正常工作时间的空调使用费（采暖费）48,409元。租赁使用费按季度支付，其中合同签署之日起三日内，被告应交付首付款206,142元（包括租赁使用费147,244元、履约保证金58,898元），其余应分别在2014年3月1日、2014年6月1日、2014年9月1日前各交纳147,244元。合同同时约定：如果原告不能提供本合同约定的房屋而导致解除本合同的，原告应当按照本合同年度租赁使用费10%的额度向被告支付违约金。如果被告未能按照合同约定的期限支付任何一项应付给原告款项的，被告除应继续支付欠付款项外，还应支付违约金，违约金的计算方法为每迟延一日按照欠付款项的日0.1%计算，计算期限自欠付之日起直至付清所欠付款项之日止。租赁期限届满，被告应如期交还租赁房屋，如果被告逾期交还，除应按日支付逾期房屋租赁使用费外，每逾期一日还应支付与日租赁使用费等额的违约金。3、合同签订后，原告向被告交付房屋。根据原告提供的发票及收据，被告于2013年11月5日向原告交付2013年12月1日至2013年12月31日期间的租金、综合使用费41,137元，物业费、取暖费8,886元，合计50,023元；于2014年1月15日交纳2014年1月1日至2014年2月28日期间的租金、综合使用费80,803元，物业费、取暖费16,418元，合计97,221元；于2015年4月27日交房租100,000元。4、原告提供《要求解除、交还租赁房屋并支付拖欠款项的函》（2016年3月9日），原告以该函通知被告解除《房屋租赁合同（创业园）》、归还案涉房屋及偿还拖欠款项。
被告辩称并未收到该函。
本院认为，原告虽非案涉房屋的登记所有人，但其为案涉房屋合法处分权人将该房屋出租并不违反法律行政法规的强制性规定，原、被告间的租赁合同应为真实合法。本案第争议焦点为《房屋租赁合同（创业园）》在租赁期限届满后是否进行了续租。
原告称案涉租赁合同到期后被告继续使用案涉房屋，原告亦未表示异议，故合同继续有效，被告则辩称合同期限已届满。根据合同约定，如果被告续租，应在承租期届满前提前60日书面通知原告，如果被告未在续约通知期限内向原告书面通知，则视为被告不再续租。现原告并未提交证据证明被告向其递交书面续租通知，则应视为被告不再续租。原告虽以《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定称合同继续有效，但因原、被告已在合同中对于续租约定其他附加条件，所以应以双方约定为准，故
本院认为《房屋租赁合同（创业园）》租赁期限至2014年11月30日已届满。现因租赁期限已届满，根据合同约定，被告应将案涉租赁房屋交还原告，被告虽未明确表示仍在使用房屋，但其亦辩称房屋现存在很多问题需要维修，且被告的登记住所地仍为案涉房屋坐落位置，故可证明案涉房屋仍由被告占有使用，故被告应予腾退。综上，对于原告解除合同、腾退房屋的第一项诉请，本院予以部分支持，被告应自本判决生效之日起30日内腾退案涉房屋。关于原告主张的租赁使用费，首先，关于合同租赁期间（2013年11月1日至2014年11月30日）内，根据原告提供的发票、收据，被告仅支付了2013年12月1日至2014年2月28日期间的租赁使用费共计147,244元。后被告于2015年4月27日交房租100,000元，故被告共计支付原告租赁使用费247,244元，尚欠租期内租赁使用费341,732元（每年为588,976元-247,244元）。
被告虽辩称租期内因案涉房屋供暖存在严重问题，不同意支付租赁使用费，但被告并未提交证据证明其所辩。且合同亦规定当原告提供的房屋不符合合同约定，被告可解除合同，但被告亦未提交其因案涉房屋供暖问题而向原告要求解除合同主张赔偿的相关证据材料，故本院对被告所辩不予采纳。关于租赁期间的逾期付款的违约金，根据合同约定为每迟延一日按照欠付款项的日0.1%计算，故违约金本应为：2014年3月1日应交付的租赁使用费147,244元的违约金为75,365.29元{62,136.97元【147,244元*0.1%*422天（2014年3月1日至2015年4月26日）】+13,228.32元【47,244元*0.1%*280天（2015年4月27日至2016年1月31日）】}、2014年6月1日应交付的租赁使用费147,244元的违约金为89,818.84元【147,244元*0.1%*610天（2014年6月1日至2016年1月31日）】、2014年9月1日应交付的租赁使用费147,244元的违约金为76,272.39元【147,244元*0.1%*518天（2014年9月1日至2016年1月31日）】，共计241,456.52元。但
本院认为合同约定的违约金数额过高，参考同期人民银行贷款利率，本院将违约金数额调整为72,436.96元（241,456.52元*30%）。综上，被告应向原告支付合同约定租赁期间的租赁使用费341,732元及违约金72,436.96元。其次，关于租赁期满后被告仍继续占有使用案涉房屋，根据合同约定，租赁期限届满，被告应如期交还租赁房屋，如果被告逾期交还，除应按日支付逾期房屋租赁使用费外，每逾期一日还应支付与日租赁使用费等额的违约金。现被告无据占用案涉房屋，故原告按照合同约定的租赁使用费标准向被告主张自2014年12月1日起至被告实际腾退房屋之日止的使用费，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。计算至2016年1月31日，被告应支付的使用费为689,020.01元（1,613.63元/天*427天）。关于原告主张此使用费的逾期付款违约金，合同所约定的违约金应属于被告逾期腾退房屋所需要支付的违约金，故原告按照合同续租计算此期间的逾期付款违约金，并无合同依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告大连华云志节发展有限公司自本判决生效之日起30日内腾退房屋（大连市高新园区火炬路X号X座X层XXX、XXX室）。
二、被告大连华云志节发展有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告大连市高新技术创业服务中心拖欠的租赁期间内的租赁使用费341,732元及违约金72,436.96元，共计414,168.96元。
三、被告大连华云志节发展有限公司自本判决生效之日起10日内支付原告大连市高新技术创业服务中心自2014年12月1日至腾退房屋之日止的房屋使用费（计算至2016年1月31日为689,020.01元，自2016年2月1日至被告实际腾退之日止按照1,613.63元/天计付）。如果未按本判决第二、三项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回原告大连市高新技术创业服务中心的其他诉讼请求。案件受理费人民币8,806.5元（适用简易程序审理减半收取），其它诉讼费50元，合计人民币8,856.5元（原告已预付），由被告大连华云志节发展有限公司承担6,862.5元（按照原告诉请及本院支持诉请比例），与上述款项一并给付原告，其余1994元，由原告自行承担。因简易程序审理减半收取的案件受理费8,806.5元，原告可办理退费手续。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。
审判员 马雯菁
二〇一六年八月二日
书记员 王 月附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”