北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0116民初3999号原告北京天民房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村南。法定代表人马凤英，董事长。委托代理人肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。被告宋春红，女，1971年1月27日出生。
原告北京天民房地产开发有限公司（以下简称天民公司）与被告宋春红排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由
代理
审判员李万纯独任审判，公开开庭进行了审理。原告天民公司委托代理人肖丽建，被告宋春红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天民公司诉称，1997年11月10日，被告与北京市怀柔区庙城镇人民政府签订《住房协议书》，协议约定涉诉房屋的所有权归镇政府所有，镇政府根据规定向本镇普教系统的人员出租涉诉房屋，住房者享有租用权，无其他权利。被告系当时符合条件的申请住房者。2008年11月10日，原告与庙城镇人民政府签订《庙城镇教师平房使用权、收益权转让协议书》一份，协议书中约定2000年10月1日起由我公司享有教师平房的收益权和使用权，其中房屋共4排，21户。原告曾于2009年9月9日提起诉讼，要求被告支付2008年11月10至2009年9月9日期间的租金，得到法院支持，被告也履行了判决义务，但之后的占用费未支付。庙城镇政府文件规定只有符合在本镇普教系统及无房的教师才能租用，现在被告已不符合租用条件。原告于2016年5月5日向被告发出通知，要求其腾退房屋并补足房屋占用费，特诉至法院。请求判令：1、被告腾退位于北京市怀柔区庙城镇庙城幼儿园西侧教师平房1排第5户房屋；2、被告支付自2009年9月10日至被告实际腾退房屋之日止的房屋占用费；3、诉讼费由被告承担。
被告宋春红辩称，1、天民公司不具备单独诉讼主体资格，根据协议天民公司应与庙城镇政府协商解决；2、腾退房屋无事实及法律依据，我与镇政府签订的住房协议仍然有效;3、房屋占用费已过诉讼时��，对2015年6月24日以后的占用费无权取得，天民公司对教师平房负有管理及修缮义务，但一直是住户自行管理，租金价格属天民公司单方提出，未与镇政府、教委协商；4、天民公司发出的通知及镇政府的通知，我们不清楚，也没收到公证书；5、涉诉房产无产权与建房批示，被告缴纳了3000元建房基金，系房产的共有人之一；6、政府出卖房屋，教师具有优先权。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1997年11月10日，庙城镇政府与被告宋春红签订《住房协议书》，协议约定：
一、教师宿办室属政府所有，住房者只有租用权而无继承权。此次分配租房系依据镇政府的有关规定及申请住房者的条件而给予租用的。故申请住房人调离本镇普教系统则政府收回住房。
二、每一住户均一次性向镇政府交纳建房基金3000元，建房基金的本金归承租人所有。��关建房基金的使用、管理按怀柔县（1990）23号文件执行。
三、每一住户现每月以每平方米0.33元，使用面积40平方米交纳房租。以后如有房租政策变动，即按新的有关政策执行。房租交教委会，由教委会管理。……该协议下方加盖了怀柔县庙城乡教育委员会的公章。同日，宋春红交纳了3000元，收据中注明为住房押金。宋春红租住的房屋为教师平房第一排东数第五户。2008年10月31日，怀柔区庙城镇人民政府、怀柔区教育委员会、天民公司共同下发《关于解决庙城镇教师周转房相关问题的通知》，通知载明：怀柔区庙城学校教师“周转房”于1989年由庙城镇政府投资兴建，区教委（原区教育局）支持了部分补贴资金，1990年正式建成投入使用。该周转房房屋所有权归属庙城镇政府所有。2000年，为抵消建设周转房所欠工程款，庙城镇政府将房屋的所有权转让给北京���民房地产开发有限公司，并与其正式签订转让协议，镇政府不再承担管理、维修等相关责任，镇教委与各位住房户签订的房屋租赁协议书自行终止。通知中表明北京天民房地产开发有限公司自2000年10月1日起享有教师周转房的所有权、管理权、收益权，但仍然保证现已租住户中符合租住条件的教师继续承租，房屋租金收取标准按照《关于北京公房租金计算方法等问题的通知》（2000）京房改办字第132号要求核定执行。现住房户所拖欠的房租截止到2008年10月不再追缴。天民公司同时承诺确保此住房作为庙城学校教师安心住房。2008年11月10日，甲方怀柔区庙城镇人民政府，乙方北京天民房地产开发有限公司，双方签订《庙城镇教师平房使用权、收益权转让协议书》，协议约定甲方愿将庙城镇教师平房的使用权、收益权转让给乙方，以抵顶所欠乙方的工程款。自2000年10月1日起，由乙方对房屋进行使用、收益，房屋共4排，42间，21户。2009年9月21日，原告诉至本院，要求被告交付租金916元并承担诉讼费，后怀柔法院作出一审民事判决书，判令被告宋春红于本判决生效之日起十日内将其所承租的庙城镇教师平房
二○○八年十一月十日至
二○○九年九月九日的租金九百一十六元交付给原告北京天民房地产开发有限公司，后当事人提起上诉，北京市第二中级人民法院予以维持，经本院对上述租金执行完毕后，被告未再缴纳涉诉房屋租金。庭审中，原告天民公司主张其曾于2010年9月5日起至2016年5月5日每年向被告发布催缴欠付租金、签订合同等内容的通知，被告称除了最后一次通知看到外未曾收到任何通知。上述事实，有原、被告双方当事人当庭陈述、《住房协议书》、《庙城镇教师平房使用权、收益权转让协议书》、《关于解决庙城��教师周转房相关问题的通知》、判决书等证据在案佐证。
本院认为，北京市第二中级人民法院作出的生效民事判决书已确认本案诉争房屋系庙城镇人民政府所有，庙城镇人民政府与原告签订的《庙城镇教师平房使用权、收益权转让协议书》合法有效，但根据原告的陈述及其提供的证据和被告的答辩意见，双方对庙城镇政府与被告签订的《住房协议书》是否终止，存在异议。在此情形下，原告以诉争房屋所有权、使用权归其所有，以排除妨害为由，要求被告腾退房屋的诉求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告给付房屋占用费（房屋租金）一节，因被告认为未与庙城镇人民政府终止《住房协议书》，诉争房屋由被告使用，故原告依据取得的涉案房屋的收益权，向被告主张房屋租金的诉求，本院予以支持。具体数额，因被告向本院提出原告所要求的���屋占用费(房屋租金)，一部分已过诉讼时效，本院根据原告提供的证据及被告使用房屋的现状，结合本案实际情况，参照二中院判决确定的租金标准，酌情确定被告给付原告2014年9月10日至2015年9月9日的租金1440元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，
判决如下：
一、被告宋春红于本判决生效后十日内给付原告北京天民房地产开发有限公司
二〇一四年九月十日至
二〇一五年九月九日的租金一千四百四十元。
二、驳回原告北京天民房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百零五元，由原告北京天民房地产开发有限公司负担二百八十元(已交纳)；由被告宋春红负担二十五元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理
审判员 李万纯
二〇一六年七月二十九日
书 记 员 于 燕 微信公众号“”