山东省梁山县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0832民初2176号
原告：刘某。
委托代理人（特别授权）：马先宪，山东求胜律师事务所律师。
被告：陈某。
委托代理人（特别授权）：翟继现，山东金正义律师事务所律师。
原告刘某与被告陈某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2015年5月25日向本院起诉，本院受理后，于2015年8月20日作出（2015）梁民初字第2121号民事判决。
原告刘某不服，向济宁市中级人民法院提起上诉，2016年3月25日济宁市中级人民法院作出（2016）鲁08民终25号民事裁定，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托代理人马先宪，被告陈某的委托代理人翟继现到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某诉称，2008年1月1日，梁山县县委党校家属院平房进行改造建设，被告陈某作为开发商，与包括原告在内的原县委党校家属院各住户签订了拆迁补偿协议；根据原、被告双方签订的协议，被告对原告进行了部分补偿，补偿方式为被告给付原告楼房和车库两套，现仍有58.10平方米的面积被告至今未予补偿。特诉至法院，请求依法判令被告陈某给付原告刘某补偿款151060元，诉讼费用由被告负担。
被告陈某辩称，1、被告陈某不是本案适格的主体。合同的乙方为梁山县凤山迎宾小区，被告陈某在该协议书上的签字系职务行为，梁山县凤山迎宾小区为合同的相对人，对被告陈某不产生约束力。2、双方所签订的《县委党校家属院平房改造建设协议书》为无效合同。原告对前排房屋并不具有所有权，更不具有处分权，原告与梁山县凤山迎宾小区签订的协议书对该房屋所作出的处分行为系无权处分。拆迁人应当依法取得拆迁许可证，未取得此许可证的，不具有拆迁人的资格，所签订的拆迁安置补偿协议无效。根据有关规定，作出征用土地房屋补偿方案决定的主体是市、县级人民政府。被告陈某作为自然人，不是作出征用土地房屋补偿方案决定的适格主体，不具有签订征用土地房屋拆迁补偿协议的主体资格。双方所签订的《县委党校家属院平房改造建设协议书》为无效合同，原告无权依据该协议书向被告主张合同权利。单单从合同本身的内容来看，原告的诉求也不能成立。原告主张的剩余补偿面积58.1平方米没有事实依据;原告主张用货币对剩余部分面积进行补偿违反了合同第三条第(三)项第1小项之规定;原告主张的补偿款数额151060元没有计算依据，且违反了合同第三条第(三)项第3小项之规定，构成违约。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、县委党校家属院平房改造建设协议书两份，证明原、被告双方签订的房屋拆迁补偿协议合法有效；被告在协议书上亲笔书写原告的前、后排土地实际补偿面积为92.4平方米和189.4平方米、原告新建堂屋面积为41平方米，按照土地面积1:1的比例兑现新建楼房面积，按照新建楼房与新建堂屋1:0.6的比例折合新建楼房面积。被告应按上述面积和比例折算补偿给原告。2、公有住房出售合同、公有住房出售合同公证书各一份，证明梁山县县委党校将本单位公有住房一套出售给原告；该住房主房面积59.74平方米，配房面积32.12平方米，住房及院落占地面积189.4平方米。3、关于刘某前排无证房产的补充协议一份，证明由被告按照前排住户以土地使用证和房产证的标准予以补偿；原告前排房屋及院落面积，以被告和原告实际测量的面积为准；与证据1中被告测量后的亲笔书写内容相印证。4、县委党校家属院平房改造建设协议书补充协议一份，证明被告明知在补偿原告两套楼房和两套车库后仍有剩余面积需要补偿，同意将剩余面积以补偿款的方式全部支付给原告刘某。经质证，被告陈某对证据1的真实性无异议，但认为被告不是合同主体，原告对前排房屋没有所有权，被告陈某不具有拆迁人资格，双方签订的协议为无效协议。另外对该协议内容第三条第（二）款第2项中“按新建楼房与新建堂屋1:0.6的比例，折合新建楼房面积”有异议，应是0.6:1的比例；第三条第（三）款第1项中写明“甲方各户超出乙方新建楼房面积的部分，以储藏室的面积折抵”，被告应当给予原告储藏室。对证据2、3无异议，质证意见同证据1。对证据4真实性无异议，但认为该补充协议中未约定补偿楼房后的剩余部分以补偿款的方式结算，该补充协议第三条真实含义是待楼房补偿完毕后，如果有剩余款项应支付给原告，并不是说补偿楼房后剩余部分用货币的形式进行补偿，结合原告提交的证据1中协议书原文，应当以储藏室的面积进行折抵，如果储藏室面积不够，则以现金的方式以双方共同确定的储藏室的市场价格进行补偿。被告陈某未提交证据，在庭审中自认，梁山县凤山迎宾小区是一个新建小区的名称，没有注册登记手续，陈某就是小区的实际拆迁人。经审查，原告刘某提交的证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。综上，本院认定以下事实：原告刘某原在梁山县县委党校家属院前排、后排各有一套住房；其中后排住房拥有售房合同和公证书。2008年梁山县县委党校家属院对平房进行改造建设，原告刘某与被告陈某签订了《县委党校家属院平房改造建设协议书》，约定陈某对刘某的前、后排房屋进行拆迁补偿；前排住房土地面积92.4平方米，新建堂屋41平方米；后排土地面积189.4平方米，主房面积59.74平方米，配房面积32.12平方米（后排房屋不在本案中）；补偿比例是土地与新建楼房按1:1比例，新建楼房与新建堂屋按1:0.6比例；第三条第（三）项第1小项约定，甲方各户超出乙方新建楼房面积的部分，以储藏室的面积折抵，不足部分，以储藏室市场价格为准，由乙方支付给甲方现金。根据该协议书，原告拆迁后应得到新楼补偿面积为350.1平方米。双方签订协议后，被告陈某将原告刘某原居住的前排房屋和后排房屋予以拆除。2009年12月1日，甲方刘某与乙方刘某、丙方刘性格、丁某陈某签订了《县委党校家属院平房改造建设协议书补充协议》，约定甲方刘某将自己在县委党校家属院平房拆迁补偿后所得的楼房赠与乙方刘某、丙方刘性格楼房各一套及车库各一个，丁某陈某补偿给甲方刘某楼房后剩余补偿款全部给甲方刘某。其后被告陈某补偿原告刘某两套楼房及两个车库，补偿面积为292平方米。涉案储藏室的价格是2600元/平方米。
本院认为，本案所争议的焦点问题是，一、涉案协议书的效力问题；
二、原告应得到拆迁补偿的数额及补偿方式。关于焦点一，
本院认为，关于被告陈某是否本案适格的主体问题。原、被告于2008年1月1日签订的《县委党校家属院平房改造建设协议书》，明确载明的合同主体分别是甲方县委党校家属院平房改造建设住户刘某和乙方梁山县凤山迎宾小区，而梁山县凤山迎宾小区是新建小区的名称，没有办理注册登记手续，被告陈某系该小区的实际拆迁人；被告陈某又在该协议书上作为乙方的法定代表人签字，故应认定原告刘某与被告陈某系涉案协议书的合同主体，被告陈某系本案适格的主体。关于《县委党校家属院平房改造建设协议书》的效力问题，虽然原告刘某就其原来居住的位于梁山县县委党校家属院前排的房屋没有所有权证书和土地使用权证书，但是根据其提交的公有住房出售合同和公有住房出售合同公证书可以证实其实际占有使用涉案房屋，对涉案房屋有使用权和处分权。根据刘某与陈某签订的《关于刘某前排无证房产的补充协议》，被告陈某明知原告刘某对于其居住的涉案房屋没有所有权证书也没有土地使用权证书的情况下，仍同意按照有土地使用证和房产证的标准予以补偿。该协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，被告陈某也没有在法律规定的期间内对该协议行主张撤销或变更。原告刘某已经按《县委党校家属院平房改造建设协议书》的约定将房屋交给被告陈某，被告陈某已经将原告刘某原来自行建设的房屋拆除并建设了新的房屋，被告陈某应当按照协议约定向原告刘某履行相关义务；原、被告签订的《县委党校家属院平房改造建设协议书》系有效合同。关于焦点二，
本院认为，根据原、被告签订的《县委党校家属院平房改造建设协议书》，原告拆迁后应得到新楼补偿面积为350.1平方米，被告陈某已经补偿原告刘某新建楼房面积292平方米，尚有58.10平方米的新建楼房面积未得到补偿。根据《县委党校家属院平房改造建设协议书》的约定，原告超出被告新建楼房面积的部分，以储藏室的面积折抵，不足部分，以储藏室市场价格为准，被告方支付给原告现金。而2009年12月1日签订的《县委党校家属院平房改造建设协议书充协议》，约定原告将自己在县委党校家属院平房拆迁补偿后所得的楼房赠与刘某、刘性格楼房各一套及车库各一个，被告补偿给原告楼房后剩余补偿款全部给原告。该充协议应视为是对《县委党校家属院平房改造建设协议书》的修正，若二者在条款上出现冲突，应以《县委党校家属院平房改造建设协议书充协议》条款为准。根据现状，原告刘某在该拆迁改建区内没留居住楼房，结合《县委党校家属院平房改造建设协议书充协议》相关约定，第三条约定的原意应是，被告在补偿原告两套楼房和两套车库后，剩余面积以补偿款的方式支付给原告。综上，原、被告签订的《县委党校家属院平房改造建设协议书》及《县委党校家属院平房改造建设协议书充协议》合法有效，双方应认真履行。对原告要求被告给付补偿款151060元的诉讼请求应予支持。被告主张的被告主体不适格、双方签订的协议书系为无效合同及原告诉请无事实依据等抗辩事由，不符合有关法律规定，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，
判决如下：被告陈某于本判决生效之日起十日内给付原告刘某补偿款151060元。案件受理费1661元，由被告陈某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。
审 判 长 潘世课
审 判 员 丛莹莹
人民陪审员 马莹莹
二〇一六年七月十七日
书 记 员 吕晓霞 搜索“”