四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终4622号上诉人（原审被告）龙茂房地产开发（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷**号。法定代表人陈国邦，董事长。委托代理人杨杰，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王敏，女，汉族，1965年2月21日出生，住四川省泸州市江阳区。委托代理人王宗荣，男，汉族，1965年10月16日出生，住四川省泸州市江阳区。
上诉人龙茂房地产开发（成都）有限公司（以下简称龙茂公司）因与被上诉人王敏商品房预约合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2015）锦江民初字第6611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2014年3月14日，王敏向龙茂公司缴纳“住宅诚意金”20万元，同年3月19日，龙茂公司以《温馨提示》方式告知王敏，其已在售楼现场公示了成都市城乡房产管理费等部门发布的《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（成房发[2011]7号），以及成都市城乡房地产管理局《关于执行》。并告知本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区）住房限购政策：外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可以凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在本市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。在商品房买卖合同网上签约时，需填写《购房人家庭成员住房情况申报表》并提供的相关身份证明、户籍证明、婚姻状况证明、非本市户籍居民家庭的纳税证明或社会保险缴纳证明等资料。如属于上述政策调控范围或无法提供相应的资料，可能将被要求提高购房首付款或无法正常办理商品房买卖合同备案等手续。同日，王敏对签收上述《温馨提示》，承诺本人及家庭请情况不属于限购的限外政策的调控范围。当日，龙茂公司以《天府时代广场签约须知》形式告知王敏，签订《天府时代广场认购书》后，只能以认购书中的买方作为合同签约人；须支付贰拾万元购房定金，应在签订《天府时代广场认购书》3个工作日内，按发展商于物业销售中心公司的文本内容签署《商品房买卖合同》（含附件）及其他签约文本，否则发展商有权按《天府时代广场认购书》的约定处理王敏所认购的物业，并且此贰拾万元定金不予退还。同日，王敏签收上述《天府时代广场签约须知》并知晓所述全部内容。2014年3月19日，王敏与龙茂公司签订《天府时代广场认购书》，约定王敏认购龙茂公司所售位于成都市锦江区物业，总金额为4925670元；签署本认购书时向龙茂公司支付定金20万元，签署《商品房买卖合同》后，定金自动转为支付楼款；本认购书自王敏向龙茂公司支付定金后生效；王敏于2014年3月26日前，携同本认购书及资料到物业销售中心签署相关文件并缴付约定楼款；不论何种原因，王敏不能再前述期限内签署《商品房买卖合同》及相关文件或缴付约定楼款，本认购书自动终止，卖方不愿退还卖方已缴付的定金，并可将该物业另行出售，龙茂公司不能再前述期限出售该物业给王敏，应退还双倍定金予买方，在退还双倍定金之后，本认购书自动终止，双方权利义务即时终结。同日，龙茂公司向王敏出具收据一张，载明：“诚意金转定金，定金20万元（意向房号5-3403）”。2015年8月25日，龙茂公司向王敏发送《解除与阁下所签的通知》，告知龙茂公司依约解除与王敏签订的《天府时代广场认购书》，王敏所缴付的定金龙茂公司不予退还。并经四川省成都市蜀都公证处公证。原审法院另查明，王敏非成都户籍，截止2014年3月30日，系四川省泸州市商务局在职在编人员，具有国家公务员身份。原审法院认定上述事实采信了如下证据：《天府时代广场认购书》、《温馨提示》、签收声明、《天府时代广场签约须知》、签收声明、定金收据、工作证明复印件、证明、解除认购书的通知复印件、诚意金收据、经公证的《解除阁下所签的通知》以及双方当事人的陈述。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。王敏与龙茂公司在平等、自愿基础上签订的《天府时代广场认购书》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，王敏、龙茂公司双方应全面履行合同约定的义务。上述认购书签订后，龙茂公司向王敏出具“诚意金转为定金”的收据，故该定金条款合法有效。后因王敏未按时交纳楼款，龙茂公司向王敏发送《解除与阁下所签的通知》,符合《中华人民共和国合同法》第九十三条关于合同约定解除的条件，王敏在法定的三个月异议期内向原审法院提起诉讼且在庭审中同意解除上述认购书，故确认双方签订的《天府时代广场认购书》已经解除。合同解除后，未履行部分可以要求恢复原状，因王敏已支付购房定金20万元，且认购书对定金的性质予以明确。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，王敏系非成都户籍，具有公务员身份，因公务员禁止从事或者参与营利性活动，故王敏客观上无法提供成都市的纳税证明或社保缴纳证明，而《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（成房发[2011]7号）规定，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。龙茂公司系作为专业从事商品房开发、销售的企业，在王敏未提供有关符合购房条件的相关材料情况下，仅通过《温馨提示》告知相关政策，径直与王敏签订《天府时代广场认购书》，未尽到严格审查义务，违反了《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》（成房发[2011]7号）中关于房地产开发企业不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务的规定，存在一定的过错。本案中，导致《天府时代广场认购书》无法继续履行的主要原因是由于限购政策，而非双方当事人的责任，故龙茂公司应当退还王敏购房定金。故对王敏要求龙茂公司退还购房定金20万元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：
一、龙茂公司于判决发生法律效力之日起十日内退还王敏购房定金20万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由龙茂公司负担。宣判后，原审被告通瑞公司不服，向本院提起上诉称，一、《成都市关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》仅规定了“房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务，但并未明确要求房地产开发企业在销售过程中具有严格审查购房人是否属于限购对象的义务。而龙茂公司已经按照上述规定对成都市的限购政策进行了公示，且向王敏提供了书面的《温馨提示》对限购政策进行了告知。因此，原判决认定龙茂公司未尽到严格审查义务存在过错，无法律及政策依据。
二、王敏与龙茂公司无法继续履行《天府时代广场认购书》、未能签订《商品房买卖合同》并非为成都市限购政策限制，而是因为王敏的违约行为所导致，不属于“不可归责于双方当事人”的情形。故龙茂公司不应向王敏返还定金。据此请求：撤销原判，改判驳回王敏的诉讼请求。
被上诉人王敏答辩称，原判决依据《成都市关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》关于“不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地居民家庭，暂停在本市主城区购买住房”的规定，认定王敏是限购对象，龙茂公司未尽严格审查义务是正确的。龙茂公司忽视审查购房人是否属于限购对象，有悖于限购政策和法律规定，且龙茂公司以所谓书面的《温馨提示》和价格优惠作诱导，不能作为其不审查限购对象资格的借口。因此，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，原审法院已经查明王敏非成都户籍，且具有公务员身份，故王敏客观上无法提供成都市的纳税证明或社会保险缴纳证明。这一事实，龙茂公司也予以认可。王敏与龙茂公司签订的《天府时代广场认购书》上明确记载了王敏的户籍，龙茂公司明确知晓王敏非成都户籍。虽然《成都市关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》并未明确规定房地产开发企业在销售过程中具有何种审查义务，但龙茂公司作为房地产开发企业，在已经明知王敏非成都户籍的情况下，除了通过《温馨提示》告知相关政策外，至少还应当尽到必要的审查义务。故本案中导致《天府时代广场认购书》无法继续履行的根本原因系成都市的限购政策，而非可归责于任何一方当事人。因此，原审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，判决龙茂公司将定金返还王敏，并无不当，本院予以确认。至于龙茂公司上诉补充提交的证据，其证明目的为“涉案房屋因涉诉不易出售，龙茂公司因此遭受损失”，该证明目的与龙茂公司是否应该退还定金没有关联性，故对于龙茂公司上诉补充提交的证据，本院不予采纳。综上，龙茂公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费4300元，由上诉人龙茂房地产开发（成都）有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 廖 方
代理
审判员 夏 伟
代理
审判员 张菲菲
二〇一六年七月十日
书 记 员 刘奕君 百度搜索“”