广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民终2428号
上诉人（原审被告）：卢雪华，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托代理人：许圣哲，广东大润律师事务所律师。
委托代理人：刘中舜。
被
上诉人（原审原告）：佛山市南海区桂裕物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。
法定代表人：钟宇钊。
委托代理人：貌文英，该公司工作人员。
上诉人卢雪华因与被上诉人佛山市南海区桂裕物业管理有限公司（以下简称桂裕公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛��法桂民三初字第130号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。2015年7月23日，桂裕公司向原审法院提起诉讼，请求判令：（一）卢雪华向桂裕公司支付508房自2013年10月起至2015年6月的物业管理费5847.01元及公摊费用；（二）卢雪华向桂裕公司支付滞纳金，按同期贷款利率的1.3倍计付至2015年6月30日；（三）卢雪华承担本案诉讼费。原审法院查明：位于佛山市南海区江南名居荣苑5座508房，由卢雪华与案外人龙某文共有，房产证登记建筑面积184.9平方米。2007年11月19日，桂裕公司、卢雪华签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：桂裕公司为卢雪华的房产提供前期物业管理服务；卢雪华在每季度第一个月内支付当季物业管理费，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.2元计算，车位物业管��费按建筑面积每月每平方米1元计算，并未包括公用部分之水、电费、电梯电费，相应费用将按当月之实际发生数由业主分摊；若桂裕公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，卢雪华有权要求桂裕公司限期改正，逾期未改正给卢雪华造成损失的，桂裕公司承担相应法律责任；卢雪华违反协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，桂裕公司有权要求卢雪华补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。2012年9月24日，佛山市南海区发展规划和统计局批准自2013年1月1日起，江南名居的高层住宅物业服务费从原来的每月每平方米0.8元调整至每月每平方米1.15元，车位物业服务从原来的每月每平方米0.4元调整至每月每平方米0.75元。桂裕公司为江南名居小区提供物业管理服务至今，管理期间，时有出现小区垃圾不及时清理的现象。卢雪华没有向桂裕公司支付自2013年10月至12月，2014年4月至2015年6月期间的物业管理费及分摊费用。2015年7月23日，桂裕公司向法院起诉，主张相关权利。原审法院认为：桂裕公司、卢雪华签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，故双方应依约履行。桂裕公司为卢雪华提供物业服务，卢雪华理应按时缴交物业管理费及分摊费用，协议约定的物业管理费的收费标准高于行政部门核准的标准，现桂裕公司主张按行政部门核准的标准计收物业管理费，原审法院予以准照。经核算，2013年10月至12月，2014年4月至2015年6月，共18个月，期间的房屋物业管理费为1.15元／平方米／月×184.9平方米×18个月=3827.43元；另房屋对应的分摊费用为519.2元。卢雪华辩称已单方解除案涉房屋的物业管理服务合同，故无需支付上述费用，其辩解缺乏依据，原审法院不予采纳。根��卢雪华提供的照片，结合双方在庭审中的陈述，桂裕公司为案涉小区提供的物业管理服务确有不足之处，存在违约情形，同时考虑到卢雪华拖欠桂裕公司物业管理费给桂裕公司造成了利息损失，原审法院根据公平合理原则，确定卢雪华只需支付上述期间的物业管理费及分摊费用，而无需支付不按时交纳上述期间费用而产生的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十二条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：
一、卢雪华应于判决发生法律效力之日起十日内向桂裕公司支付2013年10月至12月，2014年4月至2015年6月期间的房屋物业管理费3827.43元及分摊费用519.2元；
二、驳回桂裕公司的其他诉讼请求。一审受理费25元，由卢雪华负担。
上诉人卢雪华提起上诉称：原审判决卢雪华支付物业管理费缺乏事实和法律依据，桂裕公司根本未履行其应尽义务，卢雪华早已与桂裕公司解除物业服务合同关系，也没有接受任何所谓的服务，请求撤销原审判决，驳回桂裕公司的全部诉讼请求。
被上诉人桂裕公司答辩称：请求维持一审判决并请求支持桂裕公司的滞纳金。双方在二审期间未向本院提交新证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院另查明：卢雪华在二审法庭调查中陈述：桂裕公司是涉案房产所在小区的物业管理公司；桂裕公司未履行的物业服务义务是：1.公共路上经常有垃圾没有清理；2.楼宇外邮件箱及类似公共设施损坏未及时维修；3.小区内的幼儿园长期制造大量噪音，影响业主休息，桂裕公司未出面组织调解；对欠缴物业管理费的期间和公���费用没有异议，但认为应按照调整前的物业管理费标准0.8元／月／平方米计付物业管理费。
本院认为：桂裕公司、卢雪华签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应根据该协议内容履行各自的义务。桂裕公司已依约为江南名居小区提供了物业管理服务，其根据《前期物业管理服务协议》的约定请求卢雪华支付物业服务费和公摊费用，有事实依据和法律依据，应予以支持。卢雪华以公共道路垃圾未清扫、邮箱等公共设施未及时维修、小区幼儿园噪音太大为由，主张桂裕公司未履行物业服务义务，并拒绝支付桂裕公司主张的物业服务费和公摊费用，但其仅提供了3张照片证明其主张，该照片仅能反映桂裕公司在小区部分区域的环境卫生服务方面存在瑕疵，不能证明桂裕公司不履行约定的物业服务义务或履行义务存在重大瑕疵，且卢雪华主张的幼儿园噪音管理并不属于《前期物业管理服务协议》约定的桂裕公司的物业服务范围。因此，卢雪华的上述主张不构成拒绝交纳物业服务费的正当理由。根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，卢雪华应向桂裕公司缴交物业管理费及公摊费用。卢雪华主张其已与桂裕公司解除物业服务合同关系，因物业服务合同关系到全体业主的利益，解除物业服务合同应当符合法律规定的条件和程序。卢雪华称已解除物业服务合同，却无相应事实证明其按照法律规定的条件和程序解除合同，故本院对其该主张不予支持。至于卢雪华还主张其没有接受桂裕公司的���业服务，根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，在桂裕公司已依约提供物业服务的情况下，卢雪华的该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。桂裕公司主张按1.15元／月／平方米的标准收取物业管理费，低于《前期物业服务管理协议》约定的1.2元／月／平方米的标准，系对自身权利的处分，本院予以准许。卢雪华主张按照0.8元／月／平方米的标准计付没有事实和法律依据，本院不予支持。卢雪华对其欠缴物业管理费的期间为2013年10月至12月和2014年4月至2015年6月没有异议，对桂裕公司主张的公摊费用519.2元亦没有异议，本院迳予确认。卢雪华应缴纳的物业管理费为1.15元／平方米／月×184.9平方米×18个月=3827.43元，公摊费用为519.2元。原审法院考虑到桂裕公司在物业管理服务上存在的不足，对桂裕公司请求卢雪华支付的逾期支付相关费用的违约金予以免除，桂裕公司亦未提起上诉，本院予以维持。综上，卢雪华的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢雪华负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理
审判员 吴媛媛
二〇一六年七月十日
书 记 员 许佩珊 搜索“”