浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙1082民初3096号
原告:台州海博物业管理有限公司，住所地：临海市巾山小区3-16幢。
法定代表人：金宪宝，总经理。
委托代理人：卢冬梅，系原告单位职工。
被告：蔡显多。
原告台州海博物业管理有限公司为与被告蔡显多物业服务合同纠纷一案，于2016年4月14日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由
代理
审判员叶再颂独任审判，于2016年5月17日公开开庭审理了本案。原告台州海博物业管理有限公司（以下简称“海博公司”）特别授权委托代理人卢冬梅到庭参加诉讼、被告蔡显多到庭但未参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海博公司起诉称：被告系临海市巾山小区1-12幢1单元502室房屋所有人。原告接受临海市巾山小区业主委员会、业主代表大会的选聘，于2014年5月1日与临海市巾山小区业主委员会签订了《巾山小区物业管理服务合同》，约定管理期限为2014年5月1日起至2017年4月30日止，签订合同之后原告开始按约对临海市巾山小区实施物业服务工作。原告按约履行物业服务后，被告拖欠2014年5月1日至2015年4月30日的物业费计414元，另按日千分之五计算滞纳金计755元。原告多次电话和书面通知被告支付物业费，但被告至今分文未付。为此，原告提起诉讼，请求：1、依法判令被告立即支付原告物业管理费414元；2、依法判令被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金755元（滞纳金按日千分之五从2015年4月30日起算至起诉之日为755元，并按日千分之五算至判决确定的支付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告蔡显多书面答辩称：巾山小区物业管理订立服务合同的主体应是巾山小区的全体业主和使用人，不是小区的业主委员会，也就是被诉人原告提供的合同文本上所称的乙方提供服务的受益人，而不是小区的业主委员会。业主委员会行使巾山小区有关的公共财产和公共设施的管理主体转移的有关移交手续，不能代表全体业主和使用人行使服务合同订立手续。可原告提供的合同文书恰恰就是巾山小区业主委员会为该合同的主体，既然管理合同的主体是巾山小区的业主委员会和台州海博物业管理有限公司两个组织，那么合同纠纷状告的主体也应是巾山小区业主委员会，不应是我蔡显多个人，蔡显多个人没有签过有关合同，与合同没有线毫关系。合同第四条第四款约定：做好小区内车辆停放和收费管理，制止道路线外乱停车，确保道路畅通，对劝阻无效者实行加锁处理《详见车辆管理办理》。合同第四条第五款约定：安全监控，巡视执勤，做好小区的治案秩序工作。加强防资执勤，维护业主人身和财产安全。实际上楼道上的牛皮廯广告密密麻麻到处都是，很难找到一点空隙。广告内容除大多的服务性外，还有办假证刻假章，还有卖枪支、迷药的。这些违法广告让巾山小区业主和使用者没有人身财产安全可言。被告在巾山小区丢过三次东西，一次被告的一辆自行车加上锁放在楼下，不到一小时就不见了。两次我的保温茶杯在打扑克的时侯，放在旁边，散开的时候忘了拿，等到家想起的时候再到打牌的地方去拿就没有了。关于车辆停放管理，被告只会向车主收取车位费，临时停放在巾山小区里的停放车主随意停放在道路中间也没人上去阻止。原告两次在小区的东大门口上看见机动车逆向行驶，一次是去年8月份一辆轿车从外面往里行驶；另一次大概是去年十一月一辆摩托车从里向外行驶，两次逆向行驶过大门口时，大门岗亭工作人员都未阻止，好在两次都没有发生交通事故。物业合同第五条约定：制止业主在草坪上种蔬菜瓜果，晾晒衣被等行为，制止饲养家禽行为。事实上，只要天不下雨，草坪上就像联合国会馆一样五彩缤纷，挂满衣被，有时甚至都晾晒到巾山公园里头。物业合同第九条约定：定期检查路灯和楼道灯，发现损坏次日修复。大家普遍反应灯坏了无人修，被告单元的楼道灯坏了半年多无人修，后来修的时候图省事，线路坏了不修，换个开关将线接到被告个人的线路上，这是偷的行为。原告的服务宗旨是：业主的满意就是我们的标准，而实际上做事避重就轻，避难就易，不管不问，不制止。过年期间，小孩子在小区里、汽车成堆里放鞭炮，原告也视而不见，万一引起汽车着火，造成损失又是什么个说法，谁的责任。2014年大概七、八月份某天凌晨2、3点钟，有一个妇女在西大门旁边怒骂了整整一个小时，原告也不加劝阻，后来被告实在受不了起床来劝说才得以平息。被告只知道天天催缴物业管理费，不听我们的意见，与他们的服务宗旨相违背，连起码的尊重人的意识都没有。综上，物业管理合同签订的合法性有很大质疑，合同条款只是纸上谈兵，没有真正落实。被告在物业管理上是失职的，为此，被告不愿付物业管理费。原告海博公司补充陈述称：张贴的广告在十多年前就已存在，原告也与政府反映过，若全部粉刷一遍，费用大概50多万元，原告资金不足，原告已告示各单元将门关好，防止张贴广告。公共场所是业主产权，原告没有收过停车费。被告一个茶杯掉在棋牌室而将责任推给原告是无理。综上，原告服务已到位，被告应支付物业费。原告为证明自己主张的事实，向本院提供了如下证据：1、营业执照复印件1份、资质证书、组织机构代码证复印件各1份，拟证明原告身份及服务资质情况。2、户籍1份，拟证明被告身份情况。3、物业服务合同1份，拟证明原、被告之间存在物业服务合同关系的事实。4、催款函、交寄清单各1份，拟证明原告曾向被告催讨过物业费的事实。被告拒不能加诉讼，应视为放弃对上述证据的质证权利。被告为证明自己主张的事实，在举证期内向本院提供了照片一组，拟证明原告物业服务没有到位的事实。经质证，原告对照片的真实性没有异议。被告只能协调，没有能执法权去改变。广告是十多年前就已张贴，原告入驻小区时就已存在。业主晒衣服这已经是习惯了。巾山小区车位遵循先到先停的原则，没有收费。消防通道，车棚前面、路口前面，原告都有张贴警示告示牌，只要发现有乱停车原告会通知车主要其将车开走。结合原、被告质证意见，本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供证据的认证意见：经审核，本院对证据1、2、3、4的真实性予以认定。证据3物业服务合同系巾山小区业主委员会与原告所签，对该小区全体业主具有约束力。被告提供证据的认证意见：原告对证据照片的真实性没有异议，本院对该组照片反映情况的真实性予以认定。经审理，本院认定如下事实：2014年4月21日原告与临海市古城街道巾山小区业主委员会签订《临海巾山小区物业管理服务合同》，约定由原告提供物业管理服务，管理期限为2014年5月1日起至2017年4月30日止，小区内多层业主每月应按其房屋建筑面积以每平方米0.48元价格向原告计付物业管理服务费。合同签订后，原告开始为临海市巾山小区提供物业服务工作。经催讨被告未支付2014年5月1日至2015年4月30日止的物业管理费计421元。另查明，巾山小区楼道等处存在广告张贴、草地上晾晒衣服、车辆不规范停放的情况。
本院认为，选聘物业管理服务公司和签订物业管理服务合同属业主大会及业主委员会的自治范围，业主大会及业主委员会的召开、选举、表决等事项属业主自治范围内的事项而发生的纠纷，不属于物业服务合同纠纷，故本院在本案中对此不作审查。被告若认为物业管理服务公司未经法定程序选聘、物业管理服务合同未经法定程序签订，可以另行通过合法途径加以解决。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告进驻巾山小区从事物业管理服务工作已有两年，大多数业主通过缴纳物业管理服务费用等行为认可了原告的物业管理行为，原告提供物业管理服务后，可以向被告等业主主张相应的物业管理费用。
被告以业主委员会不能代表全体业主和使用人行使服务合同订立手续，订立的物业管理服务合同与被告无关，并据此拒付物业管理费的主张依法不能成立，本院不予支持。
被告辩称“楼道广告乱张贴”、“车辆不规范停放”、“草地上晾晒衣服”等情况，原告述称广告是原告入驻小区时就已存在，车位没有收费，消防通道、车棚前面、路口前面亦已张贴（警示）告示牌提醒不要乱停车，原告已履行相应义务，不存在过错。
本院认为，被告提供的证据缺乏与原告的关联性，且被告亦已采取相应的措施。物业管理服务工作与小区居民的日常生活息息相关，工作内容细微繁杂，实难面面俱到。若如被告所述，被告答辩所称的物业管理服务方面的问题亦不属于严重瑕疵，故被告以此拒付物业管理服务费，本院不予支持。物业费缴纳迟延违约金问题，结合案件审理过程中查明的物业服务实际情况及原告陈述意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国物业管理条例》第十五条第（二）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告蔡显多于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州海博物业管理有限公司从2014年5月1日至2015年4月30日止的物业管理服务费计人民币412元。
二、驳回原告台州海博物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告蔡显多负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。[上诉案件受理费50元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：浙江省台州市财政局，开户银行：台州市农行，帐号：19—900001040000225089001，执收单位代码：02001]。如法律文书生效后，义务人不自觉履行义务的，权利人可在法律文书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请的，本院不予受理。
代理
审判员 叶再颂
二〇一六年七月十日代理
书记员 余燕苹