广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0304民初949号原告苏华。委托代理人严小鹏，广西绮鸣律师事务所律师。委托代理人卫志坤，广西绮鸣律师事务所实习律师。被告桂林技术交流站，住所地：桂林市象山区中山南路**号。法定代表人黄东林，站长。委托代理人王晓平，该单位退休职工。被告桂林市宏基置业投资有限公司，住所地：桂林市七星区空明西路22号。法定代表人席国际，董事长。委托代理人张明云，广西君美律师事务所律师。
原告苏华诉被告桂林技术交流站、被告桂林市宏基置业投资有限公司（下称宏基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人严小鹏、卫志坤，被告桂林技术交流站委托代理人王晓平、被告宏基公司委托代理人张明云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年8月30日，原告与桂林市蔚思金马房地产开发有限公司（下称蔚思金马公司）签订了《商品房买卖合同》，购买了桂林市象山区中山南路35号“经贸广场”（现更名为经贸大厦）第1单元13-9号商品房，房价款为170131元。其中合同第八条约定：出卖人应当于2007年12月26日前交付房屋；第九条约定：逾期交房的，按日支付已交付房价款万分之一的违约金；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后260个工作日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局；否则，按已交房款的1%向买受人支付违约金。原告于2007年9月25日、2007年10月10日向蔚思金马公司分别支付了购房款51131元、119000元。2011年“经贸广场”项目业主（即开发建设主体）由原“桂林技术交流站、蔚思金马公司”变更为“桂林技术交流站、宏基公司”。被告宏基公司于2013年4月29日交房。因被告逾期交房，已构成违约，应承担违约责任；被告宏基公司同意将逾期交房违约金与原告应缴纳的配套费（包括公共维修基金）抵销，抵销后被告还应支付18856.93元，当年4月26日支付了10000元，尚欠原告8856.93元，至今未付。被告未按规定上交公共维修资金。至今被告未将办理权属登记资料报产权登记机关备案，未达到能够办理产权证的条件，未能办理房屋所有权证、国有土地使用证。原告认为：双方所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反国家效力性强制性规范，合法有效。被告桂林技术交流站是“经贸广场”项目的业主，被告宏基公司是“经贸广场”项目业主更变后的业主，其承诺继续履约。被告未按约定履行交房和办理房地产权属转移登记的主要合义务，己构成违约。故应及时办理房地产权属转移登记，并应共同承担违约责任。因《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，第十五条关于逾期办证违约金的约定是格式条款，不管被告逾期办证时间长短均按已交房款的1%向买受人支付违约金，免除自己与违约行为相对应的违约责任，排除了原告主张相应违约金的权利，根据《合同法》等规定，此条款无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应共同承担的逾期办证责任为：向原告支付按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的损失，直至办理权属证书之日止。综上所述，为维护自己的合法权益，诉至法院，诉讼请求：1、判令被告90天内办理房地产权属转移登记（即将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并办理房屋所有权证、国有土地使用证）；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金余款8856.93元；3、判令被告向原告赔偿逾期办证损失（按照已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至履行办理权属证书之日止，暂时算至2016年4月15日止为22117元）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告桂林技术交流站辩称，一、本答辩人与原告在本案中从未签订任何合同、协议，从未做过任何承诺、担保。���此，在本案中无任何责任和义务，我单位与原告无任何关系，原告无权起诉本答辩人。
二、本案中的被告，是经过主管机关核准登记取得企业法人资格的社会经济组织，是自主经营、自负盈亏、独立核算、独立承担民事责任的生产经营单位，原告与谁签订合同，谁做过承诺，与谁产生合同纠纷就应找谁解决，不应起诉与本案无关的本答辩人。请求法院驳回对本答辩人的诉讼请求。
被告宏基公司辩称，一、本案原告购买的“经贸广场”小区商品房逾期交房及迟延办理房屋产权证的责任均在于项目原开发商蔚思金马公司。原告购买的商品房属于“经贸广场”小区项目。该项目原建设业主为桂林市技术交流站及蔚思金马公司，原告等人签订《商品房买卖合同》时的商品房出卖人亦为蔚思金马公司。其后，因蔚思金马公司建设资金短缺、与合作方技术交流站合作破裂等原因，导致“经贸广场”项目建设停滞，项目烂尾多年，与原告等人签订的《商品房买卖合同》根本无法履行。直至2010年年中，技术交流站与答辩人另行签订合作协议，引入答辩人对“经贸广场”项目投资进行后续建设。此后，经桂林市发改委、规划局、国土局等主管部门批准，项目业主变更为答辩人及技术交流站的相关手续逐步办理完成，蔚思金马公司退出项目开发。至此，答辩人成为“经贸广场”项目的开发建设主体，与原告等人签订的《商品房买卖合同》由答辩人继续履行。此后，答辩人投入巨额资金，完成项目后续建设并经竣工验收合格，自2013年3月开始陆续将商品房交付买受人。在上述项目建设业主变更过程中，因蔚思金马公司建设停滞导致项目烂尾四五年，根本无法按与原告等人签订的合同约定时间交房：另外，蔚思金马公司退出后，因为结算���纷与答辩人产生矛盾并付诸诉讼，为此拒不配合资料移交，原告等人交纳的房屋公共维修资金也被其挪用。基于上述原因，答辩人接手“经贸广场”项目后，另行补办了大量项目建设资料，导致产权证办理工作迟延日久，但现在答辩人已经着手房屋产权证办理工作，并已整理完善办证所需资料，原告等人的产权证近期即可办理。
二、原告主张逾期交房违约金己超过诉讼时效期间。根据原告起诉状中的陈述，答辩人向原告等人交付房屋的时间均为2013年3、4月份，则答辩人的逾期交房行为至此终了，合同约定的逾期交房违约金的计算至此截止。根据《民法通则》第135条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”之规定，原告等人应自2013年3、4月份收房时起的两年内向答辩人主张逾期交房违约金，现在提出主张已经超过2年诉讼时效期间，其主张不应再受到���律保护。
三、双方合同中约定的逾期办证违约条款合法有效，原告主张按银行贷款利率标准赔偿逾期办证损失于约于法无据。原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》系建设部制定的制式范本合同，该合同第十五条“关于产权登记的约定”中对出卖人逾期提交办证资料违约责任的约定为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”，该约定中除百分比数字为双方自愿协商填写外，其他文字内容均为制式版本的印刷内容，根据桂林市房产局的要求，对合同中印刷体的文字双方不得自行更改，否则不予备案。因此，该合同或该条款虽为格式合同，但并非答辩人单方制定，而是由主管部门提供并按其要求必需使用的制式合同。根据《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，合同第十五条的约定并未免除答辩人责任，或加重原告责任、排除原告主要权利。因此，该条款并非无效条款，而为有效约定，原告应按该约定向答辩人主张违约金。综上答辩意见，答辩人认为原告主张逾期交房违约金己过诉讼时效期间，不应得到法院支持；双方关于逾期提交产权证办理资料的约定合法有效，答辩人只需按该约定支付原告办证违约金。请求人民法院依法判决。
经审理查明，位于桂林市象山区中山南路35号“经贸广场”商业、办公、住宅综合楼项目建设工程，原开发单位为蔚思金马公司。被告桂林技术交流站在其中与蔚思金马公司同时作为工程项目业主，是因为桂林技术交流站该工程项目开发建设中提供了该地块的土地使用权。2005年，蔚思金马公司取得“经贸广场”项目商��房预售许可证【市房预（销）售字第2005060号】。2007年8月30日，出卖人蔚思金马公司与买受人原告苏华签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买“经贸广场”第1栋1单元13层9号房，建筑面积47.32平方米，套内建筑面积36.72平方米；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价每平方米4633.2元，总价170131元；买受人2007年8月20日付51131元，余款119000元办理银行按揭；出卖人应当在2007年12月26日前，将符合合同约定的商品房交付给买受人使用；如出卖人逾期交房，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向���受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十五条：关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后260个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金等内容，同时约定了公共维修基金等费用费交纳。该合同于2007年8月30日在桂林市房产管理局进行备案登记。合同签订后，原告苏华通过首付和银行按揭形式，向蔚思金马公司交纳了购房款170131元，但蔚思金马公司并未如期交房。2010年5月，经桂林市规划局批准，“经贸广场”项目业主由“桂林技术交流站、蔚思金马公司”变更为“桂林技术交流站、宏基公司”。至此，蔚思金马公司退出该项目的开发建设。宏基公司亦发布公告称，购买“经贸��场”项目房产的业主原与蔚思金马公司签订的《商品房买卖合同》，由宏基公司继续履约。2013年4月29日，被告宏基公司将经验收合格的商品房交付给原告，并且就逾期交房违约金与原告进行了协议。庭审中，被告宏基公司对于双方在交房期间将逾期交房违约金进行了协议结算，在折抵原告依约应当交纳的公共维修基金等配套费用并支付部分款项后，仍欠原告违约金余款8856.93元，表示无异议。但由于被告宏基公司未能及时将房屋公共维修基金等费交纳至房产管理部门，未将由其提供的办理权属登记所需的资料报送产权登记机关备案，导致原告无法在约定期限内取得房产权属证书。以上事实，有商品房预售许可证、商品房买卖合同、购房款付款凭证、公告、通知、房屋使用说明书等证据及当事人陈述予以证实。
本院认为，原告与蔚思金马公司于2007年8月30日签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，未违反法律法规禁止性规定，依法有效成立。合同签订后，原告已履行了交付房款的合同义务。由于蔚思金马公司退出项目开发建设，改由被告宏基公司承接该项目的开发，原商品房买卖合同义务由被告宏基公司承接并继续履行。至2013年3、4月间，被告宏基公司向原告交付了商品房，并且根据逾期交房的事实，与原告就逾期交房违约金达成协议，即，就违约金数额达成一致后，抵扣原告应当依照合同缴纳的房屋公共维修基金等配套费用，将违约金余款支付给原告。本案庭审中原、被告双方对于尚欠原告逾期交房违约金余款8856.93元均无异议，本院对此予以采信。被告宏基公司以超过诉讼时效进行抗辩，因该欠款并未约定履行期限，诉讼时效期间应从债权人要求债务人履行义务之日起计算，现原告通过诉讼形式要��被告履行付款义务，并未超过诉讼时效期间，本院对于被告的抗辩理由不予采纳。根据《商品房买卖合同》的约定，被告宏基公司应当在商品房交付使用后260个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。目前，由于被告宏基公司的原因，尚未将上述资料进行报送备案，导致原告无法办理房地产权属证书，被告宏基公司已构成违约，宏基公司应当继续履行合同义务，并承担违约责任。对于原告第一项诉请：要求被告在90天内办理房地产权属转移登记，并作具体说明：由被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案，并办理房屋所有权证、国有土地使用证。由于办理房产证、土地使用权证是不动产登记机关的职权范围，不属于合同义务，本院对于该项诉请不予完全支持。关于合同第十五条的约定，即“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限���取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，是否属于无效条款，
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，合同条款是由国家建设部统一制定的制式范本，合同文本由桂林市房产管理局监制，违约金的承担比例是由当事人进行约定，是当事人的真实意思表示，该条款合法有效，故被告宏基公司应当按照合同约定承担违约责任。被告桂林技术交流站虽是“经贸广场”商业、办公、住宅综合楼项目建设工程业主，但并不是商品房开发、销售主体，与原告之间没有合同及法律上的权利义务关系，故原告对于桂林技术交流站提出的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，判决如下��一、被告桂林市宏基置业投资有限公司自本判决生效之日起90日内，将办理原告苏华购买的位于桂林市象山区中山南路35号“经贸广场”第1栋1单元13层9号商品房的权属登记需由被告提供的资料报送桂林市产权登记机关备案。
二、被告桂林市宏基置业投资有限公司赔偿原告苏华逾期违约金人民币1701.3元。
三、被告桂林市宏基置业投资有限公司支付原告苏华逾期交房违约金余款人民币8856.93元。
四、驳回原告其他诉讼请求本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取337元（原告已预交），由被告桂林市宏基置业投资有限公司承担。上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延付款期间的债务利息，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费674元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判员 熊迁
二〇一六年七月十日
书记员 覃鑫 关注公众号“”