北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终7322号上诉人（原审被告、反诉原告）张学会，男，1979年8月26日出生。委托代理人谢锋，男，1978年10月16日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）戴玲君，女，1952年12月22日出生。被上诉人（原审第三人）北京我爱我家房地产经纪有限公司，住北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表理人刘田，董事长。委托代理人徐俊杰，男，1987年3月4日出生。
上诉人张学会因与被上诉人戴玲君、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第65622号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官鲁南担任
审判长，法官张玉娜、熊静参加的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张学会及其委托代理人谢锋，被上诉人戴玲君，被上诉人我爱我家公司之委托代理人徐俊杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年12月，戴玲君诉至原审法院称：2015年8月16日，我与张学会在我爱我家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及补充协议。我购买张学会名下的位于北京市朝阳区××1703号房屋（以下简称1703号房屋），房屋售价335万元。双方在协议中约定，我应于2015年10月15日前支付首付款，在我支付首付款后，张学会应将1703号房屋交付给我。此后，因我暂时资金周转不过来，经张学会同意，我于2015年10月26日付清首付款。我付款后，张学会没有将1703号房屋交付给我，我多次要求张学会交房，张学会拒绝。我找我爱我家公司的法务部，其业务员相×1还带我找过张学会。时至今日，张学会拒绝交房，其已构成违约，合同已无法履行。故我诉至法院，要求：1.解除双方签订的买卖合同；2.张学会退还我已付房款68万元；3.赔偿我违约金67万元；4.赔偿我已支付的居间服务费3万元以及首付款转账时发生的手续费50元；诉讼费由张学会负担。张学会于原审法院答辩并反诉称：按照合同约定，戴玲君应于2015年10月15日前向我付清首付款，但她并没有按期支付。戴玲君虽然向我提过需要迟延支付首付款，我们本着合同继续履行的目的，我只允许其晚个两三天，没想到她晚了十天，戴玲君违约在先。此后，我要求追究她的违约责任，但她拒绝向我支付剩余房款，其已构成严重违约。在此情况下，我也不能将1703号房屋交付给她。另，签完买卖合同当天，我已将房屋处分的权利通过公证的方式指定由我爱我家公司完成，钥匙也是在签合同当天给了我爱我家的工作人员张×1、相×1。我现在同意解除买卖合同，但不同意退还首付款。同时，我提出反诉，要求：1.解除双方签订的买卖合同；2.戴玲君赔偿我违约金67万元；3.全部诉讼费由戴玲君负担。戴玲君针对反诉辩称：虽然我们第一次付款迟延了，但当时是经过张学会同意的。而且我们延迟天数并没有超过十天，张学会无权解除买卖合同。我们第二次逾期付款是因为张学会拒绝将1703号房屋交付给我，张学会已经严重违约在先。因此，我不同意张学会的反诉请求。我爱我家公司述称：戴玲君看房时，1703号房屋的钥匙是在我公司。但买卖合同签订之后，我公司就把钥匙交还了张学会。张学会从未委托我公司与戴玲君办理房屋交接。在付首付款时，戴玲君提出晚几天，张学会当时是不同意的。张学会后来从别的地方找到了钱，张学会说可以晚两天，但也要尽快。张×1、相×1这两个工作人员确实有，但相×1并没有带着戴玲君找张学会催促交房。原审法院
经审理查明：2015年8月16日，张学会与戴玲君在我爱我家公司的居间下签订《买卖合同》以及补充协议。张学会将其名下的1703号房屋出售给戴玲君。双方在上述合同及协议中约定：1703号房屋总成交价为335万元；戴玲君应于签订合同当日支付张学会购房定金5万元，于2015年10月15日支付张学会63万元，余款267万元应于2015年10月31日前付清；张学会应在2015年10月15日前将1703号房屋交付给戴玲君；双方最晚应于本合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；张学会逾期交房超过十日的，戴玲君有权解除合同，张学会应退还全部已付款项，并按房屋成交价的20%向戴玲君支付违约金；戴玲君逾期付款在10日内，合同继续履行，但应按每日逾期应付款万分之五的标准向张学会支付违约金；戴玲君逾期付款超过10日，张学会有权单方解除合同，戴玲君应按房屋成交总价款的20%向张学会支付违约金。买卖合同签订当日，戴玲君支付张学会购房定金5万元。2015年10月15日，戴玲君未能按期支付房款63万元。戴玲君将其逾期付款的情形告知张学会，张学会同意戴玲君延期给付63万元，但双方并未确定延期给付的截止期限。2015年10月26日，戴玲君向张学会支付了购房款63万元。后戴玲君要求张学会交房，张学会拒绝。同时，张学会提出要求戴玲君赔偿延迟付款的违约金。后，张学会拒绝交付1703号房屋，戴玲君拒绝赔偿违约金亦拒绝支付剩余全部房款。双方为此发生纠纷，形成本次诉讼。为此，戴玲君诉至法院要求解除双方签订的买卖合同，张学会同意。现戴玲君以张学会拒绝交房为由，张学会以戴玲君延迟付款为由，均要求对方承担违约责任。原审法院经审理认为：戴玲君与张学会签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，依法成立、合法有效。戴玲君应当遵守。首先，对于戴玲君经张学会许可迟延付款后，是否还应承担违约责任的问题。法院认为，法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。再根据双方在合同中的约定，如戴玲君迟延付款超过10日，张学会有权解除买卖合同，并要求戴玲君支付违约金。而根据已查明的事实，戴玲君在应付款日后的第十一日支付了首付款63万元。因此，如戴玲君要求张学会继续履行合同，其应向张学会承担违约责任。其次，对于违约的问题。法院认为：结合本案，戴玲君迟延支付购房首付款63万元，其已违约在先；在戴玲君支付首付款后，其拒绝向张学会承担违约责任，其亦构成违约。张学会拒绝交房，戴玲君遂拒绝支付剩余全部房款，最终导致双方无法继续履行合同。合同不能履行的过错在戴玲君。最后，对于本案中，戴玲君与张学会各自的主张。法院处理意见为：
一、现双方均同意解除买卖合同，法院对此不持异议，张学会应退还戴玲君已付购房款。
二、戴玲君要求张学会支付违约金并赔偿损失，但因戴玲君违约在先，故其要求张学会承担违约责任的主张缺乏法律依据，法院均不予支持。
三、张学会要求戴玲君承担违约责任，法院考虑到1703号房屋售价虽市场价格不断上涨的事实，双方解除买卖合同，并未对张学会造成实际损失，故其主张违约赔偿的请求，法院不予支持。据此，原审法院于2016年4月
判决如下：
一、解除戴玲君与张学会于2015年8月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；
二、张学会于判决书生效之日起十日内退还戴玲君已付购房款六十八万元；
三、驳回戴玲君的其他诉讼请求；
四、驳回张学会的其他反诉请求。如未在规定的期限内支付全部款项，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，张学会不服原审法院判决，上诉至本院。张学会认为双方合同不能履行的过错在于戴玲君，戴玲君理应依据合同约定向张学会支付违约金，请求二审法院撤销原审判决，依法改判戴玲君赔偿张学会违约金67万元，解除涉案房屋网签登记，本案全部诉讼费用由戴玲君承担。戴玲君、我爱我家公司均同意原审判决。本院
经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实，有双方当事人陈述，房屋买卖合同、补充协议、付款凭证以及定金收据等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。张学会与戴玲君签订的《买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。当事人协商一致，可以变更合同。根据各方当事人的陈述，因戴玲君无法按期支付涉案房屋首付款，张学会同意延期支付。根据双方合同约定，戴玲君逾期付款在10日内，合同继续履行，但应按每日逾期应付款万分之五的标准向张学会支付违约金，即如戴玲君于2015年10月25日前支付首付款，合同应继续履行。根据已查明的事实，戴玲君于2015年10月26日向张学会支付了购房款63万元，此时，戴玲君确实存在逾期付款的违约情形；但根据前述张学会已同意戴玲君延期支付首付款，以及戴玲君仅超出合同约定可继续履行期限一日支付首付款，且张学会已实际接受了戴玲君支付的63万元首付款的相关事实，可以认定戴玲君应依据合同上述约定承担相应的违约责任，但尚不构成根本违约，合同应继续履行。根据双方合同约定，当戴玲君向张学会支付首付款的同时，张学会应履行交付房屋的合同义务；但张学会并未向戴玲君交付涉案房屋，亦构成违约。张学会主张其已将房屋钥匙及相关手续交与我爱我家公司，房屋可直接交付，张学会并未拒绝交付房屋，但在案证据并不足以证明张学会存有向戴玲君交付房屋的行为或指示我爱我家公司向戴玲君交付房屋的行为，故对于张学会该项主张的事实，本院不予采信。另，张学会主张戴玲君因未支付剩余房款应依照合同承担违约责任，根据双方合同约定，在戴玲君支付首付款的同时，张学会应交付房屋；但因张学会未履行交付房屋的先合同义务，戴玲君有权拒绝支付剩余房款，故张学会的该项主张，缺乏合同及法律依据，本院对此不予采纳。本案中，现双方均同意解除《买卖合同》，本院不持异议。因张学会与戴玲君在合同的履行过程中均存在违约情形，均应承担违约责任，故综合全案案情，双方合同的履行情况并结合双方的违约情形，戴玲君无需再向张学会支付相应违约金。张学会上诉主张戴玲君应向其支付相应违约金，依据不足，本院不予支持。原审法院的其他处理亦无不当。综上，张学会的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费16800元，由戴玲君负担（已交纳）；反诉案件受理费5250元，由张学会负担（已交纳）；二审案件受理费10500元，由张学会负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 鲁 南
审 判 员 张玉娜
代理
审判员 熊 静
二〇一六年七月六日
书 记 员 陈立昱 来源：百度“”