河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终2176号上诉人（原审被告）廊坊银行股份有限公司解放道支行，地址廊坊市广阳区解放道172号金源丽都二期小区商用办公楼。负责人王永超，该支行行长。委托代理人万爱军、申鹏，河北品皓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）谢志刚。委托代理人朱志田，廊坊市安次区首佳法律服务所法律工作者。
上诉人廊坊银行股份有限公司解放道支行因租赁合同纠纷一案，不服廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初298号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院
经审理查明，2013年6月30日，谢志刚与廊坊市广阳区小廊坊社区居民委员会签订《租赁协议》一份，小廊坊社区居民委员会将位于解放道南侧晓廊坊小区16号楼一、二层底商一处租给谢志刚使用，自2013年7月1日至2026年6月30日止，可全部或部分转租。2013年8月20日，原告谢志刚与被告廊坊银行股份有限公司解放道支行签订《房屋租赁合同》一份，谢志刚将上述底商转租给廊坊银行股份有限公司解放道支行，自2013年9月1日至2025年8月31日止，房屋租金第一年至第三年为145万元，以后每三年向上调整一次，租赁期间承租方负担物业管理费等，并约定“守约方有权要求违约方在合同解除后10天内支付相当于三个月租金的违约金，并赔偿由此给守约方造成的全部损失”。同日，原被告双方再签订《租赁合同的补充协议》一份，约定原告取得消防验收合格证之后被告付齐一年租金。2013年8月22日，廊坊市广阳区小廊坊社区居民委员会与原被告签订《关于晓廊坊小区16号楼底商租赁的补充协议》一份，小廊坊社区居民委员会同意原告将上述房屋转租给被告使用等。合同签订后，在未给付租金的情况下谢志刚即将租赁房屋交付廊坊银行股份有限公司解放道支行，被告随即进行施工装修，将原装修拆毁，但未进一步装修即停工。因上述房屋租赁产生纠纷，2015年7月9日，谢志刚起诉廊坊银行股份有限公司解放道支行，要求其给付租赁费；廊坊银行股份有限公司解放道支行反诉谢志刚，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并支付违约金362500元。在审理过程中，廊坊银行股份有限公司解放道支行就其拆除房屋的修复费用向一审法院递交《修复费用确认书》一份：在不对拆除的房屋装修恢复原状的基础上，承担26.37万元的责任；谢志刚表示争议另行解决故申请撤诉，法院准许其撤回起诉并就廊坊银行股份有限公司解放道支行反诉作出判决：解除《房屋租赁合同》、驳回廊坊银行股份有限公司解放道支行要求谢志刚给付违约金的诉求。廊坊银行股份有限公司解放道支行不服一审判决，向廊坊市中级人民法院提出上诉。廊坊市中级人民法院于2016年2月15日做出（2016）冀10民终522号判决：驳回上诉，维持原判。谢志刚以房屋实际所有人廊坊市广阳区小廊坊社区居民委员会的名义就租赁房屋缴纳了85952元物业费装修押金10000元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同的补充协议》，是当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。原告签约后履行了自己的约定义务，被告未履行约定义务，应承担相应的违约责任。原告要求被告给付租金、装修损失费、物业费、违约金的诉讼请求予以支持；但原告要求被告给付中级法院二审判决生效后至房屋实际修复后至验收合格时止的租金，属扩大损失，该损失不予支持，租金应计算至中级法院二审判决生效时止（即2016年2月15日），被告应缴纳2013年8月20日至2016年2月15日之间的房租，按年租金145万元计算30个月，租金应为3625000元；违约金应为362499元。原告要求被告给付装修押金，于法无据不予支持。
被告辩称原告起诉违反了一事不再理的原则，与法律相悖；被告主张并未违约，亦与事实相左均不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条之规定，
判决如下：
一、被告廊坊银行股份有限公司解放道支行于判决生效后十日内给付原告谢志刚房屋租金3625000元、房屋修复费263700元、物业费89600元、违约金362499元，共计4340799元；
二、驳回原告谢志刚其他诉讼请求。廊坊银行股份有限公司解放道支行不服该判决上诉称，1、一审法院认定被上诉人已履行约定合同义务，上诉人存在违约，系事实认定错误，本案是被上诉人未按约定办理消防安全许可证，导致上诉人不能装修与经营，被上诉人存在过错；2、一审法院判决上诉人承担的各项赔偿责任和金额，存在认定、计算错误等严重问题，首先双方合同约定的租赁期限自2013年9月1日起，而一审以2013年8月20作为租金的起算日错误；一审判决上诉人承担违约金错误，该租赁合同自愿解除，并未以任何一方承担违约责任为解除条件；物业费票据开具的时间为2013年5月22日，上诉人承租期自2013年9月1日才开始，一审判决上诉人支付物业费错误；房屋修复费263700元是自愿解除合同案件中上诉人的调解意见，不能做为本案的依据，且双方签订合同时，原样板间已失去价值，不存在损失问题。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，明显侵犯上诉人合法利益。请求二审法院撤销一审判决或将本案发回重审。被上诉人发表书面答辩意见称：上诉人给付的租赁费应到其实际交回房屋之日，事实上上诉人一直占用租赁物，双方未交接，一审判决30个月的租金已充分照顾上诉人利益；关于房屋修复费用问题，我方一审提交证据证明当时装修费29万元，双方协商给付修复费用263700元，一审判决依据上诉人认可的款项给付修复费用并无不当；本案双方租赁合同约定物业费应由上诉人承担，上诉人占有、支配房屋二年之久，上诉人主张的物业费实质上仅相当一年的物业费，一审判决的数额明显偏低；一审判决违约金的数额远远不能弥补被上诉人的损失。综上，一审判决认定证据确实充分，适用法律正确，望二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间被上诉人提交廊坊荣盛物业服务有限公司出具证明，该证明记载2013年5月至2016年12月涉案房屋应交纳物业费的数额，被上诉人提交该证据欲证明一审判决并未完全支持被上诉人关于物业费的请求，上诉人应交的物业费数额比被上诉人主张的还要多。上诉人对上述证据发表意见如下：该证据出具单位是：廊坊荣盛物业服务有限公司小廊坊服务中心办公室，其没有出具证明的资格，且该证据不属新证据，不能做为认定案件事实的依据。二审
经审理查明的事实与一审相同。
本院认为，双方自2013年8月22日签订租赁合同后，被上诉人交付了租赁物，上诉人并未投入使用，为避免损失扩大，其应提前解除合同，而其却未通过合法程序解除合同，一直占有、控制租赁物，其应给付占有、控制期间的租赁费用，本案被上诉人不存在扩大损失的情形；关于在上诉人占有、使用该租赁物期间被上诉人是否存在违约问题，本院作出（2016）冀10民终522号民事判决已做出认定，驳回了上诉人请求被上诉人给付违约金的诉请，综上所述，因被上诉人不存在违约行为，上诉人应给付其占有期间至租赁合同解除期间的租金，租赁合同明确约定租赁期间自2013年9月1日至2025年8月20日，一审判决以2013年8月22日为计算租赁费的起算日期错误，应予纠正，本案合同约定年租金145万元，上诉人应给付被上诉人2013年9月1日至2016年2月15日的租金3564583元（145万元÷12月×29.5月）。双方签订合同后，上诉人在占用租赁物期间，应该按合同约定交付租金，其未履行该义务，应按合同约定承担违约责任，一审判决上诉人承担违约金并无不当；关于物业费问题，上诉人二审提交的证据能够证明，涉案房屋三年期间物业费的数额，双方合同约定租赁期间的物业费应由上诉人承担，被上诉人一审主张的物业费数额远远低于其应缴付的数额，本院对被上诉人二审提交的证据予以采信，上诉人上诉称一审判令其承担物业费89600元事实不清的上诉理由不能成立；关于上诉人是否应承担房屋修复费用问题，
本院认为，上诉人接收房屋后，对房屋原有的装修进行拆毁，但一直未进行重新装修，亦未使用，若交回房屋，该行房屋应保持原状或正常能够使用状态，因上诉人的拆毁行为致房屋无法正常使用或出租，现该房屋要进行修复恢复原状，该修复费用上诉人应承担，上诉人在一审时向法院提交修复费用确认书，确认恢复原状所需费用263700元，虽然该确认书是其为达成调解作出的，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定，不应作为对其不利的证据，但是，目前已无法对恢复原状费用进行鉴定，即使能够鉴定，可能增加鉴定费等不必要的费用，上诉人认可的数额亦比较客观公平，亦不存在对其不利的情形，一审判决上诉人承担房屋修复费用263700元并无不当。综上，上诉人的部分上诉理由成立，其相应的上诉请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第二百二十三条之规定，
判决如下：
一、维持廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初298号民事判决第一项（即驳回原告谢志刚其他诉讼请求）；
二、变更廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初298号民事判决第二项：“被告廊坊银行股份有限公司解放道支行于判决生效后十日内给付原告谢志刚房屋租金3625000元、房屋修复费263700元、物业费89600元、违约金362499元，共计4340799元”为“被告廊坊银行股份有限公司解放道支行于判决生效后十日内给付原告谢志刚房屋租金3564583元、房屋修复费263700元、物业费89600元、违约金362499元，共计4280382元。”二审案件受理费41526元，由廊坊银行股份有限公司解放道支行负担41000元，谢志刚负担526元。本判决为终审判决。
审 判 长 曹 怡
审 判 员 王荣秋
代理
审判员 齐向欣
二〇一六年七月三日
书 记 员 邓雪娇 微信公众号“”