广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终7796号
上诉人（原审原告，反诉被告）：周奂，女，汉族，1989年5月1日出生。
委托代理人：华教盛，广东德纳律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告，反诉原告）：ZHENGXUEQIU，女，奥地利人。
委托代理人：陈秀丽，万商天勤（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：文娜，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。
原审
第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：吴军强，执行董事。上诉人周奂与被上诉人ZHENGXUEQIU、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1302号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周奂起诉请求判令：解除购房合同并要求ZHENGXUEQIU赔偿周奂损失合计37.4万元及其他损失，包括返还定金7万元，支付违约金30.4万元，承担诉讼费和保全费。ZHENGXUEQIU反诉请求判令：1、周奂自2015年8月4日起，以转让成交价为基数按日万分之四的标准向ZHENGXUEQIU支付违约金，直至履行完毕合同义务，暂计至2017年8月4日为443840元（608元×730天）。2、周奂赔偿ZHENGXUEQIU自2015年6月2日起房屋空置期间租金损失，暂计至2016年6月2日为58800元（4900元×12月）。3、周奂赔偿ZHENGXUEQIU自2015年6月2日起房屋空置期间物业管理费，暂计至2017年6月2日为4424.62元（184.36元×24月）。4、周奂承担反诉的诉讼费及保全费。原审法院
经审理查明，位于深圳市罗湖区宝安南路西XX名园XXXX的房产（以下简称涉案房产）权利人为ZHENGXUEQIU，房屋性质：商品房，建筑面积51.21平方米，房产证号：XX**。在世华公司的居间介绍下，2015年6月2日，周奂（买方）与ZHENGXUEQIU（卖方）签订了《二手房买卖合同》，双方约定：ZHENGXUEQIU将其名下的涉案房产出售给周奂，转让成交价为152万元。本次房产交易定金共计7万元，买方在签署本合同时支付。第四条约定了买方按银行按揭付款方式支付剩余房款，（1）买方应在签署本合同之日起十日（含当日）内付清首期款约43万元，并于前述日期届满之日起三日内向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的材料（如按揭款项存入账户确认书等）。（2）买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后，十日内补足应付房款，否则视为违约。（3）买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约。第五条约定了，前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户。该款项按监管协议规定的程序操作，买卖双方另有约定的除外。第六条约定了，该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起十日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）；赎楼费、短期利息、罚息的承担方应当在居间方通知后三日内将前述费用支付给对方、居间方或担保公司。卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。第十二条约定了，买卖双方协商同意在定金或其他房款中预留3000元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管。第十四条约定了，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。第十五条约定了，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。另查，合同签订当天，周奂依约向ZHENGXUEQIU支付了7万元定金，ZHENGXUEQIU也向周奂出具了收款收据，其中交楼押金3000元托管在世华公司处。2015年6月10日，双方到建设银行办理了首期款43万元监管手续，周奂同时提交了贷款申请。后合同未能得以继续履行，周奂于2015年7月13日将ZHENGXUEQIU诉至原审法院（即本案），起诉后于2015年7月撤回了涉案房产的贷款申请。周奂称ZHENGXUEQIU未配合办理公证委托书以办理赎楼手续，曾于2015年6月24日向ZHENGXUEQIU作出《催告函》，要求ZHENGXUEQIU向担保公司出具公证委托书。ZHENGXUEQIU则称系周奂未能先行支付公证委托的相关费用，世华公司称因该笔公证费未直接支付给世华公司，对该笔公证费不清楚。再查，2015年6月19日，ZHENGXUEQIU向涉案房产抵押权人中国工商银行深圳福园支行申请提前还贷赎楼，2015年7月27日还清全部贷款，2015年7月31日涉案房产注销抵押登记。2015年7月21日，ZHENGXUEQIU向周奂作出《关于继续履行合同的函》，要求继续履行涉案合同。2015年7月30日，ZHENGXUEQIU委托律师向周奂作出了《律师函》，要求周奂提供《贷款承诺函》或补足应付房款，否则追究周奂的违约责任。ZHENGXUEQIU于2015年8月14日签收了本案的应诉材料。原审法院认为，周奂与ZHENGXUEQIU签订的《二手房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格履行。本案争议焦点有两个：一是ZHENGXUEQIU自行赎楼行为是否构成违约？二是周奂未能取得贷款承诺函是否构成违约？对于第一个争议焦点，原审法院认为，合同中明确约定涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记。可见，对于通过担保公司赎楼不成，双方还约定了ZHENGXUEQIU自行赎楼的方式，因此ZHENGXUEQIU在双方就赎楼公证费是否提前预付存疑及担保公司未能确认的情况下自行赎楼并不违反双方约定。退一步讲，ZHENGXUEQIU自行赎楼行为客观上扫除了合同履行障碍，有利于促成双方交易完成及实现合同目的。因此，周奂以ZHENGXUEQIU未出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户为由，要求ZHENGXUEQIU支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。对于第二个争议焦点，周奂起诉后撤回了贷款申请，周奂称是由于ZHENGXUEQIU未能按要求提供香港身份证复印件，且擅自改变赎楼方式未告知周奂等。原审法院认为，ZHENGXUEQIU在自行赎楼后，没有证据显示告知了周奂或者世华公司，周奂据此认为ZHENGXUEQIU不继续履行合同而撤回贷款申请，ZHENGXUEQIU对此亦有过错，因此，ZHENGXUEQIU反诉要求自2015年8月4日起，按转让成交价为基数支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。另外，ZHENGXUEQIU要求周奂支付自2015年6月2日起房屋空置的租金损失及物业管理费，但没有提供证据显示该损失系由周奂造成的，因此，对于ZHENGXUEQIU的该两项诉讼请求原审法院亦不予采纳。另外，ZHENGXUEQIU反诉要求继续履行合同，由于涉案合同事实上已经无法继续履行，因此，原审法院不予采纳。周奂要求解除合同的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持，合同解除后，周奂要求ZHENGXUEQIU退还7万元定金的诉讼请求，于法有据，原审法院予以采纳，鉴于定金中有3000元托管于世华公司处，应由世华公司径行退还周奂。由于在合同履行过程中，双方均存在过错，原审法院酌情判令双方各自承担相应诉讼费及保全费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：
一、解除周奂与ZHENGXUEQIU之间的《二手房买卖合同》。
二、ZHENGXUEQIU应于本判决生效之日起十日内向周奂退还定金人民币7万元（其中交楼押金3000元由世华公司径行退还周奂）。
三、驳回周奂的其他诉讼请求。
四、驳回ZHENGXUEQIU的全部反诉请求。案件受理费人民币6910元，由周奂负担；反诉费人民币4435元，由ZHENGXUEQIU负担；诉前保全费人民币2570元，由周奂负担；反诉保全费人民币4320元，由ZHENGXUEQIU负担。
上诉人周奂不服原审判决，向本院提起上诉，请求：
一、撤销(2015)深罗法民三初字第1302号民事判决；
二、解除购房合同并赔偿损失合计314396及其他损失，具体如下：1、世华公司返还定金0.3万（其中6.7万元定金ZHENGXUEQIU于2015年12月11日返还）；2、ZHENGXUEQIU支付违约金30.4万(1520000×20%=304000)；3、ZHENGXUEQIU承担定金7万元利息损失费1868元（2015年6月2日银行半年期贷款利率为5.1%，自2015年6月3日计算至2015年12月10日，共191天，利息费为70000×5.1%×191/365=1868元）；4、ZHENGXUEQIU承担首付款43万元监管三个月的利息损失费5528元（2015年6月10日银行半年期贷款利率为5.1%，自2015年6月11日计算至2015年9月10日，共92天，利息费为430000×5.1%×92/365=5528元）；5、ZHENGXUEQIU承担诉讼费、保全费；
三、驳回ZHENGXUEQIU的所有请求。事实和理由：
一、原审判决对ZHENGXUEQIU未违约的事实认定错误。（一）ZHENGXUEQIU在担保公司可以赎楼的情况，未按照合同约定出具公证委托书超过十日，构成根本违约。1、在本案中，担保公司可以赎楼，ZHENGXUEQIU无须自行赎楼。原审庭审中已经查明中介可以提供罗湖的担保公司进行赎楼，并且多次催促ZHENGXUEQIU去办理公证手续及提供香港身份证复印件。但是ZHENGXUEQIU觉得罗湖的担保公司比较远，不愿意去。不管是福田或者罗湖的担保公司，均可以赎楼，ZHENGXUEQIU应按照合同十日内提供公证委托材料，办理赎楼的手续。合同签订后十日内不出具公证委托书，ZHENGXUEQIU即构成违约。违约十日，ZHENGXUEQIU即构成根本违约。ZHENGXUEQIU至今未提供公证委托书，构成根本违约。根据周奂与ZHENGXUEQIU签订《二手房买卖合同》第六条第三款的约定：“卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的，为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房产证原件交予居间方”，只有在“担保公司不能赎出房产证”的情况下，ZHENGXUEQIU才能自行赎楼。本案中，这个条件并不满足，ZHENGXUEQIU不能自行赎楼。原审判决仅仅依据“ZHENGXUEQIU在双方就赎楼公证费是否提前预付存疑及担保公司未能确认”即认为“自行赎楼并不违反双方约定”，既无合同约定，又无法律规定，原审法官何来的自由裁判权可以判定自行赎楼不违反双方约定。且周奂在一审时已经提交证据（详见周奂提供第七组证据：2015年6月8日到2015年6月17日周奂与中介微信沟通第六页）证明周奂在办完资金监管的第二日即6月11日已将赎楼公证的费用交予中介，未超出合同所约定的时间。因此ZHENGXUEQIU答辩中所称的“周奂未能依约履行前置义务导致ZHENGXUEQIU未能于6月12日前出具公证委托书”的说法根本不成立。至于世华公司所称，按照中介公司的规章制度，赎楼公证费应支付给公司的公账。但是周奂已经支付赎楼公证费给中介的员工周X，构成表见代理，视为中介已经收到该款项。至于中介的员工是否给到中介，那是其内部管理的事宜，与周奂无关。2、ZHENGXUEQIU擅自自行赎楼，未告知周奂，不构成意思表示，不产生任何法律效果。民事中的所谓“意思表示”，指向外部表明意欲发生一定私法上法律效果的意思。意思存于内心，是不能发生法律效果的。当事人要使自己的内心意思产生法律效果，就必须将意思表现于外部，即将意思发表。发表则须借助语言、文字或者表意的形体语汇。ZHENGXUEQIU自行赎楼的行为不告诉周奂，也就形不成意思表示，自然也不能产生法律效果。原审判决认为“退一步讲，ZHENGXUEQIU自行赎楼行为客观上扫除了合同履行障碍，有利于促成双方交易完成及实现合同目的。”本合同是买方和卖方特定主体之间的买卖合同，只有意思表现于外，才会形成意思表示，有利于实现合同目的。ZHENGXUEQIU6月19日申请自行赎楼，在6月24日周奂和ZHENGXUEQIU的两段通话中，以及起诉之前ZHENGXUEQIU和中介的若干段通话中，并未告知周奂、银行及世华公司中的任何一方。此点，在原审判决书第九页第三段第二句中已经确认其未告知周奂或者世华公司。ZHENGXUEQIU自行赎楼只有在ZHENGXUEQIU不加价，并且主动告诉周奂继续履行合同的情况下，才会起到实现合同的目的。ZHENGXUEQIU和周奂的沟通，和中介的沟通，均是不配合继续履行，要求加价，这才是法律上的意思表示，构成违约行为。综上，原审判决认为ZHENGXUEQIU自行赎楼行为未违反合同是错误的，其行为构成根本违约。（二）ZHENGXUEQIU未配合提交申请贷款所需的应由卖方提交的资料，构成根本违约。1、ZHENGXUEQIU逾期十日未配合周奂提供银行要求的香港身份证复印件构成根本违约。银行需要买卖双方的身份资料，才可以审批贷款。ZHENGXUEQIU既是奥地利人，又是香港居民，具有双重身份。建设银行及中介多次要求ZHENGXUEQIU提供香港身份证复印件，才可以办理贷款审批手续。但是直到周奂起诉，ZHENGXUEQIU都没有提供香港身份证复印件。ZHENGXUEQIU不提供香港身份证复印件，所以周奂未获得贷款承诺函。ZHENGXUEQIU应该在6月15日前提交香港身份证复印件，但是直至周奂7月13日起诉，ZHENGXUEQIU都没有向银行提供香港身份证复印件。ZHENGXUEQIU的行为已经逾期十日以上，构成根本违约，ZHENGXUEQIU应赔偿周奂的损失。2、ZHENGXUEQIU不配合评估机构进行评估拍照超过十日，导致价值无法确定，银行无法审批贷款，构成根本违约。银行在审批贷款前，会要求评估机构对房产进行评估。评估机构到现场要对房产进行拍照时，ZHENGXUEQIU不配合评估机构进入房屋进行拍照。由于ZHENGXUEQIU不配合评估，导致银行无法审批贷款。3、周奂未取得贷款承诺函是由于ZHENGXUEQIU根本违约，不配合申请贷款承诺函导致的，并不存在违约情形。ZHENGXUEQIU未按照合同约定无条件配合周奂向银行提交按揭贷款所需的相关资料，导致银行无法审批贷款，最终导致周奂未能获得银行贷款承诺函，因此周奂未获得银行贷款承诺函是ZHENGXUEQIU根本违约在先所导致的，周奂未获得银行贷款承诺函的结果不能认定为违约。综上，原审判决的第二个争议点认为周奂未获得贷款承诺函存在过错是完全错误的。（三）ZHENGXUEQIU要求加价，拒绝履行原合同超过十日构成根本违约。ZHENGXUEQIU从6月24日提出加价（详见第六组证据录音1和录音2周奂和业主的通话录音），否则不履行合同义务。直到7月3日经过多次沟通，ZHENGXUEQIU仍拒绝继续履行合同义务（详见第六组证据录音3到录音7）。而且这些录音证据在ZHENGXUEQIU提供的ZHENGXUEQIU的6月通话记录中可以得到印证：1、第10页第19行6月24日下午三点二十一和下午五点五十一(周奂的电话为136X****)显示周奂和ZHENGXUEQIU有两段通话；2、第6页到第8页显示13日到16日，ZHENGXUEQIU不接电话(周奂的电话为136X****)，其中6月15日ZHENGXUEQIU只接了三秒就挂断了。周奂提供第七组证据的第二段短信记录第二页也可以证明16日ZHENGXUEQIU不接电话不回短信的情况。原审判决在判决中对加价及拒绝继续履行合同的事实未提及，存在严重的事实疏漏。综上所述，ZHENGXUEQIU存在根本违约的多种违约行为，应承担违约责任。
二、原审判决适用法律错误，ZHENGXUEQIU应承担违约责任。本合同未能履行下去是由于ZHENGXUEQIU的种种违约行为，至于起诉以后其要求继续履行，并不能掩盖其违约的事实。周奂提供的两段周奂和ZHENGXUEQIU的录音，五段周奂和中介的录音，以及微信和短信，均可相互印证。因此，上述录音及微信、短信证据可以证明ZHENGXUEQIU存在加价，不配合申请贷款，不配合出具公证委托的根本违约事实。周奂一直严格按照合同约定履行义务，并无违约的情形。在本案中，是由于ZHENGXUEQIU的根本违约并拒绝继续履行合同，才导致周奂无法履行合同义务，最终导致合同无法继续履行。原审判决混淆合同履行的先后顺序，认定双方均有过错，从而各自承担责任，适用法律存在错误。由于ZHENGXUEQIU构成根本违约，周奂解除合同，要求违约赔偿，是合理合法的请求。原审判决混淆违约和守约的时间点，认为违约后的继续履行是守约行为，完全没有法律和事实依据。原审判决据此判决ZHENGXUEQIU仅仅退还定金，不承担违约责任，是完全没有法律和事实依据的。如果社会允许这样，那任何违约的行为都可以在起诉以后进行补救而不受惩罚，那社会就乱了，谁还会去守约。从来没有一套合同法理论是可以用起诉以后的守约行为来否认起诉之前的违约行为，而不用承担违约责任。综上所述，原审判决认定事实和适用法律均存在错误，ZHENGXUEQIU应承担违约责任。依据《二手房买卖合同》的条款和合同法的相关规定，特向二审法院上诉，维护周奂合法权益，恳请法院支持上诉请求。
被上诉人ZHENGXUEQIU口头答辩称：1、《二手房买卖合同》签署后ZHENGXUEQIU未能向担保公司出具公证委托书，完全是因为周奂的过错所导致。周奂与ZHENGXUEQIU于2015年6月2日签署二手房买卖合同，约定ZHENGXUEQIU将其所有的罗湖区宝安南路西XX名园XXXX房屋（以下简称涉案房屋）出售给周奂，合同第8条约定：因本次交易产生的税费包括13授权委托公证费、14赎楼费（含担保费和手续费）、15赎楼利息，其中买方支付上述所有项（见ZHENGXUEQIU证据1），但合同签署后周奂一直未向ZHENGXUEQIU支付用于赎楼手续的公证费及担保费，致使ZHENGXUEQIU无法办理出具公证委托书等委托担保公司融资赎楼的手续，无奈之下ZHENGXUEQIU只得自筹资金赎楼。2015年6月19日，ZHENGXUEQIU向涉案房屋抵押权人中国工商银行深圳福园支行申请提前还贷赎楼（见ZHENGXUEQIU证据2），2015年7月27日还清全部贷款（见ZHENGXUEQIU证据3），2015年7月31日涉案房产注销抵押登记（见ZHENGXUEQIU证据4）。周奂称其2015年6月11日向中介员工周X支付了公证费，并称其提交的微信记录可以证实。且不说6月11日距离合同签署已达9日，从周奂提交的微信记录来看，也无法得出中介员工周X已收到周奂公证费的结论，周奂微信通知中介员工周X其已通过支付宝转帐公证费的时间是6月12日的上午11点37分，而其后的微信记录中中介员工周X并没有向周奂确认，其已收到周奂转帐的公证费（见周奂证据2）。同时，世华公司也于一审庭审中明确否认中介曾收到周奂的公证费。2、一审判决的认定符合客观事实及法律规定，涉案合同明确约定在卖方不能委托担保公司融资赎楼的情况下，需于银行出具贷款承诺函之日起40日内（含当日）自行赎楼，注销抵押登记，可见对于通过担保公司赎楼不成，双方合同明确约定了由ZHENGXUEQIU自行赎楼的方式。退一步讲，即使涉案合同约定不明确，合同法第61条规定，合同生效后当事人就质量、价款或者报酬履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。涉案合同关于自行赎楼的约定，与卖方办理担保赎楼在同一条款中约定，因此，一审判决认定ZHENGXUEQIU以自行赎楼的方式履行合同，不属于违约，符合客观事实及法律规定。原审第三人世华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。本院
经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。
本院认为，周奂与ZHENGXUEQIU就涉案房产签订的二手房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。本案中，ZHENGXUEQIU主张因周奂未向其提前支付公证费用导致其无法办理公证委托手续，故选择自行赎楼。
本院认为，合同第八条虽约定授权委托公证费由买方负担，但并未约定卖方办理公证委托手续前买方必须已支付公证费用。选择担保公司并办理公证委托手续系卖方的单方行为，在卖方尚未确定担保公司并办理公证的情况下，买方无从确定其应承担的公证费用数额。故依常理，公证费用应由卖方实际办理完成公证委托手续后，按照其缴费凭据向买方收取。况且，双方在原审庭审中均已确认买方最迟于2015年6月12日即已向原审第三人地产中介世华公司员工通过支付宝转帐支付380元公证费用，卖方并无必要于6月19日自行申请赎楼。此外，卖方选择自行筹款赎楼，其成本远大于办理委托公证的费用，故卖方称其因其未收到买方应当提前支付的公证费用，无奈之下才自筹资金赎楼的主张，明显不符常理，本院不予采信。
本院认为，ZHENGXUEQIU未在合同约定的自合同签订之日起10日内办理公证委托手续，且逾期履行该义务超过合同约定的10日期限，虽然其于2015年6月19日自行向银行申请赎楼，但直至本案一审起诉，仍未将该事项告知周奂，构成根本违约。周奂有权依照合同约定解除涉案二手房买卖合同，并要求ZHENGXUEQIU承担相应的违约责任。本院确认涉案二手房买卖合同于2015年8月14日一审本诉起诉状送达ZHENGXUEQIU之日起解除。考虑到ZHENGXUEQIU自行赎楼的行为确实在客观上扫除了合同履行的障碍，其在一审期间亦表示同意继续履行合同，综合考量当事人的主观过错、实际损失及预期利益等因素，本院酌定ZHENGXUEQIU应承担合同总价15%的违约金即人民币22.8万元。综上，上诉人周奂的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持，其超出一审诉求范围以外的上诉请求本院不予处理。原审判决查明事实清楚，认定事实不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，
判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1302号民事判决第二、四项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1302号民事判决第三项；
三、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1302号民事判决第一项为：确认上诉人周奂与被上诉人ZHENGXUEQIU签订的《二手房买卖合同》于2015年8月14日解除；
四、被上诉人ZHENGXUEQIU应于本判决生效之日起向上诉人周奂支付违约金人民币22.8万元；
五、驳回上诉人周奂的其他诉讼请求。当事人如未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费6910元，由ZHENGXUEQIU负担5182.5元，由周奂负担1727.5元；一审反诉费4435元，由ZHENGXUEQIU负担；一审本诉保全费2570元，由ZHENGXUEQIU负担1927.5元，由周奂负担642.5元；一审反诉保全费4320元，由ZHENGXUEQIU负担；本案二审案件受理费6016元，由ZHENGXUEQIU负担4000元，由周奂负担2016元。本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理
审判员 张 睿
代理
审判员 庄 齐 明
二〇一六年六月九日
书 记 员 李开宇(兼)附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”