广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终8454号
上诉人（原审被告、反诉原告）：何俊生，男，汉族，1978年2月19日。
委托代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：袁亦方，男，汉族，1987年5月24日。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐江燕，女，汉族，1986年1月16日。被上诉人共同
委托代理人：周俊辉，广东万乘律师事务所律师。
原审
第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。
法定代表人：吴军强。
上诉人何俊生因与被上诉人袁亦方、徐江燕及原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2015)深罗法民三初字第1424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：
一、位于深圳市罗湖区宝安路与红桂路交界XXXX名苑X栋X房产（以下简称涉案房产）的权利人为何俊生，用途为住宅，建筑面积为51.22平方米，房产证号码为：深房地字第XXX**号。经世华公司居间介绍，2015年5月26日，袁亦方、徐江燕（买方）与何俊生（卖方）签订了《二手房买卖合同》（编号：1500685），双方约定何俊生将涉案房产出售给袁亦方、徐江燕，转让成交价为185万元。合同第三条约定：签署合同当天买方向卖方支付定金10万元；定金由居间方监管，买方将定金支付给监管方视为卖方已收讫定金。双方直接收付的以实际交付方式为准。合同第四条约定：除定金之外的楼款由买方以按揭付款方式支付，买方须于本合同签署之日起25日（含当日）内付清首期款46万元，并于前述日期届满之日起3日内向银行（或公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关资料，卖方须无条件予以配合提交相关资料。合同第五条约定：前述首期款交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定期限内将需监管的资金存入监管账户。合同第六条约定：涉案房产处于抵押状态，卖方须于签署本合同之日起25日内（含当日）自行筹资还清按揭贷款、注销抵押登记，并将房产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函且卖方已获得房地产证原件并注销抵押登记之日起3日内（含当日），签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。合同第十二条约定：双方同意在定金或其他房款中预留1万元作为交房保证金，交由居间方托管。合同第十四条约定：如买方未按约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可要求继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。合同第十五条约定：如卖方未按约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日有其他根本违约行为的，买方可要求继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同第十九条约定：买卖双方不得以任何理由要求变更合同转让成交价或解除合同，否则，守约方有权解除合同并要求违约方向守约方支付合同转让成交价20%的违约金作为赔偿，违约方并支付中介方总房价的3%的服务佣金；以资金监管日为准，业主方两个月内收齐全款。合同还约定了双方的其它权利和义务。
二、上述《二手房买卖合同》签订当日，袁亦方、徐江燕向何俊生支付定金10万元。同日，何俊生向袁亦方、徐江燕开具了收据。定金中的1万元作为交房保证金托管于世华公司处，后应何俊生要求以及袁亦方、徐江燕同意，世华公司已将交房保证金1万元支付给何俊生。2015年6月16日，袁亦方、徐江燕与何俊生至中国建设银行股份有限公司深圳八卦岭支行办理首期款资金监管手续并签署资金托管协议书。2015年6月26日，银行在该协议书盖章，同日，袁亦方、徐江燕将首期款46万元存入银行指定资金监管账户。2015年6月16日，袁亦方、徐江燕向深圳市住房公积金管理中心申请存量商品房住房公积金贷款，申请贷款金额为90万元。2015年6月23日，深圳市住房公积金管理中心审批通过贷款申请，审批金额为90万元。合同签订后，袁亦方、徐江燕向银行申请涉案房屋的按揭贷款。2015年7月14日，中国建设银行股份有限公司深圳八卦岭支行向袁亦方、徐江燕出具了《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺就涉案房产向袁亦方、徐江燕发放39万元贷款。同日，袁亦方、徐江燕短信通知何俊生办理递件过户手续，但何俊生以出差为由未予配合。2015年7月25日，袁亦方、徐江燕通过邮政特快专递向何俊生发送《履约催告函》，督促何俊生于2015年7月28日前办理递件过户手续。何俊生于2015年7月26日收到该《履行催告函》，但未配合袁亦方、徐江燕办理相关过户手续。2015年7月31日，何俊生向袁亦方、徐江燕出具《律师函》，称袁亦方、徐江燕逾期办理首期款监管，何俊生有权中止或解除合同，要求袁亦方、徐江燕在收到函件3日内对函件所涉内容作出书面回复或说明。何俊生于2015年6月8日还清银行贷款，并在注销涉案房产的抵押登记取得涉案房产证原件后于2015年6月17日将房产证原件交予世华公司。
三、对于房屋买卖合同未继续履行的原因，袁亦方、徐江燕认为是何俊生因房价上涨而反悔所致；何俊生则认为是袁亦方、徐江燕逾期支付首期款至资金监管账户且可能直接影响何俊生在约定的两个月期限内收齐全款所致。袁亦方、徐江燕在原审的诉讼请求为：1、何俊生返还袁亦方、徐江燕交付的购房定金10万元；2、何俊生向袁亦方、徐江燕支付违约金37万元；3、本案诉讼费用全部由何俊生承担。何俊生在原审的反诉请求为：1、解除涉案二手房买卖合同；2、袁亦方、徐江燕支付违约金37万元；3、袁亦方、徐江燕赔偿租金损失7600元；4、诉讼费用由袁亦方、徐江燕承担。原审法院认为，袁亦方、徐江燕与何俊生签订的《二手房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应严格履行。合同签订后，袁亦方、徐江燕依约支付定金、向银行申请办理首期款监管、将剩余首期款转入银行指定监管账户，向银行申请按揭贷款并获得银行贷款承诺，向深圳市住房公积金管理中心申请公积金贷款亦获得审批通过。袁亦方、徐江燕已严格依照合同约定履行了相应义务。何俊生抗辩称，袁亦方、徐江燕于2015年6月26日才将首期款46万元转入资金监管账户且未告知何俊生，根据合同约定，以资金监管日为准，何俊生两个月内收齐全款，而资金监管日发生变化时，直接影响何俊生两个月收齐全款的实际履行时间，袁亦方、徐江燕已违约。对此，原审法院认为，一方面，合同约定袁亦方、徐江燕应于合同签订之日起25日内即2015年6月20日前付清首期款46万元，实际上，袁亦方、徐江燕、何俊生及世华公司于2015年6月16日至中国建设银行股份有限公司深圳八卦岭支行办理了资金监管协议的签署手续；2015年6月26日，中国建设银行股份有限公司深圳八卦岭支行在资金监管协议盖章，同日，袁亦方、徐江燕将首期款46万元转入资金监管账户。原审法院认为，资金监管协议为三方协议，应以该协议最后签署方的签署时间为协议的成立时间。袁亦方、徐江燕已在约定的期限内与何俊生及世华公司到银行签署了资金监管协议，但袁亦方、徐江燕无法左右银行签署的时间，因此，袁亦方、徐江燕在银行签署资金监管协议的当天将首期款转入监管账户，并无主观过错。另一方面，深圳市住房公积金管理中心及中国建设银行股份有限公司深圳八卦岭支行分别于2015年6月23日、7月14日审批通过袁亦方、徐江燕的贷款申请，分别承诺向袁亦方、徐江燕发放贷款90万元、39万元，由此可见，何俊生关于其难以在资金监管日起两个月内收齐全款的推测，没有事实依据。因此，何俊生的该抗辩意见，原审法院不予采信。袁亦方、徐江燕于获得银行的贷款承诺及通过住房公积金管理中心的贷款审批后，于2015年7月26日书面催告何俊生办理递件过户手续，但何俊生未予配合。原审法院认为，袁亦方、徐江燕已依照合同约定履行了相关义务，何俊生应配合袁亦方、徐江燕继续履行合同。退一步讲，即使袁亦方、徐江燕未于2015年6月20日前而是于2015年6月26日将首期款转入监管账户有过错，根据合同约定，因其逾期时间未超过10日，此时，何俊生无权单方解除合同。综上，导致房屋买卖合同未能继续履行的原因在于何俊生无正当理由未按照合同约定履行义务，袁亦方、徐江燕是守约方，何俊生是违约方，何俊生应承担相应的违约责任。袁亦方、徐江燕请求何俊生返还定金、支付违约金，而何俊生返还定金、支付违约金的基础是涉案合同的解除，恰何俊生反诉请求解除合同，视为双方就合同解除达成一致，故，何俊生要求解除二手房买卖合同的反诉请求，原审法院予以支持。袁亦方、徐江燕作为守约方，诉请何俊生返还定金10万元，符合法律规定与合同约定，原审法院予以支持。房屋买卖合同第十五条约定，如卖方逾期履行义务超过10日有其他根本违约行为的，买方可要求继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同第十九条约定，买卖双方不得以任何理由要求变更合同转让成交价或解除合同，否则，守约方有权解除合同并要求违约方向守约方支付合同转让成交价20%的违约金额作为赔偿。因袁亦方、徐江燕依照合同履行了相关义务，其已获得银行的贷款承诺且通过住房公积金管理中心的贷款审批，此时，只要何俊生配合袁亦方、徐江燕继续履行合同，则袁亦方、徐江燕、何俊生的合同目的均可达到，但何俊生无正当理由拒绝继续履行合同。鉴于何俊生的违约行为发生在递件过户阶段，原审法院结合合同的履行情况、合同的约定及合同法的相关规定，对双方约定的违约金的标准予以认可。袁亦方、徐江燕要求何俊生支付违约金37万元的诉讼请求，原审法院予以支持。反之，因袁亦方、徐江燕是守约方，何俊生是违约方，何俊生要求袁亦方、徐江燕支付违约金37万元、赔偿租金损失7600元的反诉请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：
一、解除袁亦方、徐江燕与何俊生于2015年5月26日签署的《二手房买卖合同》（编号：1500685）；
二、何俊生应于原审判决生效之日起十日内向袁亦方、徐江燕返还购房定金10万元；
三、何俊生应于原审判决生效之日起十日内向袁亦方、徐江燕支付违约金37万元；
四、驳回何俊生的其他反诉请求。本诉受理费4175元、保全费2870元，均由何俊生负担；反诉受理费3482元，由何俊生负担。何俊生不服原审判决，向本院提出上诉称：
一、一审有事实没有查明，影响法院的法律适用。对于首期款的支付时间和程序问题，也就是对袁亦方、徐江燕的先期违约行为，一审法院没有查明。双方的买卖合同第四条约定“买方应于签署本合同之日起25天内（含当天）付清首期款人民币46万元，并与上述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款资料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应有卖方提交签署的资料”。合同第五条约定“双方需要在此期限内与监管机构签署资金监管协议，买方需在前述约定的付款期限内将监管的资金存入监管账户。”本案双方约定在2015年6月21日前办理监管首期款，袁亦方、徐江燕将首期款打入监管账户。在2015年6月16日买卖双方签订资金监管协议后，就已经知道具体的资金监管账户，此时不用等银行审批，袁亦方、徐江燕就应该将约定的首期款46万元打入，而袁亦方、徐江燕却故意拖延至6月26日打款，超过合同约定的时间，构成先期违约。一审法院对于袁亦方、徐江燕有没有在深圳另行购房的事实也没有查明。
二、一审法院在没有查明上述事实的情况下，判决何俊生承担的违约金过高，应予以调整。违约金以袁亦方、徐江燕的实际损失为限，不应超过何俊生签约时可预见的损失范围。双方明确的约定在办理完资金监管后2个月内，何俊生要收到全部尾款，因为袁亦方、徐江燕没有在首期款监管协议当日支付首期款，导致何俊生卖房套现的合同目的无法实现，何俊生发函要求袁亦方、徐江燕给予说明，是履行不安抗辩权的合法行为，无可指责。明知道自己卖房合同目的因为袁亦方、徐江燕故意拖延而无法实现，发函要求袁亦方、徐江燕提供担保和说明，是合同法赋予何俊生的合法权利，法院不能因此认为何俊生必然构成违约。袁亦方、徐江燕没有按照合同约定的时间办理首期款的支付，先行违约在前，依据合同法司法解释（二）第二十九条的规定，即便最终法院认定何俊生违约也应结合买卖双方的过错程度划分责任，袁亦方、徐江燕逾期支付首期款违约在前，在实际履行过程中也发短信告知何俊生，其不可能让何俊生在首期款监管后2个月内收齐尾款，一审法院判决何俊生按照合同的约定全额承担违约责任，不符合司法解释的规定，对何俊生不公平，袁亦方、徐江燕要对自己的违约行为承担一定的违约责任。据此，何俊生请求本院判令：1、何俊生支付袁亦方、徐江燕违约金185000元；2、诉讼费由袁亦方、徐江燕承担。袁亦方、徐江燕答辩称：
一、何俊生的上诉请求之一是改判何俊生支付违约金185000元，可以推定何俊生对一审判决第一项、第二项、第四项是无异议的，只是对一审判决第三项即判令何俊生向袁亦方、徐江燕支付违约金37万元有异议，请求二审法院改判为185000元。但是何俊生的上诉状中提出事实与理由仍是认为袁亦方、徐江燕违约，袁亦方、徐江燕应当承担违约责任，这与其二审诉讼请求是自相矛盾的。
二、事实上，袁亦方、徐江燕没有任何违约行为。袁亦方、徐江燕在6月26日打入首期款，并未构成违约，即资金监管协议成立的时间应以最后一方的签订时间为准。虽然袁亦方、徐江燕与何俊生于6月16日在资金监管协议上签字，但银行没有签字确认，该资金监管协议并未成立，且资金监管协议上的落款时间为6月26日，也就是说明资金监管协议的成立时间是6月26日。袁亦方、徐江燕在资金监管协议成立的当天即打入了首期款，没有过错。
三、一审法院判决支付的37万元违约金没有过高。首先，买卖合同明确约定违约金比例为20％。其次，何俊生提出违约金约定过高，但没有提交任何证据证明其理由，第三，众所周知，深圳的房屋价格在2015年5月开始暴涨，这是何俊生不愿履行买卖合同的真正原因，现在涉案房产市场价格为310万元。袁亦方、徐江燕在一审当中本想要求继续履行合同，但袁亦方、徐江燕没有能力一次性付款，所以只能要求何俊生承担违约金的责任，37万元远远弥补不了袁亦方、徐江燕的经济损失，而何俊生即使支付违约金，仍赚取了近百万元的利益，而这个利益就是袁亦方、徐江燕的经济损失。
四、何俊生一方面不配合办理递件过户手续，一方面却又要求袁亦方、徐江燕保证其在两个月内拿到房款，在客观上无法实现。世华公司二审未应诉陈述意见。
经审理查明，原审判决已查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于袁亦方、徐江燕在本案中是否存在违约行为。何俊生上诉称袁亦方、徐江燕未按约定期限支付首期款，本院对此认为，虽然袁亦方、徐江燕未在约定的2015年6月20日前支付首期款，但根据涉案买卖合同对首期款支付方式的约定，首期款应支付至双方与监管机构签订的资金监管协议所确立的监管账户，因本案买卖双方及监管银行均系资金监管协议的当事人，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条关于以合同书形式订立合同的自当事人签章时合同成立的规定，以及同法第四十四条关于合同自成立时生效的规定，有关监管账户的确定等资金监管事项自各方完成签章时始发生约束力，袁亦方、徐江燕在银行于监管协议上签章当日即向监管账户支付首期款，符合买卖合同对首期款支付方式的约定及资金监管协议的约定，亦不违反诚实信用原则，并不构成履行迟延。何俊生虽上诉亦称按交易惯例买方首期款进入监管账户后银行才在监管协议上签章，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第二款关于提出主张一方当事人对交易习惯承担举证责任的规定，因除其单方陈述外，何俊生对其主张的交易惯例并未举证予以证明，故本院对此不予采信。本案中，至2015年7月14日袁亦方、徐江燕取得建设银行贷款承诺函并短信通知何俊生时，其已履行完毕买方主要义务，如双方继续按约办理产权过户登记手续，按常理何俊生已可依约在资金监管日起两月内收到全部购房款，何俊生拒绝配合办理过户登记手续不符合《中华人民共和国合同法》六十八条第一款关于行使不安抗辩权的规定，故何俊生关于其系行使不安抗辩权的上诉主张不成立，依照该条第二款的规定，其应依法承担违约责任。何俊生经对方催告后仍然不履行其办理产权移转登记的卖方主要义务，已构成根本违约，原审法院判令其支付37万元违约金符合合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，何俊生虽主张该违约金数额过高，但并未举证予以证明，结合双方签约后深圳市房地产市场价格的变动形势，本院难以确信其关于违约金过高的事实主张具有高度可能性，故本院对其调低违约金的上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4000元，由何俊生负担。本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
代理
审判员 张 睿
代理
审判员 庄 齐 明
二〇一六年六月九日
书 记 员 李开宇(兼) 来自