广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤04民终1407号
上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市金阳成物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市南山区。
法定代表人：徐文茜，董事长。
委托代理人：汪旭，广东广和律师事务所律师。
委托代理人：王艳。
被
上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海摩尔百货有限公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：陆春莲，总经理。
委托代理人：王旗，广东保信律师事务所律师。
委托代理人：魏昊。上诉人深圳市金阳成物业管理有限公司（以下简称金阳成物业公司）与被上诉人珠海摩尔百货有限公司（以下简称摩尔百货公司）物业管理服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第944号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2007年10月26日，金阳成物业公司的前身深圳市世房物业管理有限公司与珠海正邦岭秀城的开发商珠海正邦房地产开发有限公司就正邦岭秀城的物业管理签订编号为GC07029（Q）《物业管理合同》一份，合同约定由金阳成物业公司对正邦岭秀城的全部物业提供管理服务，双方对物业管理内容、物业管理费收取标准及相关权利义务进行了约定。2012年6月29日，金阳成物业公司与珠海正邦房地产开发有限公司物业管理合同的内容签订了合同编号为GC07029（Q）-B1《物业管理合同补充协议》一份，补充协议对商业部分的物业面积及物业管理费的收取标准及其它相关内容进行了补充约定。2013年8月15日，金阳成物业公司与摩尔百货公司在金阳成物业公司与正邦签订的商业面积物业管理的基础上签订了一份《商业物业管理补充协议书》一份。协议约定：摩尔百货公司使用的商业建筑面积为17444.78平方米，物业管理费的标准按年实行环比递增方式计算，自2013年10月1日至2014年9月30日，物业管理费的标准为每月每平方米三元计算，每月物业管理费52334.34元。此后物业管理费标准年递增百分之三。合同还约定，摩尔百货公司支付物业管理费的时间是当月20日，物业管理的计费时间从2013年10月1日开始计算，摩尔百货公司逾期缴纳的，每日加收欠交金额的千分之三之滞纳金。关于水电费的收取约定，由甲方代收代水电费，水量以供水公司出单标准为依据，并按珠海供水部门标准计算。电费按珠海市供电部门的收费标准计算（电损按实际损耗分摊，公共水电分摊按珠海市物价局规定执行）。金阳成物业公司、摩尔百货公司双方还对物业管理的其他事项进行了约定。签订了该物业管理合同后，金阳成物业公司提供了物业管理。本案经两次开庭审理，并组织了庭下调解，金阳成物业公司、摩尔百货公司双方对于停车费、商铺管理费、水电费自行达成了和解意见。但对于从2013年10月1日起的物业管理费的支付，金阳成物业公司、摩尔百货公司双方存在分歧，金阳成物业公司认为其已按照物业合同的约定，提供了相应的服务，摩尔百货公司应当支付相应费用，并支付滞纳金，如果摩尔百货公司同意支付物业管理费，金阳成物业公司可免收滞纳金，并对物业管理费也可有一定的折扣。但摩尔百货公司认为金阳成物业公司没有提供相应的物业管理服务，其为此找了其他公司提供物业管理，并支付了高额费用，因而不同意支付物业管理费，其为此支额外向其他物业公司支付的保洁保安服务费共833096.91元，也应由金阳成物业公司承担。金阳成物业公司在原审中的诉讼请求为：1、支付拖欠的物业管理费418674.72元（2013年10月至2014年5月）、停车费54323.6元，停车费滞纳金8590.43元；（2014年1月至2014年4月30日），上述款项均暂计算至2014年4月30日，自2014年5月1日按实际拖欠的金额计算至付清日止；2、立即支付金阳成物业公司替摩尔百货公司垫付的水某、电费913611.68元，并支付违约金211892.7元（暂计算至2014年4月30日，自2014年5月1日按913611.68元为本案按日千分之三分段继续支付，2014年5月1日后按实际拖欠的金额计算至付清日止）；3、由摩尔百货公司负担本案的全部诉讼费用。摩尔百货公司在原审中的诉讼请求为：1、判令金阳成物业公司返还2013年1月至8月的电费差价123875.02元；2、判令金阳成物业公司赔偿摩尔百货公司损失833096.91元；3、解除金阳成物业公司与摩尔百货公司之间的《商业物业管理补充协议书》，终止双方的物业管理服务合同关系；4、判令金阳成物业公司承担本案本诉及反诉的全部诉讼费。原审法院认为，深圳市金阳成兴物业管理有限公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格。金阳成物业公司与摩尔百货公司在珠海签订了物业管理合同。合同生效后，金阳成物业公司向摩尔百货公司提供了委托合同约定的物业管理服务，摩尔百货公司应向金阳成物业公司支付相应的物业管理服务费用。金阳成物业公司主张，摩尔百货公司应向其支付已拖欠的物业管理费418674.72元（2013年10日至2014年4月30日），费用的计费标准符合合同约定标准且不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故原审法院予以支持，对于其后的物业管理费的收取，金阳成物业公司可另案起诉。摩尔百货公司认为金阳成物业公司没有提供相应的物业管理服务，诉请不应当承担物业管理费，并应由金阳成物业公司承担其支付的其他费用，原审法院认为摩尔百货公司作为大型商场，其内部、与外部的物业管理应是分开的，金阳成物业公司提供的应是基础的外部物业管理，因而摩尔百货公司的请求原审法院不予支持。对于摩尔百货公司要求解除物业管理合同的诉讼请求，因为该诉讼请求没有通过业主大会，原审法院不予支持。关于滞纳金，因金阳成物业公司对电费的收取存在瑕疵，且物业管理范围约定不明，因而原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条和国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，
判决如下：
一、摩尔百货公司于判决发生法律效力之日起十日内向金阳成物业公司支付物业管理费418674.72元（物业管理费的收取期间从2013年10月1日起至2014年5月止）。
二、驳回金阳成物业公司的其他诉讼请求。
三、驳回摩尔百货公司的反诉请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件受理费10228元、一审反诉费10228元，共计20456元，金阳成物业公司负担6136.8元，摩尔百货公司负担14319.2元。
上诉人金阳成物业公司不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1、由摩尔百货公司支付金阳成物业公司从2013年10月1日至2016年3月30日的物业管理费1607993.52元（从2013年10月1日至2014年9月30日按每月52334.34元支付；从2014年10月1日至2015年9月30日按每月53904.37元支付；从2015年10月1日至2016年3月30日按每月55521.50元支付。2、由摩尔百货公司支付滞纳金482398元（按拖欠物业管理费的日千分之三分段计算，金阳成物业公司按拖欠物业管理费的百分之三十计付）；3、由摩尔百货公司负担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：
一、原审严重违法诉讼程序。金阳成物业公司与摩尔百货公司物业管理合同纠纷一案，立案的时间2014年6月13日，2014年7月22日摩尔百货公司提起反诉，案件原来是采取独任审理并开庭，案件拖到2015年6月5日才改为普通程序，中间并没有审限中断的事由，原审法院在2016年3月26日才作出判决。民事诉讼法第一百四十九条规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月。而金阳成物业公司与摩尔百货公司物业管理合同纠纷一案，从立案到判决长达21个多月，严重违反民事诉讼法关于审限的规定。
二、原审判决认定事实不清，而且造成金阳成物业公司累讼。金阳成物业公司与摩尔百货公司物业管理合同纠纷一案在2014年6月13日起诉立案时，摩尔百货公司只拖欠了金阳成物业公司从2013年10月1日至2014年4月30日的物业管理费，故在诉讼请求中金阳成物业公司请求自2014年5月1日起按实际拖欠的金额计算至付清日至，而原审判决在明明确认摩尔百货公司拖欠物业管理费的时间是从2013年10月1日至2016年3月30日，故原审判决置金阳成物业公司的诉讼请求及查明的事实不顾，偏坦摩尔百货公司，只判决金阳成物业公司立案前的物业管理费，属累讼。
三、原审判决对金阳成物业公司的诉请滞纳金的部分不予支持属枉法裁判。金阳成物业公司与摩尔百货公司是物业管理合同纠纷。金阳成物业公司与珠海正邦岭秀城的开发商珠海正邦房地产开发有限公司2007年10月26日就正邦岭秀城的物业管理签订编号为GC07029（Q）《物业管理合同》是合法有效的合同，合同约定由金阳成物业公司对正邦岭秀城的全部物业提供物业管理服务，双方对物业管理内容、物业管理费的收取标准及相关权利义务进行了约定。
二0一二年六月二十九日，金阳成物业公司与珠海正邦房地产开发有限公司物业管理合同的内容签订了合同编号为GC07029（Q）-B1《物业管理合同补充协议》一份，补充协议对商业部分的物业面积及物业管理费的收取标准及其它相关内容进行了补充约定，亦属于有效合同。摩尔百货公司所持物业是金阳成物业公司所管理的物业中的一部分，对期是有约束力的。
二0一三年八月十五日，金阳成物业公司与摩尔百货公司在金阳成物业公司与正邦签订的商业面积物业管理的基础上签订的《商业物业管理补充协议书》也是。协议约定：摩尔百货公司使用的商业建筑面积为17444.78平方米，物业管理费的标准按年实行环比递增方式计算，自2013年10月1日至2014年9月30日，物业管理费的标准为每月每平方米人民币三元计算，每月物业管理费为52334.34元，此后物业管理费标准年递增百分之三。合同还约定，摩尔百货公司支付物业管理费的时间是当月的20日，物业管理的计费时间从2013年10月1日开始计算，摩尔百货公司逾期缴纳的，每日加收欠交金额的千分之三滞纳金。金阳成物业公司与摩尔百货公司关于物业管理费的缴费标准、缴费数额、缴费时间以及违约责任的约定都是真实、合法、有效的，对摩尔百货公司是有约束力的。原审判决却以金阳成物业公司对电费的收取存在瑕疵且物业管理范围约定不明为由不予支持，完全置金阳成物业公司与摩尔百货公司约定于不顾，属认定事实不清，枉法裁判的行为。综上，金阳成物业公司认为原审程序违法、认定事实不清，造成金阳成物业公司累讼，恳请二审查明事实依法予以改判。
被上诉人摩尔百货公司在二审中答辩称：1、在原审中金阳成物业公司没有提供证据证明其已经履行合同，为我方提供了合同约定的物业管理服务。关于金阳成物业公司应该提供服务在合同中有明确的约定，但是在原审中经摩尔百货公司一再要求金阳成物业公司也没有提供任何证据证实已经履行了合同的义务。其实我方对原审判决应该向金阳成物业公司支付物业管理费用也是认为没有事实和法律依据的，只是因为诉讼成本等多方面的考虑就没有提起上诉。2、关于摩尔百货公司是否应该支付滞纳金的问题，滞纳金是一种违约责任，但是在本案中我方没有违约。在金阳成物业公司没有依约履行合同义务提供物业管理服务之前，摩尔百货公司有权暂缓支付相应的费用。金阳成物业公司向我方代缴电费的过程中，严重违反双方约定及诚实信用原则，在为摩尔百货公司代缴电费的过程中谋取高额电费并对我方进行欺瞒没有如实告知，本案中摩尔百货公司不应该以滞纳金的形式承担的违约责任。二审期间，双方均未提交证据。
经审理查明，2007年10月26日，金阳成物业公司与摩尔百货公司签订《物业管理合同》，第十八条针对合同期限约定为：本物业前期委托合同管理期限预计为：自本合同签字之日起至本物业全部交付使用并成立业主委员会，业主委员会依法签订新的物业管理服务合同生效之日止，具体分为入伙前物业管理和前期物业管理两个阶段。2013年8月15日，金阳成物业公司与摩尔百货公司签订《商业物业管理补充协议书》，第三条约定金阳成物业公司管理事项为：1、房屋建筑本体共有用部分（楼盖、屋顶、玻璃天棚、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、门厅、设备机房等等）的日常维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设备设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明，加压供水设备、配电系统、避雷设施、通风系统、给排水系统、共用消防设施设备等等）的维修、养护、管理和运行服务；3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外照明、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、垃圾中转站、路灯等）的维修、养护和管理；4、物业管理区域（含地下停车场）内所有共用部分的清洁卫生、垃圾的收集清运、虫害消杀等服务；5、物业管理区域内公共区域的园林绿化景观（包括绿地、花木、水景等）的管理服务；6、交通、车辆行驶及停泊管理服务；7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，但不含人身、财产保险保管责任；8、社区文化娱乐活动；9、装饰装修管理服务；10、物业及物业管理档案、资料的建立、保存及管理。另查明，双方均确认按照《物业管理合同补充协议》约定，摩尔百货公司自2013年10月1日至2016年3月30日应当缴纳物业管理费为1607993.52元。金阳成物业公司依据《物业管理合同补充协议》约定计算滞纳金，主张欠付物业服务费滞纳金30%为482398元，摩尔百货公司滞纳金金额并无异议。本院
经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为，金阳成物业公司与摩尔百货公司均确认金阳成物业公司原审主张停车费、停车费滞纳金、垫付水电费诉请双方已经和解处理完毕，因此对该部分诉请本院不予处理。结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为摩尔百货公司是否应当向金阳成物业公司支付2013年10月1日至2016年3月30日期间的物业管理费1607993.52元及滞纳金482398元。金阳成物业公司原审诉请中虽然明确至2014年4月30日物业管理费418674.72元，但是其同时要求摩尔百货支付自2014年5月1日至付清之日止的物业管理费，因此原审法院仅支持2013年10月1日至2014年5月期间的物业管理费确有不当。二审中，金阳成物业公司明确主张物业管理费期限至2016年3月30日，是其对自己权利处分，本院予以确认，因此本案中摩尔百货欠付物业管理费期限应当计至2016年3月30日。摩尔百货公司抗辩金阳成物业公司并未履行物业管理职责，对此
本院认为，金阳城物业公司系根据合同约定为正邦领秀城提供物业服务，因此其应当按照合同约定履行合同约定义务，而且摩尔百货与金阳城物业公司签订补充协议书之后，摩尔并未针对金阳城物业公司物业服务不合格提出任何异议，仅以拒不交纳物业管理费不能证明金阳城物业公司提供服务不合格，针对摩尔百货公司上述抗辩，理据不足，本院不予支持。支付物业管理费是业主最主要的义务，业主违反该项义务属于根本违约；且业主是否如约履行该义务，关乎物业服务公司能否正常运营，关乎其他业主的利益是否受损。而对于物业服务公司而言，除了治安防范、消防管理义务之外，还承担着公共环境卫生、绿化养护、共用设施设备维修管理等多项义务，这些义务确实难以量化予以一一证明。如果摩尔百货公司有证据证明金阳城物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的情形，可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定主张权利。结合上述分析，摩尔百货公司应当支付欠付物业管理费，缴费期间应自2013年10月1日至2016年3月30日，双方对依据合同计算欠缴费金额并无异议，故本院确认摩尔百货公司应当支付欠缴物业管理费共计1607993.52元，原审法院对欠付物业费的期间认定错误，本院予以纠正。关于滞纳金是否应当支付问题。
本院认为，2013年8月15日《商业物业管理补充协议书》第一条第二款明确约定了物业管理费的交付时间是每月20日之前及逾期交付按应缴费用的每天千分之三计收滞纳金，该约定并不违反国家强制性规定。金阳成物业公司在诉请中按《商业物业管理补充协议书》约定时间及标准计算滞纳金，然后只主张其中百分之三十，即482398元，此为金阳成物业公司对自身权利处分，本院予以确认，因此摩尔百货公司应当支付欠缴物业管理费滞纳金为482398元。原审法院认定金阳城物业公司不能收取摩尔百货公司逾期缴纳物业服务费的滞纳金是错误的，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，应予改判。金阳成物业公司针对欠缴费期间及滞纳金上诉有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，
判决如下：
一、维持珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第944号民事判决第二、三项；
二、变更珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第944号民事判决第一项为：珠海摩尔百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市金阳成物业管理有限公司支付拖欠2013年10月1日至2016年3月30日期间物业管理费1607993.52元及滞纳金482398元。一审案件受理费人民币10228元、反诉费人民币10228元，共计人民币20456元，金阳成物业公司负担人民币5575.80元，摩尔百货公司负担人民币14880.20元。二审案件受理费人民币7580.12元，由摩尔百货公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理
审判员 庹 佳
代理
审判员 王 芳
二〇一六年六月五日
书 记 员 程 敏 关注公众号“”