黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0110民初1418号原告朱英,住哈尔滨市南岗区。委托代理人赵文革，黑龙江兆杰律师事务所律师。被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司，住所地哈尔滨市香坊区大庆四道街6号。法定代表人高寿山，职务经理。委托代理人张长琦，住哈尔滨市南岗区。
原告朱英与被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司（以下简称嘉德汇地公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告朱英的委托代理人赵文革、被告嘉德汇地公司的委托代理人张长琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告于2013年7月11日和10月25日在新晚报和生活报上以及销售现场推销位于哈平路151号龙茂小区4号楼地下一层商服位。为实现销售，被告在宣传中承诺购买者的购买成本及回报率，并且承诺由被告包租托管，回报率达10%左右。基于此要约，原、被告于2013年7月30日签订了两份《商铺使用权转让合同》，合同约定，由原告受让产权人为被告的坐落于哈尔滨市香坊区龙茂小区4号楼地下一层的哈平路农副超市“干调区T95号、水果区W51号”商铺，使用期限为商场正式开业之日起50年，使用费为分别为83750元、100000元。同日原告又与哈尔滨宽泰物业管理有限公司（以下简称宽泰公司）签订了《统一经营租赁协议》，该协议约定由宽泰公司承租原告的摊位，租期从2013年12月31日起至2015年12月31日止，为期两年，月租金分别为615元、750元。但被告并未履行销售要约中的内容，在先期承诺的二年租期刚过，被告就不再继续履行要约中的内容，现在，商铺既不允许原告自己使用，也不再按照10%的回报签约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定由重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同的，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。结合《中华人民共和国合同法》第124条之规定，虽然原、被告之间签订的是商铺使用权转让合同，但是，前述司法解释对于原、被告之间的合同属于最相类似的法律规定了，即使被告在出让商铺使用权时的宣传当然属于一种承诺。原告有理由相信，被告应当按照承诺按时支付相应的投资回报。但是，被告从2016年开始，既不继续托管也不允许原告使用商铺，根据《中华人民共和国民法通则》第59条及《中华人民共和国合同法》第54条之规定，原告认为，被告在转让该商铺使用权时存在欺诈行为，首先，被告先设计出具体投资的数额和能看得见的回报，诱使原告投资购买，并且能够让投资者立即得到回报，原告误认为这样的方式能够继续50年，基于此才出资购买；其次，在全部销售周期完毕后，被告就不再与投资人签订托管协议，并且不允许原告使用商铺，被告的行为导致原告对被告宣传的合同内容存在重大误解，使原告在违背真实意思表示的情况下签订了商铺使用权转让合同，由此给原告造成了巨大的经济损失。故原告诉至人民法院，请求：1、依法撤销原、被告签订的《商铺使用权转让合同》；2、依法判决被告返还使用权转让费83750元、100000元；3、依法判令被告赔偿原告自2016年1月1日起至诉讼终结期间的经济损失；4、请求依法判令诉讼费由被告支付。
被告辩称：第一、原告提出撤销合同没有依据。合同法规定，合同的撤销要具备条件。本案中争议的合同，无撤销的约定，也无法定撤销事由。理由如下：1、2013年7月30日，答辩人与原告签订两份《商铺使用权转让合同》，合同约定答辩人将位于香坊区龙茂小区4号楼地下一层的哈平路农副超市干调区T95号、水果区W51号商铺转让给原告。在签订《商铺使用权转让合同》的同时，原告与哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订了《统一经营租赁协议》，原告将干调区T95号、水果区W51号商铺出租给哈尔滨宽泰物业管理有限公司，租赁期限2013年12月31日至2015年12月30日。原告依据合同约定收取了租金。在该商铺转让合同中没有对撤销合同的事由作约定。2、答辩人没有欺诈行为。由于市场行情的变化，在租赁合同期限即将到期的时候，哈尔滨宽泰公司向原告发通知，告知要调整租金，如果在15日内原告不书面对调整租金提出异议的话，那么视为无异议。答辩人虽然宣传商铺会有很好的回报率，但那是一个市场的预测回报，而且广告也说明回报会受市场影响，是要约邀请，不能作为合同内容。目前经济不好，租金就没有办法按照原先的预计来给付，调整租金符合市场规律，所以在签订合同时答辩人没有欺诈行为。3、原告所述在签约时存在重大误解的情形不能成立。原告当初购买商铺是为了投资，任何投资都会有风险。原告应当对投资回报有预见。广告宣传的投资回报本身就具有不确定性，会受市场影响，原告应该很清楚广告内容与购买商铺的投资风险。广告既不能被确定为合同内容，也不能成为原告对合同内容重大误解的理由。4、答辩人将农副超市委托哈尔滨宽泰物业管理有限公司统一经营管理是对原告利益的保护。根据《哈平路农副超市委托经营管理合同》的约定，答辩人将农副超市委托哈尔滨宽泰物业管理有限公司统一经营管理。合作期限为10年，自2013年6月1日至2023年5月31日。在合同第五条明确约定；“乙方（哈尔滨宽泰物业管理有限公司）发布任何广告宣传及承诺都应得到甲方（答辩人）签字确认后才能发布，并保证广告内容的合法性”，宽泰公司依法履行了委托经营管理合同，对商铺进行统一经营管理并和原告签订租赁协议，使原告购买商铺用于出租的目的得以实现。同时委托经营管理合同也限制了宽泰公司的广告权，即对农副超市的广告宣传应该以答辩人同意为准。答辩人对农副超市的广告宣传有最终解释权。第二、原告要求返还购商铺款没有依据。返还购买商铺款项的前提是《商铺使用权转让合同》被撤销，答辩人认为既然撤销合同的理由不能成立，合同不能撤销。那么，就不能返还购买商铺的款项。第三、原告是否有经济损失与答辩人无关。案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司就继续承租时降低租金的问题已经通知了原告，原告拒绝签订租赁合同。虽降低了租金，如果原告签约依旧可以有收益。原告要求的损失既无事实也无法律依据，更与答辩人无关。综上，基于答辩人阐述的理由，请求人民法院驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。原告为证明其主张成立，提交如下证据：证据一、商铺使用权转让合同，证明原告与被告依法签订了商铺使用权转让合同的事实；证据二、统一经营租赁协议，证明与证据一签订的同时与案外人哈尔滨宽泰物业管理有限公司签订了为期两年的托管协议；证据三、收据，证明被告嘉德汇地公司已收到原告朱英支付的两个商铺转让费分别为83750元、100000元；证据四、被告的营业执照，证明被告是依法正在经营的公司；证据五、宣传广告三份（新晚报、生活报广告各一份，宣传单一张），证明被告对不特定人发出了要约，承诺给予购买商铺的业户明确的回报率。被告为证明其主张成立，提交如下证据：证据一、收条一份（复印件，原件当庭质证后已退还给被告），证明原告收到商铺两年的租金分别为14750元、18000元；证据二、通知书一份及邮寄回执一张，证明宽泰物业公司在统一租赁合同即将到期之前要对下一年度的租金进行调整，通知业主接到本通知15日内向宽泰物业公司书面回复是否同意降低年租金，逾期不回复的视为同意通知书内容；证据三、委托经营合同一份（复印件），证明被告委托第三人哈尔滨宽泰物业管理有限公司对商铺进行统一管理。经当庭质证，被告对原告举示证据一、二、三、四无异议，对证据五真实性无异议，对证明问题有异议，认为被告的广告宣传都是要约邀请，并不是要约，而是在宣传中已经明确说明本宣传资料为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方订立的合同为准，而且在报纸的广告中我们也明确了最终解释权为我公司。对于被告所举证据，原告对证据一、证据二无异议；对证据三的真实性无异议，该份经营合同第四条之三项已经明确被告方对于案外人宽泰公司的付息及回报率的承诺是认可的。
经审理查明，本院确定如下事实：原告于2013年7月30日与被告签订了《商铺使用权转让合同》，该合同约定原告朱英分别以83750元、100000元的价格购买位于哈尔滨市香坊区龙茂小区4号楼地下一层的哈平路农副超市“干调区T95号、水果区W51号”商铺，使用期限为商场正式开业之日起50年。同日原告又与宽泰公司签订了《统一经营租赁协议》，该协议约定由宽泰公司承租原告的摊位，租期从2013年12月31日起至2015年12月31日止，为期两年，月租金分别为615元、750元。原告与宽泰公司签订的《统一经营租赁协议》到期后，未与任何单位就其商铺使用问题达成一致意见或签订与商铺使用权相关的合同，现该农副超市处于关门停业状态，原告无法使用已购置了使用权的商铺。
本院认为：本案的争议焦点为原被告签订《商铺使用权转让合同》过程中是否存在欺诈、重大误解等导致合同可被撤销的条件。根据原被告当庭的陈述及提交的证据可见，被告在向不特定的对象销售商铺前，在省市级纸质媒体做了大量宣传，同时亦制作了宣传单。在宣传广告及宣传单上均以明显的表格计算形式体现了商铺投资回报率可达15%的内容，且在被告印制的宣传单中除体现了投资回报率可达15%的内容外，还标注了“以上计算，未考虑市场租金增幅，及房产本身增值情况”的字样，以上内容均足以使不特定的相对人产生投资该商铺即可获得每年不低于购置价15%回报收入的认识。但实际上，原告在购置商铺使用权后，与宽泰公司签订了为期两年的《统一经营租赁协议》，并约定铺位租金为615元/月、750元/月，根据该租金标准，原告所购置商铺每年投资回报收益率为615元/月×12月÷83750元×100%≈9%、750元/月×12月÷100000元×100%≈9%。该标准并未达到被告宣传资料中所体现的回报率标准。此外，在原告与宽泰公司合同到期后，因租金标准降低等原因，原告未与宽泰公司续签租赁协议，原告已购置了商铺使用权，那么对于其所购买的商铺即拥有自主经营的权利，但现在原告在未与宽泰公司签订租赁协议的情况下甚至不能自主处置商铺的使用权，这对于原告的合法权益是一种本质上的侵害。
被告出售商铺时在无法保证投资回报率的情况下对投资商铺的收益率进行了不真实的宣传，导致原告及其他不特定的投资者与被告签订了《商铺使用权转让合同》购买了被告所有的商铺，可以认定被告在与原告签订《商铺使用权转让合同》过程中存在虚假宣传的行为导致原告因重大误解而与被告了签订《商铺使用权转让合同》，原告现请求撤销该《商铺使用权转让合同》，本院予以支持。关于合同撤销后应如何返还商铺购置款的问题，因原告购置的是商铺的50年使用权，其已经正常行使了两年使用权，故可由被告向原告返还其余48年的使用权费用，即分别为83750元÷50年×（50年-2年）=80400元、100000÷50年×（50年-2年）=96000元，以上合计为176400元。关于原告请求被告支付超期占有使用费的问题，庭审中，被告虽陈述该房产已委托宽泰公司管理，且关闭商场的单位系宽泰公司，但其并未能提交相应证明材料证明其主张，故作为房产的实际产权人，应向原告支付占用期间的使用费，该使用费可按照此前原告与宽泰公司签订的《统一经营租赁协议》中所约定的615元/月、750元/月的标准予以支持，该笔占有使用费应支付至被告向原告返还商铺使用权购置费用时止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院》第二条之规定，
判决如下：
一、撤销原告朱英与被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司签订的《商铺使用权转让合同》；
二、被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司于判决生效后10日内返还原告朱英商铺使用权购置款合计176400元；
三、被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司向原告朱英支付自2016年1月1日起至其向原告朱英返还本判决第二项中款项之日止的商铺占有使用费，商铺占有使用费标准分别按615元/月、750元/月进行计算；
四、驳回原告朱英的其他诉讼请求。案件受理费3975元（原告朱英已预交），由被告黑龙江嘉德汇地房地产经营有限公司承担，与上款一并给付原告朱英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 孟凡东
人民陪审员 熊依丽
人民陪审员 王春艳
二〇一六年五月十八日
书 记 员 刘 蕊