浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2015）台温民初字第1520号
原告：温岭市置地投资咨询有限公司，住所地：温岭市城东街道三星大道938号三楼。
法定代表人：徐剑峰。
委托代理人：陈晓忠，浙江天韵律师事务所律师。
委托代理人：郭敏，浙江天韵律师事务所律师。
被告：陈美娟。
被告：李作良。
委托代理人：陈天宇，浙江红大律师事务所律师。
原告温岭市置地投资咨询有限公司为与被告陈美娟、李作良房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月23日向本院提起诉讼。本院于同日以简易程序立案受理。因被告陈美娟下落不明，本案依法转入普通程序审理，并依法组成合议庭，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告温岭市置地投资咨询有限公司的特别授权委托代理人陈晓忠、郭敏庭，被告李作良的特别授权委托代理人陈天宇参加诉讼。被告陈美娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告温岭市置地投资咨询有限公司起诉称：原告于2013年9月13日与温岭市太平街道田洋村村民委员会签订了一份《温岭市太平街道田洋村体育场路商业楼租赁合同》，承租了其坐落于温岭市太平街道体育场路西边田洋村商业楼，成为该商业楼的经营者。根据合同约定，原告享有对该商业楼进行经营管理、招商引资和对外出租等权利。被告陈美娟、李作良系台州民信通信技术有限公司的股东。2014年4月5日，原告与民信公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将置地国际商业广场（即田洋村综合楼）第一层B103-B106房屋（建筑面积249.6平方米）出租给民信公司使用。该《房屋租赁合同》约定：租赁期限共叁年，自2014年4月10日起至2017年6月9日止；房屋年租金均为人民币398000元，支付方式为按年支付，民信公司在合同签订时支付首年度房屋租金，之后在每年的5月上旬付清下一整年度的房屋租金；每年物业管理费为13665元，物业管理费与租金一同支付；民信公司不按期支付或逾期支付租金水电费，逾期一天按照逾期支付金额的5%加付违约金至实际支付之日止。上述合同订立后，原告依照合同约定向民信公司交付了租赁房屋，民信公司也在支付了第一年租金及物业管理一接收了承租房屋。根据合同约定，第二年的房屋租金及物业管理费总计411665元本应在2015年5月1日付清，至迟也不应晚于2015年5月10日支付。虽然原告早在2015年4月15日便向民信公司发出了《租金、物业管理费用缴纳通知书》，民信公司及被告却未按时支付租金及物业管理费。后原告也曾多次与民信公司及被告沟通，通过各种方式催促缴纳租金及物业管理费，但民信公司及被告至今仍分文未付。现经查询工商注销档案材料得知，二被告于2015年3月27日决定注销民信公司，并由被告陈美娟、李作良担任清算组成员；于2015年5月16日共同出具了《清算报告》，将民信公司的剩余财产进行分配，并于2015年5月20日办理了民信公司的注销登记手续。现原告起诉请求判令：1、被告立即向原告支付2015年6月10日至2016年6月9日的租金398000元，水电费1633元以及按照399633元为基数、每日千分之一从2015年5月11日起计算至付清之日的逾期付款违约金（其中截至2015年9月23日的违约金为53730元）；2、被告立即向原告支付2015年6月10日至2016年6月9日的物业管理费13665元以及按照13665元为基数、每日千分之一从2015年5月11日起计算至付清之日的逾期付款违约金（其中截至2015年9月23日的违约金为1598.81元）；被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告立即向原告支付2015年6月10日至2016年6月9日的租金398000元，水电费1633元以及按照399633元为基数、每日千分之一从2015年9月29日起计算至付清之日的逾期付款违约金；2、被告立即向原告支付2015年6月10日至2016年6月9日的物业管理费13665元以及按照13665元为基数、每日千分之一从2015年9月29日起计算至付清之日的逾期付款违约金；被告承担本案诉讼费。原告温岭市置地投资咨询有限公司为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1、商业楼租赁合同，用以证明原告是涉案商铺的合法使用权人，有权对外出租等事实。2、房屋租赁合同，用以证明民信公司租赁原告商铺，双方约定相关权利义务等事实。3、租金、物业管理费用缴纳通知书，用以证明原告于2015年4月15日通知民信公司及时缴纳租金、物业管理费等事实。4、短信记录、录音，用以证明原告曾多次向民信公司及被告催讨租金、物业管理费等事实。5、收款收据，用以证明被告欠付2015年5月至7月水电费1633元等事实。6、公司基本情况，用以证明两被告系民信公司股东等事实。7、民信公司注销备案材料，用以证明被告以虚假的清算报告骗取工商部门办理民信公司注销登记等事实。被告陈美娟未作答辩，亦未提交任何证据。
被告李作良答辩称：
一、原告称第二年的房屋租金及物业管理费总计411665元本应在2015年5月1日付清，这一点不是事实，根据房屋租赁合同第四条可以看出房屋租赁按年付，上一期到期前一个星期付清下一期，每年的6月9日，在6月2-6月9日支付房屋租赁费。
二、本案事实是原告于2015年6月3日已经将本案的讼争地点大门关上，导致被告无法继续使用该房屋，因此违约责任并不是被告首先产生的，因此，原告诉称要被告支付2015年6月10日-2016年6月9日的租金、物业管理费、水电费等没有事实及法律依据。被告李作良为了证明其主张的事实，向本院提交了证明一份，用以证明原告在房屋租限内把铁门关了，应由原告承担违约责任。经庭审，本院认证如下：被告陈美娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未答辩或提交任何证据，应当视为其放弃了举证、质证和抗辩的权利。原告提供的证据1，被告李作良未提出异议，本院予以认定。证据2，被告认为原件上骑缝处有公章，原告提供的复印件根本看不出这个痕迹，而且骑缝都是原告公章，并没有台州民信技术通信有限公司的公章，真实的合同关于租赁费的时间是到括号处即“（先付后用，上一期到期前一个星期内付清下一期租金）”为止，故对原告所提供的房屋租赁合同的真实性有异议，原告应进一步举证。本院审查认为，原告提供的房屋租赁合同共4页，页码分别标注“1／4”、“2／4”“3／4”“4／4”，最后一页加盖了原告公章及台州民信通信技术有限公司的公章，其中乙方“陈美娟”的签名与被告李作良提供的证明中“陈美娟”的签名也相一致，合同内容上基本连贯，而被告李作良虽对合同真实性有异议并认为被告方还持有另外真实的合同，但其在本院指定的期间内既未提供其主张的真实的合同，也未其他任何相反证据，故不足以否认其真实性，本院予以认定。证据3，被告李作良认为其未接到过租金、物业管理费缴纳通知书。本院审查认为，该证据无法证明相关通知书已交付被告方的事实，本院不予认定。证据4，被告李作良认为其未收到短信或电话，短信显示的电话号码是否就是被告陈美娟其无法确知，短信虽有发送的时间显示，但时间可以修改，故也无法确定是什么时候发送的，通话录音对话是否是被告陈美娟其也不清楚，录音的时间也不清楚。本院审查认为，短信及录音内容显示原告方人员向“陈美娟”催讨租金，但由于原告并未有电信部门通话明细等相佐证，故无法直接确认发生的时间，本院不予认定。证据5，被告李作良认为原告于2015年6月3日已经把被告处的经营场所用链条锁了，导致被告无法使用，因此产生的水电费与被告无关，且该证据系原告方自行书写。本院审查认为，该证据系原告自行书写，对于被告并未有约束力，且原告未能提供有效证据佐证，本院不予认定。证据6、7，被告李作良认为与本案无实际上的关联性，2015年至2016年的房租产生在台州民信通信技术有限公司注销之后，没有实际产生，故不能作为债务列入。本院经审查，对于证据6、7的真实性予以认定。被告李作良提供的证明，原告质证认为证据属证人证言，证人未出庭，故对其真实性有异议，而且该证据所载陈美娟的手机号码为136××××2277，与原告提供的短信内容能相互印证。本院审查认为，该证据在证据类型上属证人证言，现证人并未出庭作证，故本院不予认定。本案经审理，本院认定案件事实如下：被告陈美娟、李作良系台州民信通信技术有限公司的股东，被告陈美娟为法定代表人。2014年4月5日，作为甲方的原告与作为乙方的台州民信通信技术有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将其承租的田洋村综合楼中的第一层B103、B104、B105、B106房屋（建筑面积249.6平方米）出租给台州民信通信技术有限公司使用。该《房屋租赁合同》约定：租赁期限共叁年，自2014年4月10日至2017年6月9日止，其中2014年4月10日至2014年6月9日为装修免租期，免租期截止日次日为计租起始日。该合同第四条“租金及付款方式”约定：房屋年租金为人民币398000元，支付方式为按年支付（先付后用，上一期到期前一个星期内付清下一期租金），乙方在合同签订时支付首年度房屋租金，之后在每年的5月上旬付清下一整年度的房屋租金；每年物业管理费为13665元，物业管理费与租金一同支付。合同第十四条“违约责任”约定，甲方须提前5日通知乙方缴纳下一期房租及每月水电费，乙方仍不按期支付或者逾期支付租金水电费，逾期一天按逾期支付金额的5‰加付违约金至实际支付之日止。台州民信通信技术有限公司已支付第一年租金。另，根据工商登记档案显示，二被告于2015年3月27日召开股东会决议解散台州民信通信技术有限公司，二被告为清算组成员；二被告于2015年5月16日出具了《清算报告》，载明负债0元，并对剩余财产进行分配。台州民信通信技术有限公司于2015年5月20日注销。
本院认为，原告与台州民信通信技术有限公司之间签订的租赁合同合法有效，对双方均有约束力。该合同已约定了三年合同租期、租金、物业管理费及给付期限等，台州民信通信技术有限公司应当按合同约定履行支付租金、物业管理费等债务。租赁合同尚未履行完毕，则二被告决议解散台州民信通信技术有限公司的，应当在清算组成立之日起十日内通知作为债权人的原告，但二被告未依法履行清算义务，损害了原告作为债权人的权利，故二被告对台州民信通信技术有限公司基于本合同产生的义务应承担相应的赔偿责任。被告李作良抗辩清算时债务尚不存在，与事实不符，本院不予采纳。至于应支付租金的期限，租赁合同第四条在同一句中存在不同表述，前半句为“先付后用，上一期到期前一个星期内付清下一期租金”，后半句为“合同签订时支付首年度房屋租金，之后在每年5月上旬付清下一整年度的房屋租金”，但不管按何种理解，至今未付均已严重逾期。根据合同第十四条“违约责任”约定，甲方须提前5日通知乙方缴纳下一期房租及每月水电费，乙方仍不按期支付或者逾期支付租金水电费，逾期一天按逾期支付金额的5‰加付违约金至实际支付之日止，现原告依此主张从起诉之日的第六日即2015年9月29日起算逾期支付租金的违约金，应予支持，但具体标准，本院酌情确定按月利率1.5%的标准计算。根据合同约定，每年物业费用为13665元，应与租金同时支付，但由于合同并未约定物业费用的违约金，故原告主张违约金依据不足，但可按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息损失。原告主张水电费1633元，但对产生水电费具体金额未提供充足证据，本院难予支持。综上，对于原告合理的诉请，本院予以支持，不合理的诉请，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条、二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，
判决如下：
一、被告陈美娟、李作良在本判决发生法律效力之日起十日内向原告温岭市置地投资咨询有限公司支付2015年6月10日至2016年6月9日的租金398000元及以398000元为本金从2015年9月29日起按月利率1.5%标准计算至实际履行之日止的违约金。
二、被告陈美娟、李作良在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告温岭市置地投资咨询有限公司2015年6月10日至2016年6月9日的物业管理费13665元及以13665元为本金从2015年9月29日起按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算至实际履行之日止的利息损失。
三、驳回原告温岭市置地投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8329元，由原告温岭市置地投资咨询有限公司负担129元，被告陈美娟、李作良负担8200元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一份，并按对方人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院（上诉案件受理费8329元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001）。。
审 判 长 江 伟
人民陪审员 许声萍
人民陪审员 尤冠华
二〇一六年五月十八日代
书 记员 陈雨露 关注公众号“”