海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2016）琼0107民初822号
原告:王维全，男，1987年4月17日出生，汉族，系中国建筑第二工程局有限公司深圳分公司会计，住海口市龙昆南路129号玉龙公寓B栋2-1501。身份证号码：220XXXXXXX********。
被告:王习镇，男，1967年12月24日出生，汉族，系海口市牛罗山房地产开发总��司销售经理，住海口市秀英区白水塘路**号锦地翰城。身份证号码：420XXXXXXX********。
原告王维全与被告王习镇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告王维全,被告王习镇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王维全诉称，原、被告双方于2015年8月19日签订购房合同，原告于当日付清首付款及相关税费，贷款于2015年10月22日转入被告银行卡中，原告于2016年元旦期间收到物业欠费通知单，其上注明水费欠费899元，其时间为2015年5月至11月。原告与家人多次联系被告，希望被告能够履行义务，但被告至今都没有缴纳其所拖欠的款项。根据双方签订房屋买卖合同中第三大点的第四小点及第七大点的约定,被告应履行义务并承担违约责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1��被告支付其所拖欠水费786.63元；2、被告支付其所拖欠物业费68.13元；3、被告支付违约金9145.24元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告王习镇辩称，一、原告主张被告支付所拖欠的水费899元、物业费68.13元，其主张无事实依据。1、原告在起诉状中隐瞒部分事实，即在原告支付完毕购房余款之前其已经可以进入、甚至使用标的房屋。被告与原告于2015年8月18日签订《房地产买卖合同》。原告2015年10月22日向被告支付完毕购房余款，但被告于2015年10月22日电话通知原告领取钥匙完成房屋交接时，其却称自己已经从中介公司处领取过钥匙，被告随即向中介公司求证，对方表示其已经将钥匙交给原告，由此证实2015年10月22日之前原告完全可以进入、甚至使用标的房屋。2、原告提交的证据证明力有瑕疵，不足以证明被告拖欠水电费、物业费。被告曾于2015年9月22日到海口市琼山区玉龙公寓第一届业主委员会物业管理处缴费，并告知物业管理处标的房屋已经出卖，并于当日缴清了之前所欠的所有费用，有被告提供的收据为证。物业管理处的水电工作人员当日曾经查看标的房屋的电表，并确认该房已经有一年没有过用电记录。按照常识判断，标的房屋在长达一年的时间内没有用电记录，足以证明根本无人居住，且被告在9月22日已结清了之前所欠的所有费用，这与原告在起诉状中所称“2015年5月至11月间，被告欠水费899元。”情况形成矛盾。原告称其于2016年元旦期间受到物业欠费通知单，通知单显示标的房屋2015年5月至11月间欠水费899元，但原告提交的证据材料中并无上述通知单，其已提交的第0991487号证据证明2015年5月标的房屋的水表读数为1206吨，11月的水表读数为1465吨。但正如被告前述，被告于2015年9月22日已结清所有欠费，并��物业管理处工作人员确认过一年内房屋无人居住的状态，且当时物业管理处并无抄水表读数之行为，原告也未提供物业管理处抄表的原始凭证，故当年5月后产生的水费不应由被告承担。原告在付清购房余款即2015年10月22日之前就已控制标的房屋的钥匙，被告与原告并没有进行严格意义上的房屋交接，2015年11月的水费不可能是在原告持有标的房屋的状态下产生的。
二、原告针对被告提起诉讼，主张被告支付所拖欠的水费、物业费系主体不适格。对于原告提供的证据证明力不足不再赘述，原告不仅没有提供物业管理处水表读数的原始凭证，实际上即使物业管理处能够提供计数收费的凭证，也无法证明2015年5月至11月期间水表读数的产生是由被告持有房屋产生还是由于原告利用所持的钥匙进入标的房屋使用后产生的，但即使有证据能够证明应由被告承担部分水费的缴纳，��应由物业管理处对被告进行催收，原告针对被告提起诉讼明显主体不适格。
三、被告无违约行为。被告与原告签订的《房地产买卖合同》中虽约定“交接之日前的费用由卖方承担”，但事实是，首先原告并未配合被告完成一个通常意义的房屋交接手续，被告于2015年10月22日收到购房余款时才知晓原来原告早就控制了标的房屋的钥匙，被告对原告何时取得钥匙、是否进入、使用过标的房屋、标的房屋是否由此产生了水电费一无所知；其次，被告于2015年9月22日已经缴清了所有欠费，被告已经依约履行了自己的义务。原告现在要求被告承担“2015年5月至10月22日”与“2015年10月23日至11月”两个时间段的所欠水费及物业费，但被告在2015年9月22日缴清所有欠费后至2015年10月22日收到购房余款期间，并未使用过标的房屋，2015年10月22日后的水费、物业费更不该由被告承担，这段期间的费用完全因原告自己使用而产生。
四、原告诉讼请求事项中违约金的计算方法不明确。综上，被告认为原告陈述的事实不清，提供的证据不足，因此请求法院驳回原告对被告的全部诉求，保护被告合法权益。
经审理查明，2015年8月18日原告与被告签订《房地产买卖合同》,合同约定被告位于海口市龙昆南路129号玉龙公寓B幢2-1501房出售给原告，建筑面积101.5平方米,总价款56万元，上述房产于付清房款当日办理交接入住手续。还约定自交接之日起，该房厔所发生的一切水、电、物业等费用由原告自行承担，交接之日前的费用由被告承担。合同签订后，原告在2015年9月间从中介公司处领取了涉案房屋的钥匙，并对该房屋进行了装修。2015年9月22日玉龙公寓物业管理处向被告出具收据一张，内容为：“B2-1501交来物业费:7月份前欠960.50,8月份113.00，9月份96.05,合计1170.00元。”同年10月22日原告将全部购房款付清给被告。2015年11月12日玉龙公寓物业管理处向原告出具收据一张，内容为：“B2-1501房交来10月份水、物业费96.00元。”2016年4月16日玉龙公寓物业管理处向原告出具收据一张，内容为：“B2-1501交来水费899元，5月水表读数1206，11月水表读数1465。”原告以上述物业费96元和水费899元应由被告缴交为由，提起本案诉讼。以上事实有原告提供的二份水费、物业费收据、房地产、买卖合同、个人住房借款合同和被告提供的物业费收据、录音以及当事人的当庭陈述与庭审笔录在案佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告双方签订的房地产买卖合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为有效合同。原告依据合同约定履行了支付购房款的义务，并从中介公司处领取了房屋的钥匙，应视为被告依据合同约定将房屋交付原告使用。而事实上原告在2015年9月间已对涉案房屋进行了装修，并入住至今。依据合同约定，自交接之日起，涉案房厔所发生的一切水、电、物业等费用由原告自行承担，交接之日前的费用由被告承担。10月份的物业费96元，是原告入住涉案房屋之后所发生的费用应由原告承担。对于2016年4月16日玉龙公寓物业管理处向原告出具的899元的水费收据，该证据无法证明涉案房屋从2015年5月至11月拖欠水费的事实。对此，原告应承担举证不能的不利后果。且被告已缴交了涉案房屋交接之前的物业费。被告不存在有违约行为，不应承担违约责任。综上所述，原告主张被告拖欠其水费786.3元和物业费68.13元以及支付违约金9145.24元无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回原告王维全的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告负担。本判决为终审判决。q6gaugid9evlrbixq8案件唯一码
审判员 郭远英
二〇一六年五月十五日
书记员 安志红 微信公众号“”