江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏03民终705号上诉人（原审原告）焦世清。委托代理人方莉，江苏同凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周建梅。被上诉人（原审被告）徐勇。二被上诉人共同委托代理人侯佰锋，徐州市铜山区郑集法律服务所法律工作者。
上诉人焦世清因与被上诉人周建梅、徐勇占有排除妨害纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2015）铜郑民初字第722号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人焦世清及其委托代理人方莉，被上诉人周建梅、徐永及其二人共同的委托代理人侯佰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：案外人陈昌民于2010年7月10日提交农村居民宅基地审批表，申请在徐州市铜山区郑集镇郑集村东队给其予宅基地一处，四至为：东临路，西邻朱永达、北临坑、南邻路，面积200平方米（东西20米，南北10米），土地类别为建设用地，用于新建住房。该申请先后获得徐州市铜山区郑集镇郑集村村民委员会、铜山县国土资源局郑集国土资源所、铜山县郑集镇人民政府、徐州市铜山区人民政府批准同意。2010年10月26日，陈昌民取得徐州市铜山区规划局颁发的郑建字第2010-001号建设工程规划许可证，载明：“建设单位（个人）：陈昌民，建设项目名称：新建居住宅楼，建设位置：郑集镇郑集村东组，建设规模：陆佰平方米。”该规划许可证在遵守事项第二条中规定：未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设。2012年11月17日，案外人陈昌民（甲方）与焦世清（乙方）签订房屋购销协议，约定乙方向甲方购买铜山区郑集镇鑫欣雅苑一单元101号房，该房建筑面积为105平方米，合计房价总金额为壹拾伍万陆仟元正（156000元）。陈昌民在甲方处签字并加盖铜山区郑集镇鑫欣雅苑印章，焦世清在乙方处签字捺印。2012年2月24日，周建梅（乙方）与案外人晁佳（甲方）签订房屋买卖合同，主要约定内容为：
一、甲方将其所有的位于鑫欣雅园一号楼东起一单元的101室、201室、301室三套房产以人民币贰拾柒万价格出售给乙方，乙方于本合同签订之日付甲方贰拾万，余款柒万元于2012年4月30日付清。
二、甲方于2012年4月30日将上述三套房屋交付给乙方。徐州市铜山区郑集法律服务所对该房屋买卖合同进行了见证。周建梅在庭审中提供赵成玲、赵万响出庭作证，两位证人均证实涉案房屋所在的房屋建设系陈昌民发包给晁佳建设，因陈昌民无力支付工程款，将所建房屋折价给晁佳抵作工程款，周建梅系从晁佳处购买的涉案房屋。另查明，案外人陈昌民系徐州市铜山区郑集镇郑东村2队的居民，焦世清系徐州市铜山区郑集镇后王楼村6组的居民。经现场勘查，涉案房屋所在的一栋楼房��三层半，分三个单元，每单元六户。焦世清在庭审中陈述陈昌民在合同签订后不久将涉案房屋钥匙交付给焦世清，其在2013年安装了防盗网和电表，但并未到涉案房屋居住。周建梅、徐勇陈述晁佳在2012年2月将涉案房屋交付给已方，直到2015年4月份将涉案房屋的原门锁更换后，到该房屋居住。原审认为，焦世清基于占有保护制度要求排除被告对涉案房屋的侵占，其应证明涉案房屋的合法性、对方存在侵害其占有的行为。第一，根据陈昌民的宅基地审批表及建设工程规划许可证，陈昌民允许合法建设的房屋仅是不超过600平方米的新建住宅，不按照规定建设的属于违法建筑。事实上，涉案房屋所在楼房的建筑面积超过了规划许可的范围，且陈昌民将所建楼房称为“鑫欣雅苑”用于商业对外出售，明显违背了宅基地审批及建设规划许可建设的目的，故涉案房屋不��有合法的审批建设手续，应先由行政机关对该房屋的合法性进行处理，法院不宜直接处理。第二，从双方庭审中所陈述的房屋交付过程看，并不能认定焦世清已经对涉案房屋形成了事实上的占有。第三，从占有的原因看，周建梅基于其与晁佳之间的房屋买卖合同对房屋的占有，与焦世清基于其与陈昌民之间买卖合同对房屋的占有在占有原因上系相同的，因涉案房屋系未取得合法建设规划许可的建筑物，亦无法确认该房屋处分权利的归属，双方各自签订的买卖合同均应无效，且焦世清并非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，故焦世清要求周建梅、徐勇迁出涉案房屋缺乏法律依据。综上，因涉案房屋未取得合法的建设工程规划许可手续，应由相关行政机关对该建筑物的合法性予以先行处理，本案不属于人民法院受理案件范围。遂裁定：驳回焦世清的起诉。案件受理费80元，予以退回。
上诉人焦世清不服上述裁定，向本院提起上诉称：1、因违法建筑占有受到侵害而产生的争议，属于民事案件受案范围。2、县级以上地方人民政府城乡规划主管部门才是认定涉嫌违法建筑的职能部门，而一审法院司法权替代了行政权，认定案涉房屋是违法建筑，显属超越职权。3、原审审判程序不公正。被上诉人未在举证期限内申请证人出庭作证，而且证人也未经人民法院通知，但原审仍允许被上诉人的证人到庭作证。原审法院未责令证人签署保证书，也没有在庭上口头朗读保证书，违反法律规定。4、原审认定涉案房屋所在楼房建筑面积超过规划许可的范围不是事实。原审认定晁佳与周建梅、徐勇之间存在房屋买卖合同证据不足。原审认定涉案房屋系未取得合法建设规划许可的建筑物与事实不符。原审现场勘验笔录未向当事人出示。原审��谁先占有房屋没有查清。5、根据物权法中对占有保护的规定本案应属于人民法院受案范围。
被上诉人周建梅、徐勇辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，我方请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原裁定。本案二审争议焦点为：本案是否属于人民法院民事案件受案范围。二审查明，涉案房屋并未办理相关权属证书。其他事实与原审查明事实一致。
本院认为，上诉人主张2012年11月17日与案外人陈昌民签订《房屋购销协议》取得房产，并于2013年春天在涉案房屋安装了防盗窗办理了电表入户手续，据此其基于占有提起诉讼，请求排除妨害。
被上诉人抗辩称其于2012年2月24日先于上诉人从案外人晁佳处购得房屋，取得钥匙，并于2015年装修居住。事实上，涉案房屋系以农村宅基地的名���申请建设，但建成后却以“鑫欣雅苑”名义用于商业对外出售（包括非本集体经济组织成员），且目前并未办理权属证书，涉案房屋的所有权人不能确定，合法性亦不能确定。在行政机关作出相应处理前，人民法院不宜对该房物权关系进行评判。另外，双方均陈述自己签订有购房合同并取得房门钥匙，上诉人仅以安装防盗窗和电表主张其形成事实上的占有不能成立。故，上诉人焦世清的诉请本院不予支持，原审裁定正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。
审 判 长 沈 慧 娟
代理
审判员 王夏
代理
审判员曹健
二〇一六年五月十五日
书 记 员 马 松 微信公众号“”