山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终1687号上诉人（原审被告）张翠华，女，1980年7月8日出生，汉族，电信职工，住济南市。委托代理人张后运（张翠华之父），男，1946年12月2日出生，汉族，无业，住济南市。委托代理人侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京市均豪物业管理股份有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人张广仁，总经理。委托代理人李焕吉，该公司职工。委托代理人崔付安，该公司职工。
上诉人张翠华因与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司济南分公司（以下简称均豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历民初字第2487号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：张翠华系XXX号楼X单元X室业主，其签订的商品房买卖合同上显示的房屋面积为92.46平方米；张翠华于2011年7月2日在XX入住会签单上签字。2011年7月2日张翠华与北京市均豪物业管理有限责任公司济南分公司签订前期物业管理服务协议，约定北京市均豪物业管理有限责任公司济南分公司为张翠华从事物业服务；物业费（小高层／高层住宅）为每月每建筑平方米1.5元（包含电梯费0.3元，一层1.2元／建筑平方米／月，免电梯费）；业主应于办理入住手续时向本物业的物业服务管理企业缴纳一季度的物业服务费，首期物业服务费的起计日期自开发建设单位发出的入住通知书上注明的收楼日期起开始计算；物业服务费每季度收取一次，业主应于上一物业服务费收费季度的最后一个月内向物业管理企业预缴下季度物业服务费，物业管理处会通过业主资料卡上的电话号码短信提醒业主或在业主家大门上贴出缴费通知单提前通知业主；业主或使用人欠交物业服务费用或其他费用，达到一个月的，物业管理企业有权向该业主按每日5‰收取迟交或欠交款项的滞纳金，自应付之日起至实际支付日止计算（业主并应赔偿物业管理企业为此催付行为付出的额外各项费用）。均豪公司诉至法院，要求支付自2011年10月20日至2015年12月20日的物业费及滞纳金，由此形成诉讼。另查明，北京市均豪物业管理有限责任公司济南分公司后更名为均豪公司。原审法院认为：2011年7月2日张翠华与均豪公司签订的前期物业管理服务协议，系双方真实意思表示，双方均应按照协议约定履行各自义务。在其双方签订前期物业管理服务协议、张翠华接受均豪公司提供的物业服务并几次主动缴纳物业费后，对张翠华主张的均豪公司进驻涉案小区不合法、收取物业费权利主体不适格的答辩意见，原审法院不予采纳。张翠华于2011年7月2日在入住会签单上签字，根据其与均豪公司签订的前期物业管理服务协议，物业服务费应自开发建设单位发出的入住通知书上注明的收楼日期开始计算，张翠华关于其于2013年5月8日入住，该日期之前应按照70%缴纳物业费及不同意支付电梯费的主张，因其未提交充分的证据证明，亦无合同依据，对其该辩称理由，原审法院不予采纳。张翠华未按约定支付物业费，已构成违约，均豪公司要求张翠华支付物业费，于法有据，原审法院予以支持，张翠华自2011年10月21日起至2015年12月20日，未支付物业费，欠费合计50个月，结合物业费标准、涉案房屋面积以及欠费时间，物业费应为1.5×92.46×50=6934.5元，均豪公司要求支付物业费6945.5元，计算有误，原审法院予以调整。对于滞纳金，考虑到均豪公司在涉案小区内提供的物业服务存有一定瑕疵，亦有违约行为，应承担相应责任。故张翠华并非无故不交物业费，均豪公司要求张翠华支付滞纳金，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：
一、被告张翠华于判决生效之日起10日内向原告北京市均豪物业管理股份有限公司济南分公司支付所欠物业服务费6934.5元；
二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币600元，减半收取人民币300元，由被告张翠华承担。
上诉人张翠华不服原审判决上诉称：
一、被上诉人没有提交其通过投标方式进驻小区的证据，在开发商通过招标的形式选聘的前期物业服务企业为XX公司。被上诉人进驻涉案小区违背了《物业管理条例》的强制性规定，其进驻涉案小区不合法，诉讼主体不适格。
二、上诉人一审提交了三份录音证据，被上诉人认可实际入住时间为2013年5月8日，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》的规定，2011年7月2日至2013年5月8日的房屋空置期间被上诉人应按照物业收费标准的70％收取物业费。
三、被上诉人按照三星级标准收取物业费没有事实依据。被上诉人未提交相应资质证明，且原审法庭调查时被上诉人认可没有达到《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》所规定的三星级要求。
四、原审法院认定了被上诉人在涉案小区提供的物业服务存有一定瑕疵，亦有违约行为的事实，但没有相应地减少被上诉人的物业收费标准。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人所有诉讼请求。
被上诉人均豪公司答辩称，上诉人的上诉理由没有法律依据，被上诉人签订了前期物业服务协议，物业费的收费标准符合法律规定，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：均豪公司作为开发商选聘的前期物业服务企业，已经实际为涉案小区提供了物业服务，小区内业主已经实际享受了均豪公司所提供的服务，因此均豪公司要求业主支付物业费的请求，应当得到支持。张翠华主张因选聘前期物业服务企业未经过招投标程序，均豪公司无权收取物业费的抗辩理由，本院不予支持。张翠华主张房屋空置期间应当按照70%的标准交纳物业费，
本院认为，首先张翠华对于主张房屋空置的事实负有举证责任，其次按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条的规定，房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，因此业主与物业服务企业对房屋空置的事实进行确认，是降低物业费交纳标准的前提。本案张翠华提交的证据不足以证实房屋空置的事实，亦未经均豪公司确认，故对于其主张因房屋空置要求按照70%的标准交纳物业费的抗辩理由，本院不予支持。关于物业费数额，双方签订物业服务合同所约定的标准不违反法律规定，无明显不合理，应当遵守物业服务合同的约定。张翠华主张均豪公司提供物业服务存在瑕疵，
本院认为，物业服务本身具有整体性，部分业主拖欠物业费，可能影响到整个小区的物业服务质量。如果允许单个业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业服务费，会造成物业服务企业运营经费不足，服务质量下降，最终损害的是小区全体业主的利益。原审法院驳回了均豪公司关于物业费逾期支付违约金的诉讼请求，应为考虑到被上诉人的物业服务质量尚存在一定缺陷与不足。均豪公司应对业主提出的问题应予重视，努力提高物业服务水平，以赢得小区业主的信任与支持。综上，上诉人张翠华的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人张翠华负担。本判决为终审判决。
审 判 长 车言江
代理
审判员 曹 慧
代理
审判员 王立强
二〇一六年五月九日
书 记 员 孙培培 搜索“”