吉林省东辽县人民法院 民 事 判 决 书 （2016）吉0422民初89号
原告：鲁韧，男，无职业。住所地：辽源市龙山区东吉街。
委托诉讼代理人：刘强，吉林达信律师事务所，律师。
委托诉讼代理人：郑文琦，吉林达信律师事务所，基层法律服务工作者。
被告：吉林省誉都房地产开发有限公司。
法定代表人：高福云，经理。
委托诉讼代理人：张雪海，吉林辽东律师事务所，律师。
被告：侯殿平，男，汉族，无职业。住所地：辽源市龙山区向阳街。
被告：刘英奇，女，汉族，无职业。住所地同上。 原告鲁韧诉被告吉林省誉都房地产开发有限公司（以下简称誉都公司）、侯殿平、刘英奇买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月12日作出（2015）东辽民初字第341号民事判决，原告鲁韧不服提出上诉，辽源市中级人民法院于2015年12月16日作出（2015）辽民一终字第428号民事裁定，以本案不宜适用简易程序审理，程序违法发回重审，本院依法适用普通程序另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告鲁韧、委托诉讼代理人郑文琦、被告誉都公司法定代表人高福云、委托诉讼代理人张雪海、被告侯殿平、刘英奇到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人刘强未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁韧诉称，2013年4月2日，原告在被告处购买23套车库，价值1,340,000元，当时被告刘英奇给原告开具了红联收据。2014年原告持红联收据到被告誉都公司处签订商品房买卖合同，被告誉都公司不同意与原告签订商品房买卖合同。原告提起诉讼要求判令被告誉都公司继续履行房屋买卖合同，办理房屋登记手续，承担本案诉讼费。 被告誉都公司辩称，1、誉都公司与原告之间不存在房屋买卖关系；2、原告不存在真实的购房事实；3、原告根本没有交付购房款，誉都公司没有收到原告的购房款；4、原告恶意虚假诉讼，企图侵吞誉都公司财产。原告诉讼请求不能成立。我认为他们就是恶意转移资产，不存在买卖。 被告侯殿平辩称，我房子卖给原告是真实的。 被告刘英奇辩称，我与被告侯殿平是夫妻关系，原告购买车库的钱是我收的，因为当时这项目是我们挂靠在誉都公司做的，出卖房屋之类的事我处理的多一些。当时资金紧张才低价出售这些车库。我们的买卖关系事实成立，不存在恶意侵吞问题，就是正常的买卖。 为证实诉讼主张，原、被告向法庭提交证据，当庭举证、质证如下： 一、原告举证，三被告质证： 1、房屋买卖协议书及收条各一份（复印件），证明2013年4月2日原告在被告处购买安石镇安康花园小区23套车库，并交付了1,330,780元房屋购买款给侯殿平及刘英奇，并且合同上写明被告办理产权过户登记，侯殿平及刘英奇将钥匙交给原告。 被告誉都公司质证：这份买卖协议书无法辨认字迹，我们拒绝质证。收条与誉都公司没有关系，收条是虚假的，不具有真实性，在一审庭审时，原告出具的红联收据是2013年4月3日之后，收据盖有誉都公司的财务章，说明是誉都公司收到原告购房款，这张收条如果是真实的，就等于原告方交了双份的购房款，所以这张收条不具有真实性，与誉都公司没有任何关系。我认为都是虚假的。 被告侯殿平质证：我认为是真实的，当时是我签的。 被告刘英奇质证：证据是真实的，我们收到钱了签的字，没有疑问。 2、红联收据23张（复印件）及23套商品房买卖合同复印件在原审卷宗（2014年在房产局办房照时，来源于房产局），证明原告在安康花园小区购买23套车库，同时红联收据盖有誉都公司财务章，证明被告誉都公司收到原告购房款。 被告誉都公司质证：该份证据不具有真实性，更不具有证据的合法性。具体表现在，第一，红联收据的日期2013年4月2日，而原告讲过付款是分两次，而付款日期是一天。第二，原告提供的收据是誉都公司2013年4月3日交付给被告刘英奇，而且是空白据，不存在收到收据的前一天就填充了具体的购房款及车库门牌号，显然是后期添加的。从原告方提供的证据看，原告的目的是恶意占有誉都公司财产。对于购房合同，原告也说了，该合同不是和红联收据同时形成的。正常情况购买房产都是合同与交款同时进行，本案是先交款后有合同，也可以说合同就是无效的。这份合同既没有原告签字也没有被告誉都公司盖章，该合同没有成立，更没有生效。 被告侯殿平质证：我房子卖给原告真实有效。 被告刘英奇质证：我们与公司签订的合同规定，我们买卖安康花园小区的房屋有自主权，有权处理和买卖安康花园相关的债权债务，公司只是协助我们，没有权利干涉。我与原告签订的票据都是真实有效的。去房产局办理是我办理的，票据时间只是证明事实。买我车库的时候，房产局还没有正式的合同，后来原告催促我办理过户，我去办理的，我希望公司配合我办理相关手续。 3、2011年5月1日签订的授权委托书及合同书各一份（复印件见原审卷宗43-45页），证明誉都公司及其法人高福云已将安石镇安康花园小区的项目全权委托给侯殿平处理，包括房屋销售及代收购房款项等相关事宜。 被告誉都公司质证：真实性没有异议，但是公司与侯殿平之间是挂靠关系，誉都公司授权代理人是侯殿平，但是原告出示收据上的签字人是刘英奇，合同上也写明，被授权人无转委托权，所以收据及合同中刘英奇的签字并非公司行为。 被告侯殿平质证：没有异议。 被告刘英奇质证：真实性没有异议，证据能说明我们之间的关系，我与侯殿平是夫妻关系，我们财产都是共有的，所以我有权办理相关事宜。 4、授权委托书一份（复印件见一审卷宗46页），证明侯殿平将该项目的日常工作授权给其妻子刘英奇，刘英奇负责公司该项目的日常工作。 被告誉都公司质证：上一份证据质证时我已经说过，侯殿平无权将公司授予的权利转委托，这份转委托无效，对誉都公司不产生法律效力。侯殿平无权转委托。 被告侯殿平质证：因为我和刘英奇是夫妻，安康花园的买卖房屋及去房产部门办理手续都是刘英奇办理的。 被告刘英奇质证：没有异议。 被告誉都公司举证，原告、被告侯殿平、刘英奇质证： 1、收据1份（复印件见原一审卷宗47页）。记载收据号0026701-0026750，50张空白红联收据，69份空白买卖合同，31份商品房预告登记，签字领这些材料的人是侯殿平。证明2013年4月3日被告誉都公司将红联收据交付给被告刘英奇，不应出现2013年4月2日被告侯殿平、刘英奇出卖车库给原告的事实。 原告鲁韧质证：发票号及红联收据的事实都是真实的，但是时间上我们不太清楚，是被告侯殿平、刘英奇给我的，是否是空白收据我们不清楚。在上一次开庭时被告也提出收据时间问题，被告刘英奇说是为了与我们交款时间一致，给我们这个收据，被告誉都公司也承认公章是真实的，并不是我们伪造的。被告誉都公司将空白的收据给了被告侯殿平、刘英奇，就是默认了被告侯殿平、刘英奇的出售房屋权限。 被告侯殿平质证：无异议。 被告刘英奇质证：第一，对于合同号的问题，证明我可以办理相关事宜；第二，票据是真实的，至于哪天开，是我们之间商定的事情；第三，这能证明我有这个权利出卖车库，我们自主经营出卖房屋。 被告侯殿平、刘英奇未提供证据。 上述证据，经当庭举证、质证，本院综合评判认为，能够反映案件事实、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的部分证据，应当作为认定案件事实的根据。 本院根据上述有效证据认定以下事实： 2011年4月18日，被告誉都公司法定代表人出具委托书，委托被告侯殿平为东辽县安石镇安康花园小区项目全权代理人，并在委托书上标注：该项目所发生的债权、债务均由侯殿平全权处理，委托期限为项目开始至项目结束（商品房销售完毕），代理人无转委托权。该委托书由被告誉都公司盖章，并由其法定代表人高福云与被告侯殿平分别签名确认。2011年4月19日，被告侯殿平出具授权委托书，授权被告刘英奇（与被告侯殿平系夫妻关系）为东辽县安石镇安康花园小区项目的代理人，全权负责该项目的日常工作。该授权委托书由被告侯殿平、刘英奇分别签名确认。2011年5月1日，被告誉都公司与被告侯殿平签订合同书，确定双方挂靠关系及相关权利、义务。该合同书由被告誉都公司盖章，并由其法定代表人高福云与被告侯殿平签名确认。据上述授权与合同，被告侯殿平挂靠被告誉都公司开发经营东辽县安石镇安康花园小区项目。2013年4月3日，被告刘英奇在被告誉都公司领取空白盖章收据50份（号码0026101－0026750）、空白买卖合同69份（编号GF－2000－0171商品房买卖合同，被告誉都公司未盖章）、商品房预告登记31份。原告出资购买东辽县安石镇安康花园小区车库共23套，总价款1,330,780元，被告刘英奇收取购房款并为原告出具了与其相关的填写日期2013年4月2日的红联收据23张与编号GF－2000－0171商品房买卖合同23份。该收据盖有被告誉都公司财务专用章，经手人简写为“刘”。该合同记载：出卖人吉林省誉都房地产开发有限公司（即被告誉都公司），委托代理人刘英奇（被告），买受人鲁韧（原告），合同结尾签名盖章部分仅有被告刘英奇在委托代理人栏签名，无原告签名，无被告誉都公司盖章及法定代表人签名。原告购买的23栋车库分别是：1号楼101号车库60,660元（收据编号：0026730，合同编号：Y201406000000006）；1号楼105号车库91,020元（收据编号：0026729，合同编号：Y201406000000007）；1号楼106号车库78,884元（收据编号：0026724，合同编号：Y201406000000008）；1号楼111号车库50,908元（收据编号：0026725，合同编号：Y201406000000009）；1号楼115号车库50,908元（收据编号：0026726，合同编号：Y201406000000010）；1号楼116号车库50,908元（收据编号：0026727，合同编号：Y201406000000011）；1号楼119号车库50,908元（收据编号：0026722，合同编号：Y201406000000012）；1号楼120号车库50,908元（收据编号：0026717，合同编号：Y201406000000013）；1号楼122号车库66,586元（收据编号：0026731，合同编号：Y201406000000014）；1号楼124号车库52,624元（收据编号：0026718，合同编号：Y201406000000015）；2号楼101号车库52,702元（收据编号：0026732，合同编号：Y201406000000016）；2号楼102号车库58,656元（收据编号：0026723，合同编号：Y201406000000017）；2号楼103号车库58,656元（收据编号：0026733，合同编号：Y201406000000018）；2号楼104号车库51,012元（收据编号：0026734，合同编号：Y201406000000019）；2号楼108号车库58,656元（收据编号：0026735，合同编号：Y201406000000020）；2号楼111号车库52,728元（收据编号：0026737，合同编号：Y201406000000021）；2号楼112号车库51,012元（收据编号：0026738，合同编号：Y201406000000022）；2号楼113号车库66,742元（收据编号：0026736，合同编号：Y201406000000023）；2号楼117号车库53,768元（收据编号：0026719，合同编号：Y201406000000024）；2号楼118号车库53,768元（收据编号：0026721，合同编号：Y201406000000026）；2号楼121号车库51,012元（收据编号：0026739，合同编号：Y201406000000025）；2号楼122号车库66,742元（收据编号：0026740，合同编号：Y201406000000027）；2号楼124号车库51,012元（收据编号：0026728，合同编号：Y201406000000028）。原告购买以上车库，要求被告誉都公司在商品房买卖合同上盖章并办理产权证照，被告誉都公司以被告刘英奇未经授权、签订合同无效、若加盖公章被告侯殿平、刘英奇可能转移资产为由予以拒绝。
本院认为，被告誉都公司委托被告侯殿平为东辽县安石镇安康花园小区项目全权代理人，由被告侯殿平挂靠被告誉都公司开发建设东辽县安石镇安康花园小区，约定代理人被告侯殿平无转委托权。
被告刘英奇与被告侯殿平虽是夫妻关系，但根据被告誉都公司出具的委托书，被告侯殿平无权再委托被告刘英奇代表被告誉都公司与原告签订商品房买卖合同出卖车库房屋。法律规定，没有代理权实施的代理行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中被告刘英奇代理被告誉都公司与原告签订商品房买卖合同，未能得到被告誉都公司的授权及追认，对被告誉都公司不发生效力。
原告诉称的房屋买卖合同上既无买受方的签字，又无出卖单位签字和盖章，该合同缺少合同成立的必要形式要件，虽然原告称房屋价款已经支付，被告刘英奇亦承认收到房款并出具被告誉都公司加盖的红联收据，但被告誉都公司并未收到房款，原告又无其他证据加以佐证。原告所购买的房屋未经房产登记部门备案登记。被告刘英奇代理被告誉都公司与原告签订商品房买卖合同属无效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受到法律保护。被告刘英奇代理被告誉都公司与原告所签订的商品房买卖合同，并非依法成立，对当事人不具有法律约束力，不能得到法律保护。因此，原告据此合同主张诉权，本院不予支持，其诉讼请求本院依法予以驳回。法律规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，原告与被告侯殿平、刘英奇可自行协商解决或另行主张诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条一款、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下： 驳回原告鲁韧的诉讼请求。 案件受理费16,860元，由原告鲁韧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审 判 长 王洪波
人民陪审员 王艳玲
人民陪审员 姜 月
二〇一六年四月十三日
书 记 员 闫晓旭 来源：百度“”