黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑1003民初122号原告崔平。委托代理人邹玉梅。被告张庆波。委托代理人马罡。被告高原。委托代理人马罡。
原告崔平与被告张庆波、高源房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理，依法由
审判员贾宏适用简易程序于2016年3月3日公开开庭进行了审理，原告崔平及其委托代理人邹玉梅，被告张庆波及其委托代理人马罡，被告高原及其委托代理人马罡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月2日，被告张庆波、高原与原告崔平签订了房屋买卖合同，被告张庆波、高原将其所有的产权证号为牡房权证阳明区字第4171**号，坐落于牡丹江市阳明区阳明小区8楼，建筑面积85.66平方米的房屋卖给原告，在房屋买卖合同签订的同时，原告向二被告一次性支付人民币15万元，二被告在收到房款后至今未按合同腾出房屋，也不履行协助原告办理房屋过户义务。因此，请求法院判令被告张庆波、高原继续履行双方签订的房屋买卖合同，并腾出房屋、协助原告办理房屋过户手续，并承担办理房屋过户手续所产生的税费，本案的诉讼费用由被告张庆波、高原负担。
被告张庆波辩称：原告所说有15万元的购房款，被告没有收到，这笔款给了范学刚。至于是谁给的范学刚，被告张庆波、高原不知道。当时原告崔平想给范学刚20万元的贷款，但是，原告崔平因为范学刚没有抵押不放心，因为范学刚有两处房子已经抵押给了原告崔平，没有财产可以抵押，所以，范学刚求助被告张庆波，被告张庆波答应了范学刚，原告崔平说必须签订买卖协议，于是，被告张庆波、高原与原告崔平签订了房屋买卖协议。但是，被告张庆波、高原是以自有房屋作为担保财产，为了帮助朋友范学刚向贷款公司提供担保，以便向贷款公司借款，故该房屋买卖合同的性质为担保合同，本案应属于担保合同纠纷；原告崔平与被告张庆波、高原签订的房屋买卖合同是虚假的欺诈合同，因被告张庆波只有为范学刚以房屋提供担保的真实意思表示，签订的房屋买卖合同并不是被告张庆波、高原的真实意思表示，因此，该房屋买卖合同并不能成立。另外，签订房屋买卖合同是原告崔平强制要求签订的，被告张庆波有理由相信原告崔平以欺诈的手段，欺骗被告张庆波，并使其在违背真实意思表示的情况下，签订的房屋买卖合同，合同内容违背被告张庆波、高原的真实意思表示，故该房屋买卖合同是可撤销的合同。本案诉讼费应当由原告崔平承担。
被告高原的答辩意见与被告张庆波的答辩意见一致。结合原告诉请、被告答辩，本院确定本案争议焦点问题：原告崔平与被告张庆波、高原于2012年8月2日签订的房屋买卖合同真实意思表示是房屋买卖还是借款抵押；被告张庆波是否收到了双方签订房屋买卖合同当中约定的购房款15万元；被告张庆波、高原是否应当承担继续履行原告、被告双方签订的房屋买卖合同约定的义务。原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：证据一、房屋买卖合同一份二页、被告张庆波的房屋所有权证书一本、原告的银行卡一张、原告工商银行锦江支行明细清单一张、原告在2012年8月2日取款凭条一张。证明原告在2012年8月2日与被告张庆波、高原签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。原告在当日去牡丹江市工商银行锦江支行提取现金并按照合同第二条第二款的约定向被告张庆波、高原支付15万元购房款，二被告将房屋产权证书交给原告的事实。因此，二被告有给原告腾出房屋和办理房屋过户手续的义务。牡丹江市工商银行锦江支行明细单的复印件只是为了证实原告持有的银行卡，属原告自己所有。被告张庆波、高原对房屋买卖合同形式要件无异议，对证明的问题有异议。被告用该房屋是作为担保的目的是向崔平贷款，合同中约定每个月支付6000元利息，事实上是范学刚自己向原告支付了利息，原告并没有提交本案的被告出具收到15万元的收据。所以，该房屋买卖合同不是真实的，是可以撤销的。对房屋证照复印件没有异议。对工商银行卡无异议。对取款证明清单形式要件无异议，对证明问题有异议，该清单只是原告取款的证明，并没有证明此款交给被告的事实，并且数额和本案争议的15万元没有关联性，无法证明取款是交给了本案的被告。另外，被告张庆波认为，在将争议房屋的房屋所有权证书交给原告后，确实又补办了房屋所有权证书，是2015年11月份办理的。办房照的原因是，被告张庆波让范学刚把房照从原告手中要回来，但是，范学刚要不回来房照。且被告不想住八楼，想再换一套，把房子抵押出去，再填点钱，另外买一套。原告所述2012年8月2日在签订房屋买卖合同之后，同时就将房照给了原告，这一情况属实。因为，当时如果被告不把房照押给原告，原告就不给被告张庆波的朋友放款，当时放了20万元，被告的房子经过抵押后给放了15万，另外范学刚又用自己的厂房设备做抵押，原告又给范学刚放了5万元。一共20万，同时约定6000元利息。范学刚于2012年8月2日收到20万元。原告针对被告的质证意见，提出了以下辩解意见。房屋买卖合同是在双方平等自愿情况下签订的，二被告已经成年人，且有一定的文化程度，应当能看清楚合同中相关内容，才能签订房屋买卖合同。如果被告没有收到购房款的情况下，二被告是不会将房照给原告的。
原告与被告2012年8月2日签订房屋买卖合同，约定办理房屋过户手续的时间，拖延了这么长时间的原因是，开始被告说要退还购房款，但是，被告不退钱也不给腾出房屋。在2015年11月20日之前，原告找到被告称，如果被告退不了钱，就给原告腾房子。被告多次一会说腾房，一会说给退钱，但是，哪一样也没有落实。原告多次与中间人刘利刚沟通，但是，被告始终也没有退钱，也没给腾房。
本院认为，原告提交的房屋买卖合同，均有原被告之间的签字，且二被告对签订合同的事实无异议，本院对原告、被告签订房屋买卖合同的事实予以确认。关于二被告是否收到卖房款的问题，结合其他证据予以认证。证据二、证人证言。证人刘立刚，居民身份证号码231005197911234017，男，1979年11月23日出生，汉族，无固定职业，住所地黑龙江省牡丹江市东安区新安办事处5委3组。证言如下：证人认识原告，也认识被告张庆波、高原，证人与原告、被告都是朋友关系。2012年7月末的20多号，范学刚给证人打电话称，有个朋友想要卖房子，问证人知道不知道谁想买房子。证人找到房屋中介的蒋晓江联系，2012年8月1日，范学刚给证人打电话称，明天领被告张庆波去蒋晓江的房屋中介去谈一谈，证人说行。8月2日早上8至9点，被告张庆波、高原和范学刚在蒋晓江的房屋中介公司见面，可能是蒋晓江和崔平说的被告要卖房子，问崔平想不想买。去了以后，崔平称其想买，然后，证人和被告一起去看的房子。去张庆波处看完房子后，就回到蒋晓江的中介公司，原告和被告张庆波商定价格15万元后，原告、被告签订的买卖协议。签订完买卖协议后，原告让被告张庆波、高原在中介公司等着，证人和原告崔平去取的钱，装钱是用银行的红色兜子。取钱完后，崔平将钱给了被告张庆波，一捆是10万，5捆是1万的。张庆波看完钱以后，跟范学刚就走了。从此之后，崔平也找证人谈要房子的事，被告多次推脱，证人跟被告张庆波说，证人夹在中间很为难，要求被告张庆波把事情处理好了。被告张庆波说给原告一定的补偿，但是，被告从没有给原告补偿过。前一段时间原告又找到证人说，被告张庆波把房照又重新办理了一本，原告这才将被告起诉到法院。蒋晓江是以个人名义为原告、被告办理的手续。原告、被告签订合同时，有蒋晓江、孟强，孟繁强、被告张庆波、被告高原、原告在场，其他的人记不太清楚了。经法庭询问，被告张庆波称其认识证人，与证人是同行，通过范学刚认识的，认识已有6-7年了。证人说原告崔平交给被告张庆波15万元钱不是事实，被告的房子在2012年房子能值30多万元。证人蒋晓江，居民身份证号码231004197812061214，男，1978年12月6日出生，汉族，房产中介老板，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区向阳办事处兴平委21组。证言内容如下：证人认识被告，也认识原告，原告崔平是证人的朋友，证人干的房产中介。原告、被告在证人处签订合同，属于业务也属于个人关系。原告、被告签订合同时，在场的人有有证人、原告、被告张庆波、被告高原、刘立刚，还有证人公司的一个人。合同在是证人公司签订的，证人在中间挣取一些费用。关于办理房屋过户的问题，如果客户有要求可以帮助办理过户，但是，原告与被告的房屋买卖，中介公司没有协助办理过户，怕有麻烦。在签合同之后，证人与被告张庆波通过几次电话，之前不认识被告张庆波。具体情况是，2012年8月2日，原告与被告张庆波、高原，在证人公司签订房屋买卖合同，合同内容证人已不太记得了，但是，原告、被告双方谈成后，原告崔平与刘立刚到银行取的钱，在证人公司原告把钱交给被告张庆波、高原。证人给被告张庆波、高原打了多次电话要求其腾房子，后来被告张庆波、高原来回推脱。迟迟没给原告交付房子，再后来，被告张庆波、高原称不想卖房子了，说价格低。关于购房款，被告张庆波、高原拿走的是现金。合同是证人的业务员打的。具体情况是，原告是拿现金到证人单位交给被告，一捆10万银行包装没验，5万在公司验钞机过的，用红色的兜子装的钱。因为证人不是义务帮忙，有义务把房屋追回来或者将放款追回来。证人的公司在东五条路东六条路之间平安街。证人孟繁强，居民身份证号码230183198703161237，男，1987年3月16日出生，汉族，房产中介员工，住所地黑龙江省海林市长汀镇火龙村东风街22-1号。证人证言如下：2012年8月2日，原告和被告张庆波、高原签订房屋买卖合同，原告将15万元钱交给被告了。证人在博纳惠信房产中介工作，蒋晓江是证人单位的法定代表人。原告、被告签订合同时，原告和被告张庆波、高原与一个姓范的到证人单位签订的合同，房产中介出的合同样本，双方签订合同后按手印，购房款给的是现金，原告将现金交给了被告张庆波。一捆10万元，5沓1万元，用点钞机点的，原告取钱回来是用红色的兜子。签订合同时有原告崔平、被告张庆波、被告高原，蒋晓江、刘立刚加证人一共6个人在场。证人当时是负责跑腿的。收钱是否打收条，记不清楚了，原告不在博纳惠信工作。以上证人证言旨在证明，原告通过刘立刚介绍，二被告将自有房屋以15万元卖给原告，原告履行了给付购房款义务，因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，当事人应当按照规定履行自己的义务，并不得擅自变更或解除合同。被告张庆波、高原对三位证人证言有异议。证人对于被告收取15万元的陈述完全是虚假的，证言互相矛盾，有的证人说清点15万元，其中用点钞机清点，有的证人说都是朋友关系没有清点，只是用手扒拉一下；证人蒋晓江说的不符合常理，既然是原告的朋友，又是干中介的，怎么能不让被告打收条，怎么能让被告在没有过户之前付全款，完全不符合中介买卖房屋的流程；蒋晓江称中介费收取一定的比例费用，没有事实和依据；本案二被告根本没有见过蒋晓江，并不认识蒋晓江，完全是原告为了证实被告收了15万元钱找的证人。合同中明确规定，必须出具收据，所以，本案被告根本没有收到原告一分钱。证据三、范学刚书面证言一份。证明原告与被告张庆波、高原签订房屋买卖合同，被告张庆波、高原收取15万元购房款的事实。但是需要说明的是，范学刚给原告出具书面证言后，又不同意给原告出庭作证。他将作为被告的证人出庭作证。经法庭当庭询问，范学刚承认该份证人证言是其亲笔书写，是其本人的真实意思表示，情况属实。
本院认为，对原告所举证据二、证据三，应结合被告向本院出具的证据予以认证。被告张庆波、高原为反驳原告的主张，向本院提交了以下证据：证据一、证人证言。证人范学刚，居民身份证号码230183198504292410，男，1985年4月29日出生，汉族，无固定职业，住所地黑龙江省尚志市石头河子镇燎源村102室。证言内容如下：证人与被告有债务关系，请求原告多给一点时间，由证人还给原告购房款15万元。请原告不要去打扰被告。证人肯定会在二年之内还被告这笔钱，要求以后不回答任何问题。证人王宏亮，居民身份证号码232102198005152417，男，1980年5月15日出生，汉族，个体工商户，住所地黑龙江省尚志市石头河子镇克茂村一组11号。证人证言如下：证人与被告是哥们，不认识原告。听外甥范学刚说，被告张庆波把房子抵押了15万元，因为范学刚做买卖用钱，以上都是听说的。原告认为，开庭之前，原告也找证人范学刚出庭为原告作证，在今天出庭之前，证人范学刚已经被人监控了，原告始终联系不上。证人和被告之间存在债权、债务关系，在被告提供的录音资料当中，被告一方使用的都是引诱性的语言，且是否有剪辑不清楚，而且没有通话时间，是不是跟光碟一致，原告不清楚。
被告方一再张调原告提供虚假证据，与被告签订虚假房屋买卖合同，被告没有提供任何能够证实原告、被告签订虚假买卖合同的证据，而且称其是在无奈的情况下为证人提供的担保，应向法庭提交相应的证据予以证实。证据二、借条证明一张、店铺转让协议书一份。证明因范学刚工程急需用钱，以被告张庆波、被告高原的房产作为担保，向博纳惠信小额贷款公司贷款20万元，由此也可说明被告张庆波到博纳惠信小额贷款公司办理的是担保事宜，而非是房屋买卖事宜。店铺转让协议书是证人范学刚与原告签订的，听范学刚说，原告没有支付5万元店铺转让费，实际上是以该店铺作为抵押，换取贷款5万元，再用张庆波的房子抵押获取贷款15万元，共计20万元。店铺转让协议书可以证明范学刚贷款20万的事实，与张庆波用房屋抵押换取15万元贷款的事实正好吻合。原告对该组证据的形式要件有异议，借条证明，不知道是借条还是证明，不清楚“借条”这两个字和“证明”这两个字哪一个是后填入的，不能够证实范学刚所写这些东西是真实的，据原告了解，范学刚向张庆波借款15万元，打了20万元的借据。因此，不能够证实被告想要证实的问题。店铺转让跟本案没有关系，是范学刚和原告签订的转让协议，与本案无关，店铺转让协议书中，范学刚签字和借条证明当中，“范学刚”签字不是一个人书写，因此，对形式要件和证明问题原告均不认可。关于该组证据被告张庆波作了以下解释和说明，原告与被告签订的房屋买卖合同有一段时间找不到了，被告张庆波向范学刚要2012年8月2日签订房屋买卖合同中争议房屋的房照，范学刚也没有给被告张庆波留下什么字据，就让范学刚写了借条证明，范学刚当时承认的数额是20万元。后期被告张庆波、高原找到这个买卖合同，才发现当时的担保金额是15万，与范学刚的店面转让费加一起是20万元。被告张庆波用自己的房产为范学刚担保借款15万元，被告张庆波在其中没有得到好处，与范学刚纯属朋友关系，签订房屋买卖合同时相互之间的关系处的非常近，当时范学刚骗被告张庆波、高原，范学刚当时说，款项就用一个月。但是，没想到一直到拖到现在，也是因为范学刚的工程款没下来的原因，才拖到现在。证据三、光碟和电话缴费单据、通话记录单各一份。证明被告张庆波、高原为范学刚提供担保，贷款由范学刚领取并使用。原告不知道是不是范学刚本人使用这个卡，原告只认可手机号是1824533****的单据，电信公司出示的市话详单，因为没有加盖公章，不能证实其真实性。为了查明事实，法庭再次传证人范学刚出庭质证。经法庭询问，证人范学刚表示，其听不清楚录音资料里面的声音，没办法确定是否为证人所说。被告向法庭提交一个借条证明和店铺转让协议书，二份材料均是证人本人亲笔签名。结合原告、被告向本院提交的以上证据，
本院认为，原告证人刘立刚是原告及被告的朋友，没有证据证明刘立刚是否与双方当事人有利害关系，即是原告、被告双方签订房屋买卖合同的中间联系人，也是现场见证人，因此，其证言真实可信。原告的其他证人均是原告、被告签订房屋买卖合同等交易行为的现场见证人，且当庭陈述的证言与证人刘立刚陈述的基本事实相吻合，因此，原告其他证人证言也是真实可信的。被告的证人范学刚，其证人证言，与原告的证人证言陈述的基本事实相吻合，且没有证据证明，有影响证人范学刚进行真实意思表达客观因素存在，因此，其证人证言是真实可信的。其证人证言作为被告方面的证据，可视为被告对原告待证明事实的自认。本院对以上证人证言予以采信。证人王宏亮的证言所陈述的内容自称是听其外甥范学刚说的，具体情节不清楚。应当以范学刚的当庭陈述为准。因此，本院对其证言不予采信；经当庭组织证人范学刚质证，证人范学刚没有否认店铺转让协议书的真实性，本院对该证据的真实性予以确认。但是，借条证明记载的内容，不能体现“博纳慧信”与原告之间的关系，也不能体现被告主张的范学刚用被告张庆波的房屋作抵押，从原告处获得抵押借款的事实。关于店铺转让协议书，尽管被告主张的证人范学刚用自己的店铺抵押给原告获取借款5万元，同时，又用被告张庆波、高原的房屋抵押获取15万元借款，其总和与2015年5月4日的“借条证明”显示的借款数额相吻合，但是，该“店铺转让协议书”体现的是证人范学刚与原告崔平的之间的交易行为，与本案争议焦点问题无必然的关联性，因此，不能证明被告张庆波、高原的主张。关于被告出示的证据三，被告的目的旨在证明通过范学刚的陈述，证明被告的主张，但是，范学刚当庭表示，对其录制的被告与证人范学刚的通话材料听不清楚，经法庭反复询问，证人范学刚的意思表示并无更改，因此，应当以范学刚的当庭意思表示为准。综合以上证据，可以证明原告、被告签订房屋买卖合同后，被告张庆波、高原收到了双方签订合同中约定的购房款15万元。被告张庆波、高原主张其与原告签订房屋买卖合同的真实意思是用自有房屋作抵押为范学刚换取贷款，但是，原告、被告向本院提交的证据，均不符合房地产抵押的形式要件，且原告不承认双方存在抵押关系。本院不能确定双方当事人之间签订房屋买卖合同时，双方当事人存在以房屋作抵押物换取借款的真实意思表示，因此，本院对被告的主张不予支持。至于被告张庆波、高原从原告处收取购房款后，是否又借贷给了证人范学刚，是另外一种法律关系，与本案无关，被告张庆波、高原与证人范学刚之间如有争议，可另行主张权利。关于被告张庆波认为，在2012年的房屋价值30余万元，合同中约定的房屋价款为15万元，用以证明其真实意思为将自有房屋作抵押为朋友范学刚换取贷款的辩解，因为，在证据的形式上不能体现双方当事人之间存在以抵押物换取借款的关系，因此，本院不能仅依此抗辩，就对其主张予以采信。其主张的内容可视为对交易价格显失公平的抗辩，如其坚持该主张，双方当事人可重新协商，亦可另行主张权利。根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确定本案事实如下：2012年8月2日，被告张庆波、高原与原告崔平签订房屋买卖合同，双方约定将产权证为417101号，坐落于牡丹江市阳明区15号楼3单元382室，登记建筑面积为85.66平方米的房屋，以15万元的价格卖给原告崔平。购房款于合同生效之日，一次性付清。付清购房款之日起三十日内，由被告张庆波、高原协助原告崔平办理房屋所有权转移登记手续。经法庭当庭核查，该房屋的丘地号为390-500-1-1。合同签订后，原告崔平向被告张庆波、高原交付了购房款15万元。双方没有在约定的期限内办理房屋所有权变更登记手续。
本院认为，合同的成立的前提条件，要求签订合同双方有真实一致的意思表示，或者一方已经实际履行主要义务，对方接受的情况下，合同才能成立。原告、被告签订了房屋买卖合同，没有证据证明不是双方的真实意思表示，因此，原告、被告签订的房屋买卖合同是合法有效的。合同应当履行，原告按照合同的约定支付了相应的价款，但是，被告并没有协助原告办理房屋所有权变更登记手续的义务，其有义务承担继续履行合同的义务。关于被告辩称该房屋买卖合同是可撤销合同的意见，本院通过开庭审理，并没有发现原告、被告在签订房屋买卖合同时存在可撤销的情形，且从原告、被告签订房屋买卖合同之日起至原告提起诉讼时，期限已超过一年。因此，本院对被告称原告、被告签订房屋买卖合同是可撤销的辩解，本院不予支持。若被告坚持认为其与原告签订的房屋买卖合同是可撤销的，可另行主张权利。关于被告称原告、被告签订的房屋买卖合同中约定的违约金等内容存在矛盾的问题，因为原告提起诉讼，没有主张要求被告支付违约金等内容，因此，本院对该部分内容不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约定束。”、第三十二条“当事人采用合同书订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”、第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十条“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；”、第七十二条“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出相反的证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。”、第七十四条“在诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”之规定，
判决如下：
一、被告张庆波、高原于本判决生效之日起十日内，协助原告崔平办理牡房权证阳明区字第4171**号，坐落于牡丹江市阳明区，丘地号为390-500-1-1，登记所有权人为张庆波，建筑面积为85.66平方米的房屋变更登记房屋所有权人为崔平的变更登记手续，产生的税费由被告张庆波、高原负担；
二、被告张庆波、高原协助原告崔平办理房屋所有权人变更登记手续后三十日内，将该房屋交付给原告崔平。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告张庆波、高原负担。财产保全费1270元，由被告张庆波、高原负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审判员 贾宏
二〇一六年四月九日
书记员 吴昊 来自