广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第2626号原告方式，女，汉族，身份证住址深圳市宝安区兴华路新安湖花园新乐村（3）-201，身份证号码4221261984********。委托代理人叶宝、熊志敏，北京市康达（深圳）律师事务所律师。被告吴银德，男，汉族，身份证住址广东省惠来县隆江镇新容居委米街二横巷90号，身份证号码4452241980********。委托代理人廖振玮、谢长征，广东鼎方律师事务所律师。被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地，组织机构代码×××8-5。法定代表人吴军强，执行董事。委托代理人李常优，女，汉族，1986年10月19日出生，身份证住址湖北省襄阳市襄州区。委托代理人李静婷，女，汉族，1975年2月28日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。上述原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方式及其代理人叶宝，被告吴银德代理人谢长征，被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）代理人李常优、李静婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原被告经由被告世华地产居间，于2015年4月7日签署了房地产买卖合同，约定原告购买被告吴银德的位于深圳市宝安区新安办前进路南侧宝河大厦一栋B座403的房产一套。原告按照合同约定交付了定金6万元。2015年4月21日，原告和被告吴银德在工行深圳宝安熙龙湾支行监管了首付款人民币72万元，并于5月5日取得了该行贷款60万元的承诺。2015年4月28日，深圳市住房公积金管理中心审批通过了原告的贷款申请。至此，原告全部贷款手续办理完毕。依据合同，原告和被告吴银德应在贷款手续办理完毕的三日内签署《深圳市二手房买卖合同》并过户，但被告因合同签订后房价暴涨而不愿意办理过户手续。2015年6月2日，原告发函要求吴银德继续履行合同，同时亦发函请求世华地产催告吴银德继续履行合同，但两被告均不予理会。
原告只得起诉被告要求履行合同，但吴银德在原审过程中以其配偶不同意出售为由主张无权处分，吴银德的配偶在庭审过程中明确表示不同意出售涉案房产。为此，宝安区人民法院一审认定，被告吴银德确属无权处分，且其配偶明确不予追认，判决驳回原告的诉讼请求。原告认为，被告吴银德未经其他共有人同意，擅自做主签订卖房合同，后又未取得其他共有人追认或同意，导致房产无法过户，是造成原告损失的根本原因。同时，被告世华地产在从事房屋买卖的居间业务时，未尽到必要的注意义务，未能审慎核实涉案房屋权属及卖方主体资格。两被告的行为导致原告买房遭受巨额损失，应对原告的损失承担连带赔偿责任。原告诉请法院判令：1、解除买卖合同；2、被告吴银德返还原告定金人民币6万元，以及至实际返还日期间的利息损失（自2015年4月8日起按照人民银行同期贷款利率计算，暂计算至起诉日为450元）；3、被告吴银德赔偿原告重新购置同等房产的损失，即原合同价与现房产市场售价之间的差价，暂计人民币100万元（以法院委托评估鉴定为准）；4、被告吴银德赔偿原告72万元资金监管期间的利息损失（自2015年5月21日起按银行同期贷款利率计算，暂计算至起诉日为10800元）；5、被告吴银德赔偿原告主张继续履行合同而支付的诉讼费人民币25047元，保全费人民币5000元；6、被告吴银德承担本案诉讼费、保全费；7、被告世华地产对前述损失承担连带赔偿责任。原告当庭增加一项诉讼请求：被告吴银德按原买卖合同第十六条约定的违约金条款即本案房款价格20%承担违约责任。
被告吴银德答辩称：1、对原告要求解除买卖合同没有异议。2、关于定金。因定金至今仍存放在被告世华地产处，因此被告吴银德不是该请求的适格责任人。定金的支付属于买卖合同的约定条款，双方并未约定如交易不成还需计算定金的利息，因此对定金利息的诉讼请求不应支持。3、诉求3差价损失没有事实和法律依据，双方在买卖合同中已约定违约责任的承担方式，即定金责任及房价20%违约金的处罚条款，双方并没有约定除此之外的违约责任的处理，且原告没有提供任何确凿证据证实涉案房产目前的市场价值。同时本案纠纷发生的时间是2015年5月19日，原告明知涉案房产已无法继续履行，但没有采取最合理、损失最小的处理方式解决纠纷，导致损失扩大，该责任由原告自行承担。涉案房产被多重查封，其市场价值明显要低于同类、同地段房屋的价值。4、关于监管资金利息的答辩意见同诉求2的答辩意见。5、因（2015）深宝法民三初字第1149号民事判决书已明确判决诉讼费25047元、保全费5000元由原告自行承担，因此该诉讼请求无事实与法律依据。
被告世华地产答辩称：第一、本案属于买卖合同纠纷，世华地产与原告、被告吴银德属于居间服务关系，世华地产不是本案适格主体。第二、涉案房产登记在被告吴银德一人名下，世华地产在提供居间服务时按照惯例，要求吴银德提供身份证、房产证复印件，经查档确认产权合法有效，方促成交易。在居间过程中，世华地产也仅仅是基于对不动产登记公信力的信任做表面判断，至于是否属于夫妻共有财产，世华地产无从得知。第三、目前世华地产处仍监管定金6万元，愿意按照法院的判决进行处理。第四、世华地产为本案的原告及吴银德就涉案房产的交易提供了全面的居间服务，有权依照双方的约定主张佣金。
经审理查明，2015年4月7日，原告作为买方，被告吴银德作为卖方，通过被告世华地产的居间介绍，签订了《房地产买卖合同》。合同约定，原告向被告购买深圳市宝河大厦一栋B座403房（房地产证号码50××26），转让成交价228万元；买方在签订合同时付定金5万元，签订合同3日内再付1万元，定金交由世华地产监管，定金付至监管帐号视为卖方收讫；付款方式为银行按揭付款，买方应于签署合同之日起20日内付清首期款，并向银行提交按揭贷款申请材料，卖方应予配合；房产处于抵押状态，卖方应于签署合同之日起45日内自行筹资还清按揭贷款，办妥注销抵押登记手续，将房地产证原件交予世华地产；双方应在银行出具贷款承诺书之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续；涉案房产不附有租赁合同；任何一方有根本违约行为的，另一方可以解除合同并有权要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或适用定金罚则。合同签订后，原告如约支付了定金6万元，由世华地产监管。2015年4月27日，买卖双方在工商银行前海分行办理了首期款72万元的资金监管。4月28日，深圳市住房公积金管理中心出具贷款审批通知书，批准了原告90万元的贷款申请。5月，工商银行前海分行出具贷款确认书，承诺涉案房产过户至原告名下并办理抵押登记后发放60万元贷款。5月24日，原告从世华地产处得知涉案房产被查封。因吴银德未履行买卖合同的义务，原告于2015年6月向本院起诉吴银德，要求继续履行合同，案号为（2015）深宝法民三初字第1149号。本院认定涉案房产为夫妻共同财产，吴银德转让房产属于无权处分，判决驳回原告的诉讼请求，受理费25047元、保全申请费5000元由原告负担。该判决书已生效。涉案房产于2014年11月20日至2015年4月20日期间被（2014）深宝法西民初字第1063号案件查封，2015年5月5日至2015年5月19日期间被（2015）深宝法民三初字第463号案件查封，2015年5月19日至2015年6月17日被（2015）深宝法西执字第1171号案件查封，自2015年6月25日起至今被（2015）深宝法民三初字第1149号案件查封。以上事实，有（2015）深宝法民三初字第1149号民事判决书、（2015）深中法立民终字第3993号民事裁定书及庭审笔录附卷为证。
本院认为，原告与被告吴银德之间的买卖合同依法成立，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。涉案房产属吴银德的夫妻共同财产，在另一共有权人不同意转让房产的情况下，买卖合同的目的无法实现，吴银德应向善意的购买方即原告承担违约责任。原告主张解除合同，予以支持。由世华地产监管的定金6万元，应当向原告返还。关于违约责任。原告在（2015）深宝法民三初字第1149号案件的起诉状中自认于2015年5月24日得知涉案房产被查封，已知合同继续履行存在障碍，又于该案庭审中质证了吴银德的结婚证等证据，得知另一共有权人不同意转让房产，原告应当知道吴银德的无权处分造成合同无法继续履行，而原告对1149号案件的诉讼请求不作变更，此后扩大的损失应由原告自行承担。原告申请评估涉案房产市场现值，不予准许，主张房产现值与合同转让价之间的差额为其损失，不予支持。综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，对成交价20%的违约金45.6万元予以支持。该数额已将6万元定金和72万元首期款的利息损失考虑在内，对定金和首期款的利息损失不再支持。1149号案件的生效法律文书已对该案受理费25047元、保全申请费5000元作出处理，原告再在本案中主张吴银德承担，不予支持。世华地产不是买卖合同的相对方，原告主张世华地产对吴银德的债务承担连带责任，于法不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告方式与被告吴银德于2015年4月7日签订的《房地产买卖合同》；
二、被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内一次向原告方式返还定金人民币6万元；
三、被告吴银德于本判决生效之日起十日内一次性向原告方式支付违约金人民币45.6万元；
四、驳回原告方式的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18816元（原告已预交14712元），原告方式承担9856元，被告吴银德承担8960元；财产保全申请费5000元，由被告吴银德承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审 判 长 龙倩虹
人民陪审员 李苏敏
人民陪审员 林福梅
二〇一六年二月二十一日
书 记 员 张晶晶
书 记 员 江伟娣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第8页共10页 来自