河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2015）衡桃民三初字第547号
原告：王玲利。
委托代理人：张贤，河北双冀律师事务所律师。
被告：衡水广泰房地产开发有限公司，住所地：衡水宝云温泉别墅区西侧C型1-3层5号。
法定代表人：黄焕锡，董事长。
委托代理人：刘冬，北京天驰洪范律师事务所律师原告王玲利与被告衡水广泰房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷，向本院提起诉讼，本院于2015年11月18日受理后，依法由
审判员杜会君独任审判，于2016年1月12日、18日公开开庭审理了本案，原告委托代理人张贤、被告委托代理人刘冬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2015年1月5日签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发建设的桃城区广泰瑞景城第3幢1层3、4、5、6号房，面积71172平方米，房屋价值3914460元，被告应在2015年6月30日前交付房屋，合同签订后，原告依约向被告缴纳房款。至今，被告未动工建设约定的3号楼，原告多次找被告要求其交房，现在得知被告已经计划转让土地开发，自己不再建设3号楼。原告认为，被告的行为已经构成根本违约，不再建设双方合同约定之房屋，双方所签房屋买卖合同已经不可能得到履行，故诉请法院依法判令：1、解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、被告立即退还原告购房款3914460元及违约金60000元。
被告辩称：
一、同意解除商品房买卖合同；
二、原告诉称的购房款并没有实际支付，因此其诉请要求返还购房款及违约金没有事实及法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。根据原、被告的诉辩意见并征得当事人的同意，确定本案的争议焦点是：原告要求被告返还购房款3914460元及违约金60000元有无事实及法律依据。围绕争议焦点，原告举证如下：证据一、双方签订的《商品房买卖合同》一份。证据二、被告出具的收款收据一份。二份证据用于证明双方签订合同的内容以及原告将购房款已经交付给被告。证据三、2013年6月3日，陈庆云给被告汇款400万元的电汇凭证一份，证明原告以其丈夫陈庆云的名义向被告支付了借款400万元。证据四、王玲利与陈庆云结婚证一份，证明陈庆云是原告的丈夫。围绕争议焦点，被告举证如下：陈庆云与被告于2015年1月4日签订的协议书一份。证明陈庆云应作为本案原告，该协议书的第二条明确约定了被告赎购的权利，由此足以证明原告所称的房屋买卖合同仅是陈庆云与被告的民间借贷的担保。被告对原告提交证据的质证意见是：对证据一的真实性没有异议，但是该合同签订的日期是2015年1月5日，此时所涉及的商品房尚没有进行建设，而约定的交房日期是2015年6月30日，众所周知在六个月的时间之内不可能完成交付，对于明知履行不能的交付条件，对于出卖人并不具有合同约束力，因此原告要求承担逾期交房的违约责任不能成立。对证据二有异议，经向公司财务人员询问，该收据上的3914460元原告并没有实际支付，请原告出示相关转账凭证，以证明其交纳了购房款。对证据三、四的真实性没有异议，但是认为双方之间的法律关系为民间借贷法律关系，原告所称的商品房买卖合同只是该民间借贷行为的担保，根据最高人民法院关于《民间借贷适用法律若干问题的规定》第24条规定，本案应按照民间借贷法律关系进行审理，同时从程序上来看，本案的原告和陈庆云作为本案债权的共同债权人，陈庆云以其名义向外支付了借款，应以陈庆云作为原告提起诉讼，王玲利作为陈庆云的配偶，只能列为共同被告，但原告舍本逐末舍弃了民间借贷陈庆云原告的主体资格，且没有提供陈庆云放弃原告主体资格的声明以及授权，请求法庭驳回原告起诉。原告对被告提交证据的质证意见是：第一，对协议书的真实性我方暂时不能确认，因为当事人没有向我陈述这一事实。第二，这份协议签署的时间早于房屋买卖合同的签署时间，应当以签署时间晚的房屋买卖合同来确定双方的法律关系。第三，即使协议是真实的，被告没有在一年之内提出赎回，所以我认为被告的证明不能证明被告主张。先签订借款合同，到期后无力还贷，双方又签订房屋买卖合同，将前期借款转为购房款的，不应再定性为借款法律关系。陈庆云将债权转给原告，被告在双方签订的商品房买卖合同上盖章确认，应当认为陈庆云作为债权人已经尽到了通知的义务，且原告与陈庆云系夫妻关系，所以原告向被告主张权利并无不妥。本院对上述证据的认证意见是：被告对原告提交的证据一证据三、证据四的真实性均无异议，对上述证据的真实性应予认定。被告对原告提交的证据二真实性没有异议，但对证明效力提出异议且提供了反驳证据，故对原告证据二的真实性予以认定，对证明力不予认定。原告对被告提交的证据真实性虽有异议，但未提供反驳证据，故被告证据的真实性应予认定。本院
经审理查明：2013年6月3日，案外人陈庆云向被告出借资金400万元用于公司经营周转。2015年1月4日，陈庆云与被告签订了一份《协议书》，约定：甲方（被告）于2016年6月3日由沈德树担保向乙方（陈庆云）借款1000万，因甲方未按约定日期偿还，甲方以5500元／㎡的优惠价格，将衡水市广泰.瑞景城5幢1.2.3.4.5.6.7号和3幢3.4.5.6号的门市楼（共计面积1918.13㎡）抵售给乙方，乙方以2013年6月3日向甲方的借款转为现购房款，多退少补。甲方在与乙方签订购房合同日期起一年内，有权以原售价赎回此门市楼，但利息另付给乙方，赎购此门市楼所产受的水费由双方共同承担，如甲方在一年以内没有赎回上述门市楼，乙方有权自行处置。2015年1月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买广泰.瑞景城3幢3.4.5.6号商业用房，面积共711.72㎡，每平方米5500元，总金额3914460元，交房期限为2015年6月30日。被告在签订《商品房买卖合同》的当天，给原告出具了一份收到房款3914460元的收款收据。另查明，被告至今未动工建设案涉商品房，亦未取得商品房预售许可证明。上述事实有当事人陈述及提供的证据、庭审笔录等在卷为证。
本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，案涉商品房至今未取得预售许可证明，故该《商品房买卖合同》应属无效合同，自始不具有法律效力。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。根据案外人陈庆云与被告签订的《协议书》，购房款系以被告拖欠案外人陈庆云的借款予以支付，原告与案外人陈庆云系夫妻关系，且被告亦给原告出具了收款收据，经本院向案外人陈庆云询问，陈庆云向本院明确表示放弃参加诉讼，同意由原告独自享有案涉债权，故原告要求被告返还购房款3914460元，合法有据，应予支持。原告要求被告支付违约金60000元，无事实及法律依据，不应支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，
判决如下：
一、被告衡水广泰房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告王玲利3914460元；
二、驳回原告王玲利的其他诉讼请求。案件受理费38596元，简易程序结案减半收取19298元，保全费5000元，共计24298元，原告负担298元，被告负担24000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河北省衡水市中级人民法院。
审判员 杜会君
二〇一六年二月二十一日
书记员 谢秀清 关注公众号“”