陕西省神木县人民法院民 事 判 决 书（2015）神民初字第06588号原告宋岩梅，女，1971年12月出生，汉族，陕西省人，委托代理人云治国，陕西尊尚律师事务所律师。被告陕西清和房地产开发有限公司，住所地：陕西省榆林市神木县。法定代表人杨清和，该公司总经理。委托代理人王涛，陕西秦北律师事务所律师。第三人中国建设银行股份有限公司大柳塔支行，住所地：神木县。负责人ＸＸ，该行行长。委托代理人宋荣彬，陕西神东律师事务所律师。
原告宋岩梅诉被告陕西清和房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司大柳塔支行商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋岩梅及其委托代理人云治国到庭；被告陕西清和房地产开发有限公司法定代表人杨清和未到庭，由其委托代理人王涛到庭；第三人中国建设银行股份有限公司大柳塔支行负责人ＸＸ未到庭，由其委托代理人宋荣彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年8月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，并对房屋的面积、价格、交付条件和期限作出了明确的约定：1、该合同第八条约定，被告应当在2012年12月30日前，将房屋验收合格后交付原告使用；2、该合同第九条第二款约定，逾期超过30日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款项的0.2%向原告支付违约金；3、该合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告依约向被告交付房屋首付款152161元，但是被告并未按约交房，且被告时至今日也未按约定对住房进行验收，至于限期交房更无从谈起，并且并未向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告的以上行为已构成严重违约，为此，原告要求被告解除双方的买卖合同并向原告退还购房款和支付违约金，但遭到了被告的无理拒绝。综上，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按约履行合同给付的权利和义务，但是被告的严重违约给原告造成了巨大的经济损失，为此，原告为维护自己的合法权益，特依照我国《合同法》之相关规定，诉至法院，请求：1、依法确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；3、依法判令被告返还原告购房款本金人民币249294.92元（包括本金177457.93元，银行利息71836.99元）并支付原告违约金498.58元（以上合计249793.5元）；4、依法判令解除《个人住房（商业用房）借款合同》；5、本案的诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了如下证据：第一组：商品房买卖合同、陕西清和房地产开发有限公司出具的商品房销售单。证明目的：1、原、被告双方在《商品房买卖合同》中第八条、第九条和第十一条的约定，由于被告超过双方约定的交房期限仍达不到交房条件，被告严重违约，原告有权依据双方约定解除合同并要求被告支付违约金；2、原告按照约定于2011年7月24日向被告支付房款共计152161元。第二组：2013年3月23日碧柳苑二期商品房修建现状照片、2013年4月27日碧柳苑二期商品房修建现状照片。证明目的：1在超过约定交房期限近五个月时，本案所涉商品房仍不具备交房条件。上下水系统、供电系统、供暖系统均不具备开通条件，整个小区院前更是一片狼藉，被告严重违约，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。第三组：关于在购买清和房地产公司碧柳苑商住楼当中遭遇开发商欺诈销售的报告。证明目的：原告曾于2013年5月30日向大柳塔镇政府及相关部门反映碧柳苑小区开发商，即清和房地产公司的违约行为，并郑重提出退房的请求，并且大柳塔镇政府召集业主（包括原告）与被告进行了多次座谈、调解，由于被告不按约定履行而未果。因此，原告现请求解除合同，符合法律规定，应得到法院的支持。第四组：个人住房（商业用房）借款合同。证明原告在建行贷款的事实，该合同应该解除。
被告陕西清和房地产开发有限公司辩称：1、在交房期限届满前，被告方已通知原告收房，是原告拒绝接受房屋，目前大部分业主均已入住；2、合同明确预定原告单方解除的方式是向被告送达解除通知书，到目前为止，被告一直没收到解除通知书，合同约定的交房时间是2012年12月30日，逾期超过30日有权解除合同，解除合同的法定期限是一年，截止期限为2014年1月30日，原告的起诉时间是2015年，已超过法律规定的解除期限；3、原告在诉状中所述的住宅使用说明书和质量保证书，被告已向接收房屋的业主提供，因原告拒绝接收房屋，被告无法提供这些材料。因此，原告的解除条件不具备，解除方式与约定不同，故应依法驳回其诉讼请求。被告向法庭提交了以下证据：第一组：国有土地使用证、神木县规划办神证规发（2011）39号文件、神木县建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、榆林市商品房销售许可证。证明目的：碧柳苑小区开发建设通过政府批准，房屋预售合法。第二组：碧柳苑小区现状照片十一张。证明目的：碧柳苑小区已竣工，基础设施建设完备，小区物业、幼儿园等正常运转，小区绿化良好，完全具备入住条件。第三组：碧柳苑小区二期交款详单。证明目的：碧柳苑小区大多数房屋均已出售且入住，入住率达百分之六十四。第四组：电梯监督检验报告、建设工程消防验收意见书、防雷装置竣工验收合格证。证明目的：碧柳苑小区部分设施均已验收完毕，具备入住使用条件。第五组：民事起诉书、反诉状、应诉通知书、举证通知书、传票。证明目的：1、碧柳苑小区工程竣工资料三套由浙江万利建筑工程有限公司保管，且拒不交付陕西清和房地产公司；2、房屋至今尚未进行全部工程竣工验收不是陕西清和房地产开发有限公司过错。第三人中国建设银行股份有限公司大柳塔支行述称，1、原告诉状中提到的原告用购买的房屋抵押向第三人贷款45万元是事实；2、第三人同意原告提出的解除《个人住房（商业用房）借款合同》，因为原告向第三人贷款33万元，第三人已经全面履行了放款义务，原告在2015年4月7日后再未还第三人的欠款；原告请求解除个人住房借款合同，第三人表示同意并提出独立的诉讼请求，要求原告一次性偿还第三人借款本金、利息、罚息，并承担相关费用。且第三人对抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。被告清和房地产公司作为保证人，应承担连带责任。第三人中国建设银行股份有限公司大柳塔支行未向法庭提交证据。经庭审质证：被告对原告提交的第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为在合同约定的2012年12月30日交房之前，被告多次电话通知原告收房，但是原告拒绝接收。且原告没有按合同约定的方式解除合同，被告不构成违约；对第二组证据的真实性及证明目的均有异议，认为不能确定照片的拍摄时间，QQ群图片完全可以剪接，所以该组证据不具有客观性；对第三组证据的真实性和证明目的均有异议，认为证据本身无法证明这些人就是业主，更不能证明签名的真实性，而且其中有部分人已收房入住；对第四组证据不清楚。第三人对原告提交的第一组证据的真实性无异议，对是否违约和解除不清楚；对第二组证据不清楚；对第三组证据因证明目的与银行无关未发表质证意见；对第四组证据因第二次开庭未到庭故未发表质证意见。原告对被告提交的第一组证据的真实性及证明目的均无异议；对第二组证据的真实性及证明目的均有异议，理由是，虽然按照被告提供的照片显示能够正常运转，但是并不能证明这是一个合格工程，因为没有经过合格验收，从保护住户生命财产安全的角度来说，至今未验收合格，被告属于严重违约，原告有权解除合同；对第三组证据的真实性及证明目的均有异议，认为是被告自己制作的表，无法保证其真实性和客观性，无论入住率是多少，因未经验收合格，也是不具备交房条件，应承担违约责任；对第四组证据的真实性无异议，该证据正好能证明被告违约，迟延交房，房屋没有进行验收；对第五组证据的真实性和证明目的均有异议，理由是即使诉讼真实，从中可以看出被告在经营和诚信方面存在问题，工程未竣工验收，责任必须由被告承担。第三人对被告提交的证据因其第二次开庭未到庭亦未提出异议。本院对原、被告提供的证据作如下认定：对原告提供的第一组证据，因被告及第三人对其真实性无异议，且证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，本院依法予以认定；对原告提供的第二组证据，因该组照片并不能证明拍摄的具体时间以及拍摄的房屋就是本案的涉诉房屋，且无其他证据予以佐证，本院不予认定；对原告提供的第三组证据，能够证明原告曾向相关部门反映的事实，本院予以认定；对原告提供的第四组证据，其来源合法，内容真实，与本案有关联，依法予以认定。对被告提供的第一组证据，因被告无异议，且其来源合法，内容真实，依法予以认定；对被告提供的第二组证据因能够证明碧柳苑小区的现状，故对其真实性予以认定；对被告提供的第三组证据因与实际情况相符，故对其真实性予以认定；对被告提供的第四组证据的真实性予以认定，能够证明碧柳苑小区电梯、消防、防雷设施已验收合格；对被告提供的第五组证据，因原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定。根据当事人的陈述，举证、质证及本院认证查明以下事实：2011年8月15日，原被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，被告陕西清和房地产开发有限公司将其开发的位于神木县大柳塔镇前柳塔村碧柳苑小区第4幢东单元1层02号房屋出售与原告宋岩梅。该商品房建筑面积共128.92平方米，其中套内面积116.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.78平方米。单价为每平方米3740元，总金额为482161元，付款方式为于2011年8月15日支付房款152161元，余款330000元以银行按揭贷款方式支付。合同第八条约定，出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告当日向被告支付首付款152161元。2012年3月7日，原告与第三人中国建设银行股份有限公司大柳塔支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，原告向第三人借款330000元，借款期限为240个月。约定以原告所购上述房屋提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。截止目前，碧柳苑小区建设工程项目对消防、防雷装置和电梯经过竣工验收合格。因该小区的工程竣工资料由浙江万利建筑工程有限公司保管且该公司与本案被告正在榆林市中级人民法院就工程款纠纷进行诉讼，故整体工程未经有关部门综合验收，但该小区现绿化设施基本完成，水、暖、电、天然气均已到位，小区大部分业主也已入住。
本院认为，原、被告在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人应按约定全面履行自己的义务，被告应于2012年12月30日前将验收合格的房屋交付于原告，因房屋并未取得相关部门的验收，原告拒绝收房，原告请求解除合同符合合同约定。但是，被告未构成根本性违约，房屋部分已验收，已符合入住条件，目前该小区大部分业主也已入住，原告的合同目的仍可以实现。且在全国房产市场整体下行的情况下，解除合同不能从根本上解决纠纷。为维护正常的经济秩序，维护交易的稳定性，原被告应当继续履行合同。故对原告要求解除合同及返还已付购房款的请求不予支持。本院依法已经释明原告可诉讼要求被告承担违约责任、赔偿损失。因本案中原告不同意变更诉讼请求，可以另行行使权利。至于原告要求解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的请求，因本案主诉合同没有解除，故该合同在本案中不予审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，
判决如下：
一、原告宋岩梅与被告陕西清和房地产开发有限公司于2011年8月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效；
二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判长 张 箭
审判员 李保利
审判员 杨惠萍
二〇一六年二月二十一日
书记员 姚晓芳