陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）陕01民终507号上诉人（原审被告）西安必俊商贸有限公司，住所地西安市雁塔区东仪路南段世家星城大道世家健身俱乐部408室。法定代表人桑喜善，该公司总经理。委托代理人朱培，陕西鼎乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）瞿耀明，个体户。委托代理人徐冰，陕西中俊律师事务所律师。原审被告西安房地产开发（集团）股份有限公司，住所地西安市科技路27号E阳国际大厦内。法定代表人李昕倬，该公司总经理。委托代理人王益，西安房地产开发（集团）股份有限公司法律顾问部员工。委托代理人吴波，西安房地产开发（集团）股份有限公司法律顾问部员工。原审被告西安西房物业管理有限公司，住所地西安市雁塔区丈八东路8A世家星城小区内。法定代表人韩峰，该公司总经理。委托代理人王曼，该公司员工。上诉人西安必俊商贸有限公司（以下简称必俊公司）因与被上诉人瞿耀明、原审被告西安房地产开发（集团）股份有限公司（以下简称西房公司）、西安西房物业管理有限公司（以下简称西房物业公司）排除妨害纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2014）雁民初字第04594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人必俊公司的委托代理人朱培、被上诉人瞿耀明及委托代理人徐冰、原审被告西房公司的委托代理人王益、西房物业公司的委托代理人王曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瞿耀明原审诉称，2009年9月17日，瞿耀明与西房公司签订商品房买卖合同，购买位于西安市雁塔区丈八东路世家星城二期第55幢1单元1层10110号。建筑面积共115.7平方米。用途为商业，瞿耀明购买该商品房为一楼南北开门，南门依长安西路朝南开，北门临步行街朝北开，步行街为商场内。2014年7月，西房公司违反其与瞿耀明签订的商品房买卖合同的约定，与必俊公司、西房物业公司为了开发商场，擅自将瞿耀明北门用砖封堵砌了一道围墙，影响瞿耀明的生产经营。为此，瞿耀明诉至法院，要求必俊公司、西房物业公司、西房公司拆除瞿耀明商品房北门的堵门围墙、排除妨害和恢复原状，本案的诉讼费用由必俊公司、西房物业公司、西房公司承担。西房公司辩称，西房公司主体不适格，该案是侵权之诉，与合同无关，争议房屋的预测和实测报告中门均是朝南开的，没有朝北开，且瞿耀明、西房公司的买卖合同中并未约定门朝北开，墙亦不是西房公司砌的。故请求驳回瞿耀明的不当诉请。西房物业公司未出庭应诉，亦未在法定答辩期内提交书面答辩意见。必俊公司辩称，必俊公司从西房公司买了27套房屋，27套房屋均有房屋产权证，其中56号楼的23套房屋的南侧界限与瞿耀明55号楼的北侧界限相重合，瞿耀明所述的步行街不存在，是必俊公司的自有部分，不是公共区域。瞿耀明无权要求在必俊公司的房产内开门。故要求驳回瞿耀明的诉请。原审法院
经审理查明，2009年9月17日，瞿耀明与西房公司签订商品房买卖合同，购买位于西安市雁塔区丈八东路世家星城二期第55幢1单元1层10110号房。建筑面积共115.7平方米。用途为商业。根据商品房买卖合同的附图和房产证的附图显示，该房屋南北均开有通道。2013年12月，必俊公司购买了西安市雁塔区丈八东路世家星城二期第56幢的房屋。2014年7月，在55号楼和56号楼中间的空地上，修建城南世家购物服务中心，紧挨55号楼的北侧建起围墙。将瞿耀明的北出口封堵。另查明，必俊公司修建城南世家购物服务中心，并没有任何审批手续。另外，西安市雁塔区人民法院当庭要求西房公司提交55号楼的建筑设计图纸，但西房公司并未提交。原审法院经审理认为，公民或者法人在行使自己权利的同时，不得侵害他人的合法权益。本案中，瞿耀明的房屋原本有北侧通道，但由于必俊公司为了自己的利益，从而砌墙封堵，使瞿耀明的合法权益受到侵害，现瞿耀明诉至法院要求必俊公司排除妨害，恢复原状的诉讼请求，依法予以支持。至于必俊公司提出56号楼全楼所有权都是自己的，所以55号楼和56号楼之间的面积亦是必俊公司自己的公摊面积，而其在自己面积之内修建房屋，是合法有效的辩称意见。因必俊公司所购买的仅仅是56号楼的主体，并没有任何证据显示55号楼与56号楼之间的公摊面积系必俊公司的，况且其在该面积上修建服务中心亦没有任何审批手续，故而对必俊公司的该项辩称意见不予采信。另外，该服务中心系必俊公司修建的，并不是西房公司与西房物业公司修建的，侵权责任的主体应当是必俊公司而不是西房公司与西房物业公司。综上，为保护当事人的合法权益，维护社会正常秩序，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条的规定，判决：
一、被告西安必俊商贸有限公司于本判决生效之日起十日内自行拆除原告瞿耀明门前的围墙、恢复原状。
二、驳回原告瞿耀明的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由被告必俊公司承担，因原告已预交，故被告必俊公司在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。宣判后，必俊公司不服，向本院提起上诉称，原审判决审理查明与事实不符，世家星城二期第55幢与第56幢之间没有任何中间空地，一审没有组织案件当事人各方到现场进行勘查，第56幢楼的南墙同55楼北墙中心线完全重合，根本不存在一审法院认定的所谓“空地”；“城南世家购物服务中心”系必俊公司按照经营范围含举办市场经营，不存在一审法院认定的需要审批手续，且该中心为获取政府财政支持，己向所在街道办事处及雁塔区市场旅游部门逐级申请立项建设“城南世家购物服务中心”，该“城南世家购物服务中心是举办人在自己全资购买的商用房产内设立，全部位于世家星城二期第56幢建筑物内部，根本不是在不存在的世家星城二期第55幢与第56幢之间空地新建；瞿耀明一审诉讼请求要求拆除的所谓商品房北门的堵门围墙，完全是世家星城二期第56幢建筑物南侧墙体，是同第56幢建筑物密不可分的的组成部分；必俊公司从西房公司购买了世家星城第56幢内全部房产，共计27套，该27套构成了第56幢楼整体并已全部获得了27套房产证，房产用途为商业，根据规划设计，家星城第56幢为剪力墙结构，世家星城第56幢南侧墙体是建设单位西房公司出售给必俊公司世家星城第56幢楼整体的组成部分；本案在一审庭审期间的案件性质为排除妨害、恢复原状的侵权纠纷，不是建筑物区分所有权纠纷案件；55幢整栋建筑物的公用建筑面积与56幢整栋建筑物公用建筑面积无关；必俊公司是世家星城第56幢房屋23套房屋的唯一产权人（即唯一业主），有权决定如何使用第56幢内部的所有面积，第56幢楼整体的共有部分的用途自然也包含在内，利用第56幢内部共用部分从事经营性活动，符合物权法和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定；一审法院判决拆除整个56幢门前的围墙的结果是错误的，必俊公司认为不能拆围墙，可以留通道。请求：撤销原判，发回重审。上诉费用由瞿耀明承担。瞿耀明辩称，原审判决审理查明完全与事实相符。必俊公司、西房公司与西房物业公司在世家星城二期55幢和56楼中间空地上修建城南世家购物服务中心，无城市规划许可和建筑许可，属违章建筑；兴办市场经营，必俊公司没有取得市、区和街道办事处等任何一级政府的批文，属于违法经营的项目；必俊公司购买世家星城二期第56楼幢内27套房产为商用后，认定第56楼幢的南墙同第55楼幢北墙中心线完全重合是错误的；必俊公司购买世家星城第56号楼的商用性房屋共计27套，也仅仅是世家星城第56号楼的一部分业主，其不能代表世家星城第56号楼的全体业主，换言之世家星城第56号楼的公摊面积不能由必俊公司一家独占所有和使用，该公摊面积归世家星城第56号楼全体业主使用。西房公司辩称，一审法院认定事实清楚，要求驳回上诉人诉请。西房物业公司辩称，西房物业公司认为是侵权案件，西房物业公司不知情，对于一审判决无异议。本院
经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，公民或者法人在行使自己权利的同时，不得侵害他人的合法权益。瞿耀明与西房公司2009年签订的商品房买卖合同附件一：房屋平面图显示，瞿耀明位于第55幢的房屋北侧有出入口，2010年瞿耀明取得涉案第55幢房屋产权登记；2013年必俊公司与西房公司签订商品房买卖合同，购买第56幢的房屋。必俊公司在其享有建筑物专有部分所有权的范围之外的位置，紧邻瞿耀明房屋北侧砌墙，影响瞿耀明房屋北侧出入口的通行，因瞿耀明与西房公司签订商品房买卖合同并取得房屋产权登记在先，必俊公司与西房公司签订商品房买卖合同购买第56幢的房屋在后，必俊公司紧邻瞿耀明房屋北侧砌墙，致使瞿耀明的合法权益受到侵害，瞿耀明诉请必俊公司排除妨害，恢复原状，理由成立，原审法院予以支持，并无不当。必俊公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，西安必俊商贸有限公司已预交，由西安必俊商贸有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 李 涛
代理
审判员 同江龙
二〇一六年二月十九日
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