上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3765号上诉人（原审原告）沈奇世，男，1974年11月29日生，汉族，户籍地浙江省杭州市西湖区文二路160号201室，现住上海市闵行区中春路8888弄317号402室。上诉人（原审原告）矫晓雯，女，1976年1月14日生，汉族，户籍地上海市青浦区徐泾镇明珠路465弄10号306室，现住址同沈奇世。委托代理人沈奇世（系矫晓雯丈夫），年籍详上。被上诉人（原审被告）上海东苑美墅置业有限公司，住所地上海市闵行区中春路8988弄21号。法定代表人孙嘉，总经理。委托代理人孙蔚然，上海市华亭律师事务所律师。委托代理人张倩雯，上海市华亭律师事务所律师。
上诉人沈奇世、矫晓雯因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审
经审理查明，2013年9月7日，沈奇世、矫晓雯（买方、乙方）与上海东苑美墅置业有限公司（卖方、甲方、以下简称东苑美墅公司）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方购买甲方位于闵行区中春路8889弄55支弄《城花新园》88号10层1002室房屋（以下简称涉案房屋），暂测房屋建筑面积为100.48平方米，其中套内建筑面积为79.68平方米，公用分摊建筑面积为20.80平方米。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1.按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2.甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3.00%（包括3.00%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00%（包括-3.00%），乙方有权单方面解除本合同。该合同补充条款一第四条约定，暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时的处理约定（补充及修正合同第五条及特别告知第五条）：（一）当实测套内建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测套内建筑面积增减误差是否超过3%以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。（二）当实测公用分摊建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测公用分摊建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。（三）当实测套内建筑面积及公用分摊建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测套内、公用分摊建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。该房屋建筑层高为2.965米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为31，941.11元，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为3，209，443元。乙方采取按揭贷款的方式支付：第一期：于2013年9月7日前向甲方支付2，009，443元；第二期：余款1，200，000元，由乙方以按揭贷款形式支付，乙方承诺于2013年9月7日前办理完毕按揭贷款手续，并保证按揭贷款于2013年10月15日前全部到达甲方账户。甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方。甲方承诺在2015年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。该合同附件三还约定，空调：客厅、餐厅、卧室配置“日立”或同等档次品牌户式中央空调。合同还对双方的其他权利义务作了约定。上述合同签订后，沈奇世、矫晓雯按约向东苑美墅公司付清了全部购房款，东苑美墅公司也按约向沈奇世、矫晓雯交付了涉案房屋。2015年3月，东苑美墅公司向沈奇世、矫晓雯发送《关于城花新园房屋面积补差的补充说明》称：“您购买的城花新园88号1002室，预测建筑面积为100.48平方米，其中套内面积79.68平方米，公用分摊面积为20.80平方米，预售合同价为3，209，443元。经上海泓诚测绘服务有限公司测绘，上海市房地产测绘管理办公室监制，实测建筑面积为101.34平方米，其中套内面积为79.39平方米，公用分摊建筑面积为21.95平方米，最终合同价为3，236，912元。根据预售合同补充条款一第四条约定，暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时，以房屋建筑面积为准计算房款补差。近期，我司收到测绘单位上海泓诚测绘服务有限公司向我司提交的《情况说明》，告知该司在原测绘报告中的37幢87、88号楼面积计算有误，经该司重新调整测绘，更正出具了编号为201512396794号《房屋土地权属调查报告书》，对上述相关房屋的实测面积进行调整，经调整后涉及到您所购房屋的面积补差费用为78，894元”。之后，沈奇世、矫晓雯向东苑美墅公司支付了面积补差费78，894元，双方最终确认的总房价款为3，236，912元。2015年4月22日，为预售合同附件三内约定的空调标准配置问题，双方经协商签订《城花新园业主综合客户关怀费确认书》，达成如下一致意见：1、双方同意原合同中关于该房屋合同附件三《该房屋建筑结构、装修及设备标准》中显示“客厅、餐厅、卧室配置“日立”或同等档次品牌户式中央空调”的约定进行调整，调整后与实际交付标准一致卧室无中央空调。2、甲方同意从客户关怀角度出发，给予乙方20，000元（现金）空调标准配置一次性补偿费用。3、双方同意一次性了结此事，对本次事件不存在任何争议。4、乙方承诺对上述约定进行保密，如因乙方的原因导致本约定内容被泄露给任何第三人或让第三人知悉，甲方有权取消对该空调标准配置费用，乙方应承担双倍支付相当于空调标准配置费的金额。如造成甲方其他损失的，甲方有权向乙方追索。签约当日，沈奇世收到东苑美墅公司支付的上述补偿费用20，000元。2015年6月12日，沈奇世、矫晓雯取得了涉案房屋的产权证，该证记载的房屋建筑面积为101.34平方米。原审另查明，东苑美墅公司向沈奇世、矫晓雯交付的涉案房屋层高为2.85米。另从沈奇世、矫晓雯提供的现场照片来看，涉案房屋的客厅、餐厅相邻相通，只是在空间形式上隔成两个区域。原审审理中，沈奇世、矫晓雯请求判令东苑美墅公司赔偿和返还其351，084元。审理中，沈奇世、矫晓雯将上述诉请金额明确表示为要求：1、东苑美墅公司返还其多收的房款36，731.92元；2、东苑美墅公司赔偿其房屋层高损失249，052元；3、东苑美墅公司赔偿其未在餐厅安装空调的损失10，000元。东苑美墅公司辩称，关于返还多收房款之问题，法律规定当事人意思自治，现双方签订的预售合同第五条载明，以实测面积为准，不分套内和套外，也不存在差异3%以上，故不同意沈奇世、矫晓雯的第1项诉请。关于层高问题，双方预售合同约定该房屋的建筑层高为2.965米系笔误，因所有的房屋中只有这一栋写了该层高，东苑美墅公司也同意承担因该笔误造成的责任，但不同意沈奇世、矫晓雯的计算标准。关于空调问题，因沈奇世、矫晓雯购买的涉案房屋室内面积很小，且客厅和餐厅是连在一起的，无须安装两个空调出风口。为上述空调事宜，东苑美墅公司已向沈奇世、矫晓雯作出了相应的赔偿，双方已了结此事，故不同意其第3项诉请。原审认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，且符合法律规定，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于，涉案房屋实测公摊面积相比预售合同暂测公摊面积所增加的面积以及实测套内面积相比预售合同暂测套内面积所减少的面积是否应计收房款（即沈奇世、矫晓雯是否有权要求东苑美墅公司退还因公摊面积增加及套内面积减少而支付的补差款）。首先，相关的法律法规虽规定分摊房屋的共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变，但双方已在预售合同补充条款一第四条中对暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时应如何处理已明确作出以下约定：（一）当实测套内建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测套内建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。（二）当实测公用分摊建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测公用分摊建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。（三）当实测套内建筑面积及公用分摊建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测套内、公用分摊建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。从上述约定可以看出，当房屋实测面积与暂测面积出现不一致而需要调整房屋总价时，双方明确一律按该房屋的实测建筑面积来结算房屋总价，该约定并不违反法律法规的强制性规定而应为合法有效，双方应遵照履行。房屋的总价系单价乘以房屋建筑面积得出，现房屋实测面积较暂测面积增加了0.86平方米，房屋总价较合同约定总价增加了78，894元，根据双方补充条款的约定，沈奇世、矫晓雯理应承担该增加部分的房价款。其次，双方签订的补充条款一第四条，是双方在协商后达成的一致意见，可见沈奇世、矫晓雯在签署预售合同时对套内面积或公用公摊面积的增减是否影响房价款已有充分的考虑，故沈奇世、矫晓雯以预售合同第五条第1款的约定要求东苑美墅公司返还多收的房款36，731.92元，不予支持。关于沈奇世、矫晓雯要求赔偿房屋层高损失之诉请。根据预售合同约定，东苑美墅公司应向沈奇世、矫晓雯交付的房屋层高为2.965米，而东苑美墅公司实际交付的涉案房屋层高为2.85米，显与双方约定不符，东苑美墅公司对此已构成违约，理应承担相应的违约责任。现因双方就东苑美墅公司在房屋建筑层高上发生违约行为应承担何种违约责任没有作出明确约定，考虑到东苑美墅公司在建造涉案房屋时确实按图施工，其没有通过变更原设计图纸获取额外利益，东苑美墅公司所犯错误仅仅限于在双方预售合同上约定的层高标准低于实际交付房屋的层高标准，故原审法院根据涉案房屋层高不足的幅度、违约方的主观恶意、相应过错程度以及由此对沈奇世、矫晓雯造成的影响等，酌情确定由东苑美墅公司赔偿因房屋层高造成沈奇世、矫晓雯损失费32，369元。沈奇世、矫晓雯要求赔偿房屋层高损失费的计算标准，缺乏依据，难以支持。关于空调安装问题，双方经协商已于2015年4月22日订立《城花新园业主综合客户关怀费确认书》，达成双方同意原合同中关于该房屋合同附件三《该房屋建筑结构、装修及设备标准》中显示“客厅、餐厅、卧室配置‘日立’或同等档次品牌户式中央空调”的约定进行调整，东苑美墅公司同意从客户关怀角度出发，给予沈奇世、矫晓雯20，000元（现金）空调标准配置一次性补偿费用。双方同意一次性了结此事，对本次事件不存在任何争议。沈奇世并于签约当日已收到东苑美墅公司支付的20，000元补偿费用。因此，沈奇世、矫晓雯在已收取东苑美墅公司支付的20，000元空调安装补偿费用后，仍然要求东苑美墅公司赔偿未在餐厅安装空调的损失费10，000元，构成重复主张，原审法院对此予以驳回。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条之规定，于
二○一五年九月二十八日作出判决：
一、上海东苑美墅置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿沈奇世、矫晓雯层高损失费32，369元；
二、驳回沈奇世、矫晓雯的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，736.76元，减半收取计2，868.38元，由沈奇世、矫晓雯负担2，554.48元，上海东苑美墅置业有限公司负担313.90元。判决后，沈奇世、矫晓雯不服，上诉于本院，诉称：1、原审法院以双方签订的预售合同补充条款中有关房屋实测面积与暂测面积出现不一致而需要调整房屋总价的内容合法有效为由不支持沈奇世、矫晓雯要求东苑美墅公司返还因公摊面积增加而多收的房款36，731.92元之诉请，属适用法律错误，涉嫌枉法裁判。双方签订的预售合同是根据《上海市房地产转让办法》制定的。东苑美墅公司多收取的上述房款，是因公摊面积增加而向沈奇世、矫晓雯收取的房款，故应适用上海市房屋土地管理局关于《上海市房地产转让办法》第四十四条的解释，即分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变的相关规定。2、对于交付的房屋层高不符合合同约定，原审法院仅判令东苑美墅公司承担房价款1%的赔偿金，显然过低，请求二审法院依法改判东苑美墅公司赔偿根据层高误差率计算的赔偿金124，526.38元。东苑美墅公司交付房屋的层高明显低于约定标准，此非误差而系主观故意和欺诈，且房屋层高的减少也严重影响房屋价值。3、原审法院认为沈奇世、矫晓雯主张的客厅、餐厅未安装空调出风口的损失费10，000元系重复主张，显属认定事实不清，枉法判决，请求二审法院依法改判，要求东苑美墅公司履行合同，补装出风口。根据双方预售合同附件3的约定，客厅、餐厅、卧室均应有中央空调出风口，现涉案房屋只有客厅配置中央空调出风口，餐厅和卧室都没有配置，导致沈奇世、矫晓雯无法经济地使用空调，餐厅和卧室区域空气流通差。双方签署的《城花新园业主综合客户关怀费确认书》只是对卧室无空调进行了约定，没有对餐厅无空调进行约定。综上所述，原审判决错误，请求二审法院依法改判。
被上诉人东苑美墅公司辩称：1、双方签订的预售合同明确约定当房屋实测面积与暂测面积不一致时，一律按实测面积来结算房屋价款，不区分套内套外，这一约定并不违反法律强制性规定，系双方当事人的意思自治，双方均应遵守，故沈奇世、矫晓雯无权要求东苑美墅公司退还房屋补差款。2、双方预售合同中约定房屋层高为2.965米系笔误，东苑美墅公司并没有主观恶意，所犯错误仅限于实际交付房屋的层高低于约定的标准，并未获取额外利益。可见东苑美墅公司的过错程度及对沈奇世、矫晓雯的影响较小，故沈奇世、矫晓雯要求赔偿房屋层高损失的数额明显过高。3、客户关怀费确认书中沈奇世、矫晓雯已明确同意将合同中原有的空调标准进行调整，沈奇世、矫晓雯当时并未对餐厅空调提出异议，即其已经默认餐厅本无出风口这一事实，况且从房屋面积看，70多平方米的房屋，客厅和餐厅连在一起，根本无需安装两个空调出风口。双方已就补偿达成一致意见，现沈奇世、矫晓雯再以餐厅无出风口为由要求赔偿损失，于理不合，于法无据，构成重复主张。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回沈奇世、矫晓雯的上诉诉请。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就沈奇世、矫晓雯要求东苑美墅公司返还因公摊面积增加而多收取的房款之诉请，其依据主要是《上海市房地产转让办法》第四十四条以及原上海市房屋土地管理局对该条的相关解释，但由于该些规定均不属于法律、行政法规的效力强制性规定，故原审法院仍依据双方就房屋面积和价款结算的约定判决驳回沈奇世、矫晓雯该项诉请，并无不当。就沈奇世、矫晓雯要求东苑美墅公司赔偿房屋层高损失的诉请，原审法院系根据本案实际情况、东苑美墅公司的过错程度等酌情确定东苑美墅公司赔偿沈奇世、矫晓雯32，369元，该处理尚无不当，沈奇世、矫晓雯上诉坚持主张该赔偿金额过低，但对此并未提供充分依据证实，故对其该项诉请，本院亦不予支持。就沈奇世、矫晓雯要求东苑美墅公司赔偿未在餐厅安装空调出风口的损失之诉请，虽然双方在客户关怀费确认书中明确卧室无中央空调，但同时双方也确认空调标准调整后与实际交付标准一致，而实际交付时餐厅并无空调出风口，故双方签订该确认书应可视为双方就空调标准配置相关事宜已经全部了结，现沈奇世、矫晓雯再行就空调出风口提出赔偿请求，原审法院认定此构成重复主张，并无不当，故对其该项诉请，本院仍不予支持。综上所述，沈奇世、矫晓雯的上诉诉请，缺乏充分的事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3，078元，由上诉人沈奇世、矫晓雯共同负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年二月十八日
书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”